למצוא דיל מרחוק ולסגור

#יזםהשבוע – מושיק צמח – פוסט 3

א. לדעתי בתים למכירה שהגיעו לאינטרנט הם כבר יותר מדי יקרים (בשביל להתחיל). את רוב ‘מרווח הטעות’ כבר לקח בעל הבית שמוכר. האינטרנט מביא יעילות רבה וגישה למיירב הקונים הפוטנציילים. התחרות היא למעשה בין קונים מכל העולם ולכן המוכר נהנה מהמחיר הכי מיירבי שאפשר. אז אי אפשר למצוא דילים טובים באינטרנט? אפשר בהחלט… אבל אני מדבר פה על אחוזי הצלחה מאוד קטנים. הרעיון הוא לבנות פה מערך שעובד ליותר מדיל אחד נכון?
ב. הדבר שלדעתי כל משקיע צריך לעשות זה ליצור קשר עם כמה שיותר WHOLESELLERS (סיטונאים) ולהכנס לרשימת תפוצה שלהם כמה שיותר מהר. אני בטוח ש 90% פה יודעים מה סיוטנאי נדל”ן עושים אבל ל 10% שלא יודעים:
ג. סיטונאי נדל”ן משקיעים הרבה כסף בשיווק ופרסום כדי לגרום לבעלי בית (לרוב במצוקה כלכלית) להתקשר אליהם ולמכור את הבית שלהם בהנחה משמעותית. קצת רקע: התרבות האמריקאית (“החלום האמריקאי”) סובב סביב בעלות בתים. יש פה בארה”ב תכניות ממשלתיות רבות לתמיכה לרכישת בתים. אבל, הרבה אנשים תמיד נכנסים למצוקה כזאת או אחרת וצריכים לצאת ממנה מהר (בעיות רפואיות, בעיות משפחה, וכדומה). סיטונאי טוב יודע למצוא אותם בזמן הנכון, מביא איתו מזומן ויכול להוציא אותם מהצרה שלהם מהר מאוד ובלי הרבה כאב ראש מיותר. כל זה עבור מכירת הבית בזול. הרבה אנשים ימכרו את הבית שלהם בהנחה עבור הנוחות הזאת.
ד. סיטונאי שמוציא דיל לרשימת תפוצה שלו גם יספק תמונות ווידאו מהבית ויכליל ניתוח שוק עם רשימה של בתים זהים שנמכרו באיזור (כדי לקבל מושג על הערך של הבית איך-שהוא, והערך הפוטנצילי שלו אחרי שיפוץ). כמובן שלא סומכים על סיטונאי שיעשה את ניתוח השוק בשבילנו אבל זה נקודת התחלה מצויינת.
ה. הדילים האלה מופצים בצורה פרטית רק לכמה מאות או אלפים יחידים של משקיעים שנמצאים ברשימת התפוצה האישית של הסיטונאי. לרוב הם לא רשאים לפרסם את הדיל באינטרנט (MLS). התחרות מוגבלת לרשימה הזאת בלבד אבל זה כמובן מצריך לפעול מהר. דילים טובים לא נשארים הרבה זמן גם ברשימות תפוצה של כמה מאות.
ו. סיטונאים יאפשרו למשקיעים ולצוות שלהם להכנס לבית, לראות ולבדוק אותו לפני שמגישים הצעה. זה הזמן לשלוח כמה קבלנים (אני אדבר על הרכבת הצוות בפוסט הבא) כדי שיגישו הצעת מחיר, לבדוק ערך של בתים באיזור, לדבר עם ברוקרים באיזור לגבי מכירה של בתים משופצים או השכרה של בתים משופצים, להריץ מספרים (ראו פוסט ראשון) ולהגיש הצעה.
ז. סיטונאים פועלים תחת זמן קצוב. לרוב, הם חותמים עם המוכר על חוזה מכירה עם תאריך סגירה של 2-3 שבועות ומחפשים קונה אפילו לפני שהם סוגרים על הבית. יש להם 2-3 שבועות למצוא קונה אז הם חייבים לדעת שיש להם קונה רציני שייסגור ולא יברח ברגע האחרון. לרוב תתבקשו לשים $3,000-5,000 צ’ק בדיקת נאותות אם ההצעה מתקבלת.
ח. אם על דיל ראשון עסקיננו, השמרו מבתים שייצריכו אותכם להוציא אישורים מהעירייה בשביל שיפוץ. זה ייקח הרבה זמן, יעלה כסף ויצריך את התערבותכם. לא כל שיפוץ מצריך אישורי עירייה ולכן תמנעו מ (1) בית עם בעיות ביסודות שלו או בעיות מבניות בכלל (2) בית עם בעיות מים במרתף (3) נוכחות אסבסט (4) בית עם חשמל ישן מסוג Knob and Tube(5) בית שצריך להחליף לו מערכת צנרת שלמה.
ט. בנוסף, בדיל הראשון אל תתכננו להוסיף חדר או שירותים או אמבטייה או לשנות מיקום של מטבח. זה אחלה דרך להוסיף ערך לבית ולעלות את המחיר מכירה אחר כך, אבל זה מצריך תכנון, אישורי עירייה, בדיקות עירייה וכדומה. תשאירו את הכייף הזה לדילים אחרי שיש נסיון.
י. איך למצוא סיטונאי נדל”ן? הם בעצמם מחפשים אתכם/ן משקיעים אז הם עושים מאמץ רב להיות ידועים. פשוט