תיקון מוגבר בשוק הדיור גורם לבוני בתים להציע עסקאות מתוקות לוול סטריט

בוני בתים פנו בבירור לפלייבוק ירידת הדיור שלהם. רק שיש קמט חדש: משקיעים מוסדיים.
לבוני בתים יש פלייבוק ירידה בדיור שהוכח כיעיל שוב ושוב. הם מתחילים בהצעת תמריצים כמו הורדת ריבית על משכנתא. אם זה לא עובד, אז בונים מתחילים להוריד את מחירי הדירות עד שהמלאי שלא נמכר שלהם יועבר.
הרצה קדימה לשנת 2022, ובוני הבתים חזרו בבירור לפלייבוק ירידת הדיור שלהם, רק שיש קמט חדש: משקיעים מוסדיים. בשנים שלאחר הפסקת הדיור של שנות ה-2000, משקיעים מוסדיים כמו בלקסטון ראו הזדמנות לקנות יותר ישירות מבונים במצוקה. ההתרחבות בקטגוריה כביכול “בנייה להשכרה” פירושה שהבונים, הפעם, כבר מרחפים סיכומים גדולים לרוכשים בוול סטריט.
בשבוע שעבר דיווח בלומברג כי ענקית בניית הבתים לנאר תתחיל לקנות למשקיעים מוסדיים 5,000 נכסים שלא נמכרו – כמות גדולה יותר מכל המלאי הפעיל בקנזס סיטי. בחלק מהקהילות הדרום-מערביות והדרום-מזרחיות הללו, למשקיעים תהיה הזדמנות לקנות חלוקות משנה שלמות בהנחה.
“הדינמיקה המעניינת של המשקיעים המוסדיים היא שרבים מהם ישבו בצד וחיכו שהרגע הזה יפגע… [הם חושבים] ‘היי, אני רוצה לקנות את הבתים האלה ממך [הקבלן], אבל אני רוצה לקבל הנחה כדי לעשות זאת.'” אומרת אלי וולף, הכלכלנית הראשית בזונדה ל-Fortune.
המשקיעים המוסדיים האלה לא רוצים רק הורדות במגרש הכדורים של 10%, הם מקווים להורדת מחירים של “20% ו-30%”, אומרת וולף.
מצד אחד, הריבית הנוכחית הממוצעת של משכנתא קבועה ל-30 שנה (6.28%) פירושה שהמיתון בשוק הדיור עדיין חי מאוד. מצד שני, הירידה במשכנתא הקבועה הממוצעת ל-30 שנה (ירידה מ-7.3% בתחילת אוקטובר) פירושה שהתחתית לביקוש לדיור עשויה להיות במראה האחורית. זו הסיבה, אומרת וולף, חלק מהמשקיעים המוסדיים עשויים להיות מוכנים ללחוץ על ההדק.
“מה שאנחנו שומעים עכשיו זה שחלק מהמשקיעים, בגלל שריביות המשכנתא ירדו, הם חוששים שהקונים העיקריים יחזרו לשוק. אז חלק מהרוכשים המוסדיים מנסים למהר עכשיו כי הם חוששים שתהיה גידול בביקוש מצד הקונים העיקריים והם הולכים לאבד את ההזדמנות שלהם”, אומרת וולף.
למה בוני בתים כמו לנאר הולכים למשקיעים עכשיו? ישנן שתי סיבות גדולות.
ראשית, תיקון הדיור המתמשך התחדד בחודשים האחרונים. כאשר שיעורי המשכנתא עמדו על כ-7% באוקטובר, שיעור ביטולי בוני הבתים (כלומר אחוז הרוכשים שחזרו מהחוזה שלהם) לפי ג’ון ברנס ייעוץ נדל”ן זינק ל-26%. שיעור הביטולים המוגבר הזה – יחד עם שוק דיור חלש באביב 2023 באופק – פירושו שהבונים מוזילים מהר יותר ומבצעים עסקאות מתוקות יותר למשקיעים שיכולים לקנות בכמויות גדולות.
שנית, לבוני בתים יש עדיין כמות אדירה של מלאי – גם חד-משפחתי וגם רב-משפחתי – בצנרת. תנופת ביקוש מגיפה לדיור יחד עם בעיות בשרשרת האספקה דחפו את מספר יחידות הדיור בארה”ב בבנייה לשיא השנה. כעת, כששיעורי הביטולים עולים, בונים להוטים למכור את הצבר הזה לפני שהם מסיימים את הבנייה.
בעתיד, וולף מצפה שהצנרת ההיסטורית של בתים לא גמורים ימשיכו לדכא את מחירי הדירות החדשות עד למחצית הראשונה של 2023. אבל ברגע שהמלאי הקבוע פונה והצנרת בשליטה, הלחץ על מחירי הדירות החדשים אמור להירגע.
כמה מהבתים האלה יעברו למשקיעים מוסדיים? קשה לומר.
בעוד שחברות כמו בלקסטון הבהירו שהן רוצות להמשיך ולהגדיל את תיקי הנדל”ן שלהן, חלק מהרוכשים המוסדיים גם עברו זמנית לשוליים לנוכח תיקון הדיור המתמשך. אל תסתכל רחוק יותר מ-Home Partners of America שבבעלות בלקסטון, אחד מבעלי הבתים הפרטיים הגדולים במדינה, שהודיעה באוגוסט כי תעצור רכישות של בתים צמודי קרקע ב-38 שווקי דיור אזוריים בארה”ב.
יש גם את העובדה שחברות כמו בלקסטון וסטארווד הכריזו על תוכניות מוקדם יותר החודש להגביל את המשיכות מכספי הנדל”ן שלהן. לא ברור כיצד הזינוק המתמשך בבקשות פדיון ממשקיעים ישפיע על תוכניותיהם להשקעות נדל”ן עתידיות.
אמנם מיתון הדיור בהחלט גורם לבוני בתים להתאמץ להעביר מלאי עומד, אבל זה לא אומר שעלינו להצביע על יום הדין עבור בונים.
רק תסתכלו על שוק המניות.
בעוד שבוני הבתים הגדולים יורדים כולם מהשיא של 2022, הם עדיין גבוהים הרבה מעל מחיר המניה שלהם בינואר 2020. זה כולל בונים כמו D.R. הורטון (+72.9% מאז 1 בינואר 2020), לנאר (+67.4%), Toll Brothers (+30.2%), NVR (+28.5%) ו-PulteGroup (+21.8%). במהלך אותה תקופה, מדד S&P 500 עלה ב-22.5%.