מה התחזית לשוק הדיור?

נקודות מפתח
מכירות הדיור ירדו זה החודש התשיעי ברציפות, עם ירידה של 28.4% בעסקאות בהשוואה לתקופה זו בשנה שעברה.
המחירים הממוצעים ירדו גם הם, והגיעו ל-379,100 דולר בהשוואה ל-413,800 דולר ביוני.
זה מגיע כאשר שיעורי המשכנתאות ממשיכים לעלות במהירות, ונעים סביב 7% מלמטה מ-3% בסוף 2021.
עבור קונים בפעם הראשונה זה אומר שהם יכולים לקחת נקודת מבט לטווח ארוך יותר על תוכניות רכישת הבית שלהם, עם השקעה אפשרות לשקול להגדלת המקדמה שלהם.
מכירות הבתים ממשיכות לצנוח כאשר אוקטובר הוא החודש התשיעי ברציפות שראינו ירידה במספרים. היא ראתה ירידה של 5.9% במכירות מהחודש הקודם, כאשר הנתונים השנתיים ירדו ב-28.4%.
זוהי מגמת הירידה הארוכה ביותר מאז 1999 והיא גורמת לאנליסטים לתהות מה המשמעות של זה עבור שוק הדיור.
כי בדיוק כמו הרבה מהנתונים הכלכליים שאנחנו רואים עכשיו, הכל לא רע. למרות שמספר מכירות הבתים מציג מגמת ירידה ברורה מאוד, הערכים הממוצעים עד כה מחזיקים מעמד בצורה סבירה.
מחיר הבתים החציוני בארה”ב הגיע ל-379,100 דולר באוקטובר, המייצג עלייה של 6.6% לעומת 12 החודשים שלפני כן. עם זאת, לא הכל טוב, כאשר הנתון הזה ירד מהשיא שלו ביוני, 413,800 דולר.
אז מה אנחנו רואים כאן? כאשר מספרי מכירות הדירות ממשיכים לרדת והמחיר החציוני יורד מהפסגה, האם זו תחילתה של ירידה בשוק הדיור? או שהנדל”ן פשוט לוקח אוויר לפני שהוא נטען שוב?
מדוע שוק הדיור מתקרר?
ברור שהחום מתחיל לצאת משוק הדיור. זה בא בעקבות שנתיים של צמיחה חזקה להפליא, למרות המהפך שנגרם על ידי מגיפת Covid-19.
היכולת לעבוד מרחוק (והמשבר הקיומי הסביר שחווים רבים!) הובילו למגזר נדל”ן פעיל מאוד שראה את מדד מחירי הדירות בארה”ב גדל ב-37.22% בין הרבעון הראשון של 2020 לרבעון הראשון של 2022.
כעת נראה שהגל מתהפך, אבל למה?
ובכן, אנחנו יכולים להאשים את הפד. האשמה כנראה קצת קשה, אבל המציאות היא ששוק הדיור מושפע ישירות מעליית הריבית. נכון לעכשיו הפד נלחם באינפלציה בעוצמה, מה שהוביל לארבע העלאות ריבית רצופות של 0.75 נקודות אחוז.
זה יהיה טיפןס גדול אם זה היה קורה רק פעם אחת. שזה יקרה ארבע פעמים ברציפות זה מהלך רציני.
תעריף הבסיס צמוד ישירות לתעריף אותו משלמים הצרכנים עבור משכנתאות. הרעיון שעומד מאחוריו הוא שעל ידי הגדלת ריבית על משכנתאות, כרטיסי אשראי, הלוואות אישיות וכל צורת אשראי אחרת, יש פחות כסף בכיס האחורי של הצרכנים להוצאות על דברים אחרים.
הוצאה נמוכה יותר פירושה הכנסות נמוכות יותר לעסקים, מה שעוזר להאט את הצמיחה הכלכלית ובסופו של דבר, להוריד את האינפלציה.
ויש לזה השפעה גדולה על שוק המשכנתאות.
בשבוע שעבר, המשכנתא הממוצעת בריבית קבועה ל-30 שנה בארה”ב עמדה על 6.61%, אשר ירדה מעט מ-7.08% בשבוע הקודם. מדובר בעלייה עצומה מסוף 2021, שבה שיעור המשכנתא הממוצע היה מתחת ל-3%.
הנושא הבודד הזה גורם לבעיה משמעותית בשוק הנדל”ן.
אם אתה מחשיב זוג שמחפש את הבית הראשון שלו, הוא הפך להיות הרבה יותר יקר בחודשים האחרונים. הם יכלו לחסוך במרץ עבור המקדמה שלהם, תוך מחשבה על תקציב לגבי מה שהם יכולים להרשות לעצמם עבור תשלום המשכנתא החודשי שלהם.
הם כנראה עקבו מקרוב אחר השוק ואולי אפילו בחרו כמה בתים שמתאימים לצרכים שלהם.
עכשיו, אותו זוג עלול לגלות שבית החלומות שלהם פתאום מחוץ להישג ידם הכלכלית. עבור משכנתא של 400,000$ בריבית של 3%, אותו זוג היה מסתכל על החזר חודשי של 1,686$ לחודש לתקופה קצובה של 30 שנה.
כעת, עם תעריפים של כ-7%, אותה משכנתא תעלה להם 2,661 דולר לחודש.
