מה יכולים לצפות הרוכשים והמוכרים בשוק הדיור של פיניקס ב-2023

שוק הדיור של מטרו פיניקס העדיף מאוד מוכרי בתים מאז תחילת העשור, כאשר יותר אנשים עברו לאריזונה והמגיפה טרפה את הסטטוס קוו. הפרסום האחרון של מדד S&P CoreLogic Case-Shiller מראה שמחירי הבתים בפיניקס עלו ב-17.1% מאוגוסט 2021 לאוגוסט 2022. בחודשים האחרונים, לעומת זאת, הדינמיקה החלה להשתנות. אנדריאה קראוץ’, נשיאת Phoenix REALTORS, מציינת שהמחירים מתחילים לרדת.
“זה פשוט עניין של היצע וביקוש”, היא אומרת. “ה-iBuyers התפנו לכאן, אז זה השאיר את הבעלים בפועל להיות הקונים, אבל העלייה בריבית הפכה את זה למאתגר יותר עבורם. זו הסיבה שראינו את הטבילה הזו, אבל התחתית לא עומדת ליפול בשום מתיחה. זה פשוט הופך לשוק נורמלי יותר, וזה בסדר גמור.”
אחד האינדיקטורים שעוקבים אחר האם שוק הדיור של מטרו פניקס נוטה לכיוון קונים או מוכרים הוא מדד שוק קרומפורד. ריץ’ לה רו, ברוקר עם HomeSmart, מסביר שהמדד לוקח בחשבון את העסקים שנעשו ביום הקודם.
“בספטמבר 6 הגרף עומד על 105.3”, הוא אומר. “100 נחשב לשוק מאוזן לחלוטין, אבל באמת כל דבר מ-90 עד 110 קרומפורד נחשב מאוזן.”
בחודשיים מאז שוחחנו עם לה רו, מדד השוק של קרומפורד ירד לכ-92, והתקרב לטריטוריית השוק של הקונים. כאשר שוק הדיור של הפניקס רבתי חוזר למראית עין של נורמליות, מה זה אומר עבור הקונים והמוכרים כש-2023 מתקרבת?
יתרון שוק הדיור של פיניקס
יש בשפע סיפורים על איך בשנתיים האחרונות קונים עתידיים התמודדו עם תחרות עזה, שכן בתים יקבלו עשרות הצעות מעל המחיר המבוקש תוך ימים – לפעמים שעות – מרגע שהם נרשמו למכירה. טרבור הלפרן, מנכ”ל Halpern Residential ב-North&Co., אומר כי ביקוש אינטנסיבי והיצע נמוך של בתים הגדילו באופן דרמטי את כוחם של המוכרים, אך הפער במשא ומתן הולך ופוחת כעת.
“גם לקונים וגם למוכרים יש סיכוי סביר להצליח בשוק הזה”, אומר הלפרן. “כשהשוק מאוזן ככה, כולם יודעים שהם יצטרכו להגיע לשולחן. אנחנו רואים כמה מנצחים וכמה מפסידים משני הצדדים, בניגוד לפני שישה חודשים כשהקונים תמיד היו בקצה הקצר”.
למוכרים, קראוץ’ מייעצת לבעלי בתים להתאים את הציפיות שלהם כדי להתאים לשינוי בעמדת המיקוח. חלפו הימים שבהם כל בית מקבל מספר הצעות רק בגלל שהוא למכירה, אבל היא אומרת שאנשים עדיין יכולים להשיג מחיר מוצק אם ננקטים הצעדים הנכונים, כמו תמונות באיכות גבוהה של הנכס כולו.
“חזרנו לקבל הזדמנות אחת לעשות רושם ראשוני טוב, אז אתה צריך לוודא שהבית שלך מוכן לראווה ושיש לך איש מקצוע נדל”ן מהימן שידריך אותך בהכנת הבית שלך למכירה”, מציינת קראוץ’.
Sמכיוון שאנשים כבר לא מוכנים לשלם עשרות אלפי דולרים על המחיר המבוקש כמו לפני שנה, לה רו מציע למוכרים לשקול להציע הקלות כגון אחריות לבית או לאפשר ביצוע הערכה.
אחד הדברים הטובים ביותר שקונים יכולים לעשות, לפי לה רו, הוא לקבל אישור מראש להלוואה מכיוון שהמוכרים תמיד מחפשים להפחית את אי הוודאות כשהם מכניסים את הבית שלהם לחוזה. בסביבת ריבית עולה, הוא מוסיף שקונים יכולים להתגמש בכוח המיקוח שלהם על ידי בקשה להורדת ריבית.
