רכישת משכנתא היא הדבר החדש והחם שעוזר לשוק הדיור

הדבר החדש והחם בשוק הדיור הגווע נקרא רכישת משכנתא – זה אחד הוויתורים שמוכרי בתים מציעים יותר ויותר לרוכשים לסגור עסקה.
למה זה חשוב: למרות שהם קיימים זמן מה, רכישות נראות כפתרון תפור לבעיה הגדולה ביותר של שוק הנדל”ן הנוכחי: שיעורי משכנתא גבוהים שנעים סביב 6% דחקו את הקונים.
איך זה עובד: מוכרים, בוני בתים או אפילו מלווים משלמים במזומן כדי להוריד את שיעור המשכנתא של הקונה בדרך כלל בנקודה אחת עד שלוש.
לאן הולך המזומן הזה? הוא יושב בחשבון נאמנות אצל המלווה של הקונה ומשמש לתשלום חלק מתשלום המשכנתא החודשי, בין שנה לשלוש שנים.
לדוגמה: רכישה של 2/1 למעשה קובעת את שיעור המשכנתא שלך ב-2 נקודות אחוז נמוך מהריבית הקבועה שלך (כלומר שיעור השוק הנוכחי) בשנה הראשונה, נקודה אחת נמוכה יותר בשנה השנייה, ולאחר מכן חוזרת לריבית הקבועה בשנה השלישית.
ההשפעה: ההטבה לטווח הקצר לרוכשים – בדמות תשלום חודשי נמוך יותר – גדולה ממה שהייתה אם מחיר המכירה פשוט היה מופחת באותו סכום (ראה טבלה למטה).
הסיבה לכך היא שהתועלת של קיצוץ במחיר המכירה תתפרס על פני חיי הלוואה ל-30 שנה במקום להתרכז בשנתיים הראשונות.
מצב המשחק: עסקאות אלה היו פחות סבירות להתרחש כאשר שיעור המשכנתא ל-30 שנה היה בסביבות 3% והביקוש לבתים היה גבוה, אמר ואן וולבורן, סוכן נדל”ן ב-Redfin בפיניקס.
חברות המשכנתאות גם החלו לקדם בצורה אגרסיבית יותר רכישות. Rocket Mortgage מציעה רכישה של שנה אחת שהיא מכונה “באסטר אינפלציה”.
מה הם אומרים: בוני בתים השתמשו ברכישות “לנצח”, אומר דן הנסון, מנכ”ל LoanDepot. “יש להם הלוואת בנייה שמתקתקת והם צריכים להעביר את המלאי”.
אבל כעת רכישות “מתגנבות לשוק המכירה החוזרת”, מוסיף הנסון, שהחברה שלו עורכת בימים אלה סמינרים לסוכנים על המוצר.
“זה עוזר לרכך את ההלם של ריבית המשכנתא הגבוהה יותר”, אומר ואן וולבורן.
משרדו כנראה עשה בערך שבעה בחודש האחרון, לעומת אף אחד באותו זמן לפני שנה.
פלאשבק: רכישות נפוצות יותר בסוף שנות ה-70 כשהאינפלציה הייתה גבוהה. הם נראו לאחרונה לקראת המשבר הפיננסי, חלק מתפריט שלם של מוצרי משכנתא מפוקפקים שהושאלו לאנשים שלא יכלו לעמוד בתשלומים. אבל הקניות של היום שונות.
לווים עדיין חייבים להיות זכאים להלוואה בשיעור הקבוע, הגבוה יותר, כדי להבטיח שהם יכולים לבצע את התשלומים שלהם.
כן, אבל: גם אם בעלי בתים יכולים להרשות לעצמם מבחינה טכנית את התשלומים בשיעור גבוה יותר, הם צפויים להלם מחיר מסוים כאשר התעריף שלהם יתכוונן גבוה יותר בהמשך הדרך – וזה רחוק מלהיות בטוח שהם יוכלו למחזר לשיעור נמוך יותר כשזה יקרה.