אותו בית, אותו מחיר, אותו מקדמה, אבל משכנתא שיקרה כמעט 1,000 דולר לחודש. עבור קונים רבים, זה יהפוך את רכישת ביתם הראשון לבלתי סביר.
זו לא רק בעיה של קונה בפעם הראשונה
אותה בעיה מופיעה עבור בעלי בתים קיימים שרוצים לעבור דירה. לפעמים אפשר להעביר משכנתא קיימת לנכס חדש, אבל באופן כללי אנשים רוצים לעבור דירה כדי לשדרג, ולא לצמצם.
במקרה זה מובילי בתים רבים יצטרכו להוסיף כמה כספים נוספים למשכנתא שלהם, כדי להקל על המעבר לנכס גדול יותר או יוקרתי יותר. שוב, זה עכשיו הרבה יותר קשה לאנשים במצב הזה מאשר לפני שישה או שנים עשר חודשים.
זה גורם להאטה לאורך כל השרשרת. פחות עוברי דירה פירושם פחות נכסים בשוק למכירה ופחות קונים שמחפשים מקום חדש. היצע נמוך יותר יוביל בדרך כלל לביקוש גבוה, אך במצב זה הביקוש וההיצע יורדים בו זמנית.
התחזית לשוק הדיור
ברור שאין לנו כדור בדולח, אבל סביר להניח שהמגמה הנוכחית תמשיך עוד זמן מה. אנחנו יכולים להיות בטוחים בעניין זה מכיוון שיו”ר הפד ג’רום פאוול הבהיר היטב את כוונתו לגבי שיעורי הריבית בשנה הקרובה.
בעוד ששיעורי המשכנתא נראים גבוהים כעת, הם צפויים לעלות הרבה יותר. הנתונים האמיתיים יישארו להיראות, אך הפד ציינו כי הם רואים את שיא שיעורי הבסיס קרוב ל-5% עד סוף המחזור הנוכחי.
מדובר בעלייה של כ-0.75 נקודות אחוז מהרמה הנוכחית, מה שעשוי להיות שיעורי משכנתא של למעלה מ-8%. זה לא שורי עבור שוק הדיור.
כרגע הקונים נרתעים בגלל עלויות המשכנתא הגבוהות בהרבה. ככל שמחירי הבתים יתחילו לרדת יותר, המוכרים יסתייגו באותה מידה למכור ויהיו יותר סבירים שיחזיקו מעמד עד שהם יוכלו להשיג שווי מכירה קרוב יותר למה שהיה ב-2021.
זה תרחיש נפוץ בשוק הדיור. ללא התרסקות מוחלטת כמו שראינו ב-2008, המגזר נכנס למעשה למצב תרדמה כאשר קונים עקשנים מחזיקים מעמד בהרבה ומוכרים עקשנים מעגנים את ערכי הנכס שלהם לשיא הקודם.
איך קונים בפעם הראשונה יכולים להתכונן
אנחנו לא מתכוונים לייפות את האמת, קניית הבית הראשון שלך כנראה הולכת להיות הרבה יותר קשה לפני שזה יהיה קל יותר. אבל זה לא אומר שאין שום דבר שאתה יכול לעשות כדי לשפר את הסיכויים שלך.
אחת הדרכים הטובות ביותר לעזור לעלות על סולם הנכסים היא לוודא שהמקדמה שלך תהיה גדולה ככל האפשר. ברור שזה אומר לחסוך כמה שאתה יכול, אבל חשוב גם לגרום לכסף לעבוד גם בשבילך.
אם אתה מצפה לקנות נכס בשנה-שנתיים הקרובות, סביר להניח שהיצמדות לאפשרויות מבוססות מזומנים כמו CDs תהיה האפשרות הטובה ביותר. הצד החיובי של עליית הריבית הוא שהם ישלמו קצת יותר ריבית ממה ששילמו בעבר, אבל זה עדיין לא הולך להיות משהו גבוה בטירוף.
אם יש לך שלוש שנים או יותר עד שאתה מצפה להיות בשוק של בית, יש לך יותר אפשרויות. זה הזמן שבו אתה יכול להתחיל לחפש השקעות שיעזרו להגביר את ההפקדה הראשונית שלך.
אתה כנראה עדיין לא רוצה ללכת בסיכון גבוה במיוחד, אז אתה רוצה השקעה עם מגוון רחב של פיזור. ערכת ה-Active Indexer שלנו משקיעה בכל השוק האמריקאי, ומשתמשת בכוח של AI כדי לחזות ולאזן מחדש את התיק מדי שבוע.
בנוסף, אנו יכולים גם להוסיף את הגנת הפורטפוליו המופעלת על ידי AI. זה משתמש ב-AI כדי לנתח את התיק שלך ולאחר מכן מעריך את החשיפה שלו לצורות שונות של סיכונים כולל סיכון ריבית, סיכון נפט וסיכון שוק כולל.
לאחר מכן הוא מיישם אוטומטית אסטרטגיות גידור מתוחכמות כדי לקזז אותן, בהתבסס על רגישות התיק הכולל.
זה כמו שיש לך קרן גידור אישית משלך בכיס.

Related News Real Estate Entrepreneurs  

חברות נדל”ן נבחרות

Responses