לנדל”ן סופר-פריים בניו יורק ובפלורידה אין עתיד

דו”ח חדש המנתח מכירות של 10 מיליון דולר פלוס בניו יורק ובדרום פלורידה הראה שחוזים חתומים צונחים ב-2022.
במחצית האחרונה של 2022, שוק הבתים במחיר של 10 מיליון דולר ויותר ירד בצורה מטורפת בניו יורק ובדרום פלורידה, על פי דו”ח חדש של חברת הברוקראז’ סרהנט. “המחצית השנייה של השנה הושפעה יותר ברמת הסופר-פריים ממה שרוב האנשים האמינו בתחילה”, אומר גארט דרדריאן, מנהל מודיעין השוק של סרהנט. “הדרך הגדולה היא שהשנה השוק הולך להאט במידה ניכרת, וזו עשויה להיות אחת השנים האיטיות ביותר בשוק הסופר-פריים בעשור האחרון”.
הדו”ח ניתח מכירות של 10 מיליון דולר פלוס וחוזים שנחתמו בפאלם ביץ’, מיאמי, ניו יורק וההמפטונס. למרות שכבר היה ברור שהצלחת השוק של השנה שעברה הייתה במידה רבה חזקה משנת הדגל של 2021, דו”ח Serhant מדגיש עד כמה וכמה מהר ירד הביקוש לנכסי סופר יוקרתיים בכמה מהאזורים העשירים ביותר של המדינה.
אם לשפוט לפי מספרי מכירות, 2022 הייתה אפילו טובה יותר מ-2021 עבור מכירות סופר-פריים. אבל חוזים שנחתמו נחשבים לרוב למייצגים יותר את חוזק השוק מאשר מכירות, שיכולות להימשך משנים קודמות. (ברגע שחוזה נחתם, זה יכול לקחת חודשים לסגירה, במיוחד בפיתוח חדש.) “ברמה גבוהה, כשמסתכלים על נתוני מכירות, הם מאוד חזקים”, אומר דרדריאן. “אבל כשאתה מסתכל על פעילות החוזה אתה מתחיל לראות ירידה.”

נפח יורד

למעשה, במחצית הראשונה של 2022, חוזים חתומים לדירות וקו-אופ בעיר ניו יורק במחיר של 10 מיליון דולר או יותר ירדו ב-15% צנועים לעומת השנה הקודמת; במחצית השנייה הם צנחו ב-68%. בתים עירוניים בעיר הושפעו באופן דומה, כאשר החוזים ירדו ב-41% משנה לשנה במחצית הראשונה ו-58% במחצית השנייה.
ההידרדרות של מיאמי הייתה חדה כמעט באותה מידה. שם, חוזים חתומים ירדו ב-27% משנה לשנה במחצית הראשונה של 2022 וב-60% במחצית השנייה. בהמפטונס, שם המלאי נותר צפוף, החוזים ירדו ב-23% במחצית הראשונה של השנה ולאחר מכן האיצו את הגלישה שלהם, וירדו ב-39% במחצית השנייה.
רק פאלם ביץ’ היה יציב יחסית, בחוזים חתומים יש ירידה של 6% משנה לשנה מינואר עד יוני ולאחר מכן 28% מיולי עד דצמבר. “בדרום פלורידה יש את האמונה שהמחירים מגיעים לשיא, אז יש נסיגה במכירות”, אומר דרדריאן. “עם זאת, יש מלאי מוגבל, אז בתים במחירים טובים, במיוחד כאלה שהם מפתחים ומוכנים לכניסה, נמכרים.”

מחירים יציבים

ואכן, מחירי המכירה ב-10 מיליון דולר פלוס נותרו עמידים, לפי הדו”ח, במיוחד בדרום פלורידה, שם מחיר המכירה החציוני עלה ב-3% משנה לשנה בפאלם ביץ’ וב-2% במיאמי. ההמפטונס ראו צמיחה חציונית טובה עוד יותר במכירות – 8% משנה לשנה, על פי הדו”ח.
אבל בניו יורק, אפילו בהתחשב בחוזי 2021 שנסגרו ב-2022, המחיר החציוני לדירות ברמה של 10 מיליון דולר פלוס ירד ב-2%; עבור קו-אופ היא ירדה ב-15%, מקצת יותר מ-14 מיליון דולר לקצת יותר מ-12 מיליון דולר. הדירות שנמכרו, שייצגו את עיקר העסקאות בניו יורק בשכבת המחיר הגבוהה ביותר הזו, הלכו וקטנו – הגודל הממוצע ירד לקצת יותר מ-4,000 רגל מרובע, ירידה של יותר מ-4,500 רגל מרובע בשנה הקודמת. אבל זה לא הגורם לגלישה במחיר: גם המחיר למטר מרובע ירד.
“התמחור בהחלט ירד, מה שמבדיל את העיר ניו יורק משווקים אחרים”, אומר דרדריאן. “כאשר קונים ברמה זו מריחים דם, במיוחד בתקופות לא ברורות, הם נוטים להכות. אז הסופר-פריים הוא בדרך כלל אחד השכבות האחרונות שקורסות אבל הראשון שמתאושש”.