השקעות נדל”ן בתחזית כלכלית גלובלית לא ברורה

בדיוק כפי שהעולם החל להתאושש מהשפעות COVID-19, מדינות ברחבי העולם נאלצות כעת להתמודד עם נגע מאתגר עוד יותר – האינפלציה הגואה. הפעם, גורמים גיאופוליטיים היו האשמים העיקריים של האינפלציה הגבוהה, שכן מלחמת רוסיה-אוקראינה שפרצה מאז פברואר שיבשה את אספקת האנרגיה, חומרי הגלם והמזון, והובילה את המחירים של כל הדברים לרמות סטרטוספריות. וההשפעה של השיבוש בשרשרת האספקה תרמה גם היא משמעותית לעליית המחירים.
בנקים מרכזיים ברחבי העולם ניסו בדאגה לכבות את להבות האינפלציה על ידי הידוק המדיניות המוניטרית לאורך כל השנה, מחשש שהם יהפכו לתופת משתוללת. בין שוקי הנדל”ן העיקריים שאנו עוקבים אחריהם, הפדרל ריזרב כבר העלה את הריבית חמש פעמים עד כה השנה, והביא את הריבית של קרנות הפד לטווח גבוה של 14 שנים של 3.00% עד 3.25% בספטמבר – וזה נראה כמו עוד עליות על הפרק. באופן דומה, גם הבנק המרכזי של אנגליה העלה את הריבית שבע פעמים ברציפות מאז דצמבר אשתקד לשיא של 14 שנים של 2.25% בספטמבר. בינתיים, גם הבנק המרכזי של אוסטרליה העלה את הריבית בספטמבר זה החודש החמישי ברציפות לשיא של שבע שנים של 2.35%.
העלאות ריבית הן תרופה מרה לבלוע, במיוחד כשהן עלולות לדרדר התאוששות כלכלית שבירה שרוב המדינות נמצאות בה כעת. יותר מדי מהמרשם המר הזה עלול לעכב את הצמיחה העסקית והכלכלית, שסביר להניח שתהיה לה השפעת דומינו על היצוא, השקעות, תעסוקה והוצאות צרכנים, בין היתר. זה כנראה לא מפתיע שהדבר עורר רעש של ריצוד בשוק, שהוביל את המניות להסתער בפראות ולנסיגה מתחילת השנה. גם איגרות חוב לא נחסכו. מרווחי האשראי זינקו בכ-70% בשנה האחרונה, עקב עליית האינפלציה, וזה העלה את עלויות הגיוס לעסקים בארה”ב. בעולם, שוקי האג”ח נפלו גם הם לשוק דובי, כפי שצוין על ידי בלומברג Global Aggregate Total Return מדד אג”ח ממשלתיות ואג”ח קונצרניות בדירוג השקעה, שירד ביותר מ-20% מתחת לשיא 2021 בתחילת ספטמבר השנה.
צמיחה כלכלית תאבד מהירות
גלול בין עמודי החדשות המקוונים ולא קשה לשים לב ש”מיתון” היא אחת המילים המוזכרות ביותר בחודשים האחרונים. עם הידוק המדיניות המוניטרית כדי למתן את האינפלציה, מומחים רבים צופים מיתון כלכלי שעלול לגרום למיתון עולמי. קרן המטבע הבינלאומית (IMF), למשל, צופה כי צמיחת התמ”ג העולמי תרד לכ-3.2% ו-2.9% ב-2022 וב-2023, בהתאמה. מהדהד דעה דומה במקצת, הבנק העולמי (WB) מצפה למיתון עולמי בשנת 2023, והוא צופה כי צמיחת התמ”ג העולמית תיאט ל-2.8% ו-2.3% ב-2022 ו-2023, בהתאמה. התחזיות הללו אינן מופרכות, שכן העלאות ריבית מסיביות יביאו כמעט בוודאות לפגיעה בצמיחה העסקית ובהשקעות, שהיא במידה רבה תולדה של האטה בביקוש הצרכנים כתוצאה מאבטלה גבוהה יותר והכנסות נמוכות יותר.

