מחירי הדירות נופלים והרישומים נוסקים: האם זה יכול להיות זמן מצוין לקנות למרות שיעורי המשכנתא הגבוהים?

בעוד שוק הדיור מתגבר לקראת סוף השנה וכל אירועי החגים שלו, סביר להניח שרוכשי דירות פוטנציאליים תוהים מה צפוי לעונה הקרובה.
קונים בתים המחפשים מחירים נמוכים יותר יכולים לבדוק זאת רשמית מרשימת המשאלות שלהם. מחיר המחירון הביתי החציוני של נובמבר של 417,000 דולר היה ידידותי לארנק הרבה יותר משיא השיא של יוני של 449,000 דולר, על פי דוח שפורסם לאחרונה ב- Realtor.com®.
עם זאת, נוף הנדל”ן ההפכפך לא ממש מוכן להביא רק בשורות משמחות. שיעורי משכנתא גבוהים – שנכון ליום רביעי, נעים על 6.58% עבור הלוואה בריבית קבועה ל-30 שנה – הם תזכורת ברורה לכך שקונים רבים עשויים עדיין להיאבק בחזית הנגישות.
“למרות שהמחירים ירדו מחודש לחודש, הם עדיין עולים בשיעור דו-ספרתי מלפני שנה”, אומרת דניאל הייל, הכלכלנית הראשית של Realtor.com. “ועם שיעורי המשכנתא גם עולים, רכישת דירה יקרה יותר מאשר בשנה שעברה”.
השילוב הקטלני הזה של מחירי דירות גבוהים וריביות מסתכמת בעובדה שתשלומי המשכנתא החציוניים גבוהים כעת בכ-900 דולר מדי חודש מאשר היו רק שנה אחת קודם לכן.
לכן, בעוד שהכל לא עליז וזוהר בעולם הנדל”ן, ישנן פריצות לקונים חסרי פחד.

המלאי מזנק, אבל האם אלו חדשות טובות?

לאחר שהעומס בקניית בתים שמונע ממגיפת COVID-19 הפחית את מספר הבתים למכירה לשפל של כל הזמנים, מלאי הדיור התאושש מאז. היו 46.8% יותר בתים למכירה בנובמבר בהשוואה לחודש המקביל ב-2021.
זה מתורגם לעוד 240,000 בתים נוספים למכירה בכל יום נתון בנובמבר. עם זאת, הגידול המסיבי ברישומים מסתיר אזהרה חשובה: הרישומים הטריים ירדו ב-17.2% על בסיס שנה-ל-שנה.
במילים פשוטות, מוכרי בתים פוטנציאליים רבים החליטו להישאר במקום ולא לרשום. רבים נעולים על משכנתאות עם שיעורים נמוכים במיוחד שהם לא ששים לוותר עליהם, ורוכשים חסרי מזומן פשוט לא מציעים הצעות כמו שהם עשו אפילו לפני כמה חודשים.
התוצאה? בתים פשוט יושבים – ויושבים – על השוק, מנפחים את המספר הכולל של בתים למכירה.
“נראה פחות בתים חדשים שנרשמו לשוק עכשיו עד סוף השנה ואולי בתחילת השנה הבאה”, מנבא הייל.

שוקי הנדל”ן במערב האטו

אזורים מסוימים בארצות הברית סובלים מהשפל בשוק.
“פעילות המכירות במערב האטה באופן דרמטי יותר מכיוון שמחירי הדירות הגבוהים באזור הם אויב מרתיע עבור קונים המתמודדים גם עם שיעורי משכנתא גבוהים יותר”, אומר הייל.
דוגמה לכך: פיניקס ראתה את המלאי שלה גדל ב-176% על בסיס שנה לשנה. ובעוד שהזמן הממוצע של נכס טיפוסי בילה בשוק הגיע ל-56 ימים בנובמבר (עלייה של שמונה ימים בהשוואה לשנה שעברה), הבתים בפיניקס נשארו יומיים נוספים.
“הביקוש נמוך”, אומר ברנדי אגוויר, סוכן נדל”ן ב-Home Key Realty באזור המטרו פיניקס. “מאוגוסט 2021 עד אפריל 2022, ספירת הרישום הפעיל הייתה יציבה עם מעט שינויים. אבל באפריל זה השתנה במהירות כשהריבית התחילה לעלות”.

האם הקלות המוכר יכולות לאזן את העלאות הריבית?

אולי המוכרים לא חושבים שזה הזמן הטוב ביותר לרשום בתים, אבל האם זה יכול להיות זמן טוב לקונים לקנות?
יותר בתים למכירה ופחות קונים עוזרים להעצים את המעט קונים בתים בחוץ, שיכולים כעת להחזיק מעמד עם מציאה. והמוכרים מסתערים: כ-19.6% מכלל הבתים למכירה נאלצו להפחית את המחירים המבוקשים כדי למשוך קונים בנובמבר. ולמרות שסביר להניח שלא תהיה בוננזת רכישה של סוף השנה, כמה קונים חסרי פחד עשויים פשוט להשיג כמה עסקאות.
“מה המשמעות של כל זה אם אתה מחפש לקנות בית?” שואל אגייר. “שיהיה לך את כל המנוף למשא ומתן עם מוכרים. יותר מוכרים מוכנים לשלם חלק מעלויות הסגירה של הקונה או לשלם כסף עבור רכישת ריבית נמוכה יותר. המוכרים מורידים מחירים בממוצע של 3% ממחיר המחירון – כלומר 15,000 דולר על בית של 500,000 דולר”.
ובנוסף לחיסכון ישיר במזומן, אגוויר מוצא שהמוכרים מוכנים לבצע תיקונים ולקבל הצעות מותנות בקונים שימכרו את ביתם הנוכחי. ואולי הכי חשוב, המוכרים “כבר לא מבקשים מהקונה לבצע מהלכים מסוכנים כמו ויתור על תנאי ההערכה”. (מצב מגירה הוא פשוט כל דבר שקונה או מוכר צריכים לעשות לפני סגירת העסקה.)
אז למרות העלייה בריביות המשכנתא, לא כל הקונים צריכים לשבת מהצד ולתהות מדוע הם לא תפסו בית כשהמחירים היו נמוכים. במקום זאת, עליהם להשתמש בעמדת המשא ומתן שלהם מול מוכרים פוטנציאליים.
“אם לא קנית בשנה שעברה, אתה לא יכול לחזור אחורה בזמן ולקנות”, מייעץ הייל. “אתה צריך לשקול מה אפשרי עכשיו.”