“רכישה פשוטה של 2-1 עולה למוכר 3%”, הוא אומר. “אני משתמש כאן במספרים גסים, אבל המשמעות עבור הקונה היא שבמקום לקבל הלוואה של 5.5% [משכנתא] בשנה הראשונה, הם משלמים 3.5%, ואז 4.5% בשנה השנייה ו-5.5% עבור השאר של ההלוואה.”
גידול מלאי
אחת הסיבות לכך שקונים ומוכרים נמצאים בשוויון רב יותר מסתכמת בהיצע הבתים. על פי מסד הנתונים של רישומי מגורים של Realtor.com, אזור מטרו פיניקס עלה מ-4,688 רישומים פעילים למכירה בינואר 2022 ל-16,778 נכון לספטמבר 2022 – עלייה של 257%. הפריחה בבתים זמינים התרחשה בגלל העלייה בעלות הלוואת הכסף, מציין הלפרן.
“כשהריביות עלו בצורה דרמטית על פני תקופה דחוסה – מכ-3% לטווח של 5% תוך 60 יום – זה היה כאילו קונים פתחו בשביתה. המוכרים נכנסו לפאניקה כי הם חשבו, ‘הגענו לשיא השוק אז אנחנו צריכים למכור עכשיו'”, הוא אומר.
במקביל, הביקוש קפץ מכיוון שקונים שהוכשרו בריביות נמוכות יותר לא יכלו עוד לעמוד בתשלומים החודשיים עבור הבתים שהם שוקלים לרכוש, אז הם נסוגו. זה דחף את הזמן הממוצע בשוק ל-40 יום, שלדברי קראוץ’ עדיין נמוך יחסית לשנים עברו.
“כשהמוכרים נאלצו לנפות 30 הצעות בניסיון להבין איזו מהן תגיע עד לסגירה, הקונים היו צריכים לפעול כל כך מהר שלא הייתה להם הזדמנות לחשוב”, היא אומרת. “הכאוס לא היה טוב לאף אחד.”
טאקר בלוק, ברוקר מנהל ומייסד שותף של The Brokery, שם לב שהקונים כבר לא מרגישים צורך להציע הצעה מיידית. “אנשים ייכנסו לאחד הבתים שלנו ויאהבו את זה, ואז יגידו, ‘אני אחזור אליך בשבוע הבא’. אין תחושת דחיפות”, הוא אומר. “קונים ממצים את כל האפשרויות שלהם לפני שהם מקבלים החלטה עכשיו, במקום לקפוץ על הראשונה שהם רואים.”
למרות שעוד בתים מופיעים ברשימה, הלפרן אומר שהקצב הגיע לטווח נורמלי יותר, ושהחששות לגבי משקיעים מוסדיים שמציפים את השוק ב”מלאי צל” הם ברובם מופרכים..
“ראינו בליפי תנועה, כאשר יחידות מחליפות ידיים בין קרנות גידור וחברות גדולות כמו זילו, אבל לא חווינו כמות עצומה של נכסים בשוק שלנו שתשפיע על התמחור בכל קנה מידה גדול. הם יצטרכו לרשום אלפי בתים פתאום כדי לעשות את זה”, אומר הלפרן. “אלא אם כן הישויות הללו יוכלו למצוא אקזיט הגיוני עבור המשקיעים שלהם, הם לא יעשו זאת כי וול סטריט תנצח אותם על כך”.
במבט לשנת 2023, אף אחד לא יכול לחזות אם מחירי הדירות יעלו או יירדו, אבל בללוק מייעץ שאנשים צריכים להתמקד בתפקוד העיקרי של הבית שלהם ולנסות להתעלם מהאינסטינקט לתזמן את השוק – משהו שהוא והלפרן מסכימים שהוא לא חכם אם לא בלתי אפשרי.
“אל תחשוב ששוק הנדל”ן זז כמו הבורסה. למרות שזה היה הפכפך יותר במהלך השנים האחרונות, הדברים יתנרמלו כפי שהיו בחודשים האחרונים”, מסכמת בללוק. “שמור על גישה ארוכת טווח, במיוחד כשזה מגיע למגורים הראשיים שלך, שצריך להסתכל עליו כמקום מגורים וליהנות בו, לא רק כהשקעה. אם אתה מרגיש בנוח עם התשלומים שאתה משלם על בסיס חודשי, אין סיבה לדאוג”