רוחות נגד בנדל”ן
אינפלציה גבוהה יותר הובילה היסטורית לעליית מחירי נכסים, שהיו אמורות להיות חדשות טובות למשקיעי נדל”ן. אבל נכון לעכשיו, המחירים עולים כל כך מהר ובזעם עד שבנקים מרכזיים ברחבי העולם נאלצו להתחיל להעלות את הריבית בצורה ניצית כדי לבלום את האינפלציה. התוצאה של ריביות גבוהות יותר על נדל”ן ברורה – זינוק בעלויות ההלוואות בצורה של ריביות גבוהות יותר של הלוואות נדל”ן וריביות משכנתא, אשר בתורן יאט את הביקוש לנכסים ויפחית את מחירי הנכסים. מכירות נכסים למגורים, למשל, ספגו מכה קשה ככל שהפער במחירי קונה-מוכר הלך והתרחב. מכירות הבתים בארה”ב ירדו בחודש שביעי ברציפות באוגוסט; מחירי הבתים בבריטניה החלו לרדת וצפויים לרדת ב-7% בשנתיים הקרובות; בעוד שמחירי הבתים באוסטרליה צפויים לרדת בממוצע של 6.5% השנה ו-9.0% נוספים בשנה הבאה. גם מגזרי נדל”ן אחרים לא ייפגעו מהעלייה בעלות ההלוואות.
ארבע מגמות השקעות בנדל”ן שתוכלו לרכוב עליהן
בעוד שהעתיד הקרוב נראה מדאיג, הסיכויים ארוכי הטווח לנדל”ן לא. אנו מאמינים שמה שמשקיעי נדל”ן באמת צריכים להתמקד בו הם מגמות צמיחת השקעות שצפויות לפרוח בחמש עד 10 השנים הקרובות, או אפילו מעבר לכך, למרות הרוחות הכלכליות בטווח הקרוב. להערכתנו, מגמות הצמיחה הללו יהיו: מגורים לגיל הזהב; נכסים מובנים להשכרה; נכסי נדל”ן העומדים בתקנים סביבתיים, חברתיים וממשל (ESG); כמו גם מרכזי נתונים.
מגורים לגיל הזהב
ברחבי העולם, הזדקנות האוכלוסייה היא בעיה שממשלות רבות מנסות להתמודד עם. על פי נתוני ארגון הבריאות העולמי, בין השנים 2015 ל-2050, שיעור אוכלוסיית העולם בני יותר מ-60 כמעט יוכפל מ-12% ל-22%, וגם תוחלת החיים, שעומדת כעת על 73.4 שנים, גדלה בהתמדה במהלך השנים. על רקע זה, הצורך בנדל”ן לדיור מוגן ובכפרי גמלאים עולה באופן טבעי על הפרק. והביקוש המונע המבני הזה לנדל”ן לבני גיל הזהב צפוי להיות לא גמיש ואמור לצמוח חזק במדינות רבות בשנים הבאות. אז זהו נושא הגנתי להשקעה בנדל”ן שאין להתעלם ממנו.
נכסים מובנים להשכרה
הסלמה במחירי הדירות והביקוש של בני המילניום לאפשרויות דיור משותף במחירים סבירים יותר יצרו שוק מתפתח לנכסים מובנים להשכרה (BTR) במדינות רבות לאורך השנים. זה בולט במיוחד בארה”ב ובבריטניה. בארה”ב, למשל, פיתוחי נכסי BTR מתוכננים לצמיחה נפיצה השנה ומושכים כ-40 מיליארד דולר ממשקיעים ב-18 החודשים שקדמו לספטמבר 2023. בבריטניה, מספר נכסי BTR חוו צמיחה אקספוננציאלית בעשור האחרון; ובמחצית הראשונה של השנה לבדה, הושקעו בנכסים אלו בבריטניה כ-2.5 מיליארד ליש”ט. אלו עדות לפוטנציאל העתידי העצום של מגמת השקעה זו בטווח הארוך. וכאשר בעלות על בתים הופכת פחות משתלמת במדינות אלה והצמיחה הכלכלית מואטת, יותר אנשים פונים לשכור במקום לקנות בתים. זה הוביל לשוק שמטיב עם בעלי הדירות.
נכסי נדל”ן תואמים לתקני ESG
נכסים התואמים ל-ESG אינם רק חסכוניים באנרגיה ובמים, אלא עשויים למשוך ולשמור על דיירים. על פי מחקר CBRE, בניינים ירוקים נוטים גם יותר לדרוש שכר דירה גבוה יותר וערכי הון.
זו, בהיותה מגמת צמיחה ארוכת טווח, צפויה לראות ביקוש הולך וגדל בהתמדה לנכסים כאלה. וזה גם אומר שמשקיעים צריכים לחפש לנצל הזדמנויות השקעה הנושאות תכונה זו, אם הם יבואו בדרכם.
מרכזי נתונים
הביקוש הגובר של ארגונים לשירותי תשתית ענן כתוצאה מהאימוץ המוגבר של מודל עבודה היברידי ברחבי העולם, כמו גם האימוץ הגובר של טכנולוגיות 5G ו-Internet of Things, היו וימשיכו לדרבן את הביקוש למרכזי נתונים ברחבי העולם. למעשה, במחצית הראשונה של השנה, עסקאות מיזוגים ורכישות של מרכזי נתונים עלו על 24 מיליארד דולר והון צפוי להמשיך לזרום למגזר זה באמצעות השקעות פרטיות והשקעות בנדל”ן. מה שבטוח, משקיעים לא צריכים להתעלם מפוטנציאל ההשקעה לטווח ארוך של מגזר הנדל”ן הזה.
נדל”ן תמיד צץ חזק יותר על רקע משברים
ללא ספק, העלאות ריבית ומיתון עולמי הממשמש ובא השפיעו על סנטימנט ההשקעות ועשויים לבלום את השקעות הנדל”ן בטווח הקצר. אבל ההיסטוריה הוכיחה שנדל”ן תמיד עמד במבחן של מחזוריות ומשברים כלכליים כדי להתחזק ולהתחזק בערכו ההוני, תוך יצירת תשואות יציבות יותר מנכסי סיכון אחרים. בכל מחזור שוק נדל”ן, בוודאי יהיו הזדמנויות השקעה שהמשקיעים יוכלו לנצל. אבל זה יהיה קריטי להתמקד במגמות צמיחה חילוניות ארוכות טווח, אם אתה רוצה להפוך למשקיע נדל”ן מצליח באמת לאורך זמן. ותקופות לא ודאות אלו הן גם הרגעים שבהם אתה צריך להעמיד את יכולתך להישאר מרוכז במבחן האמיתי.

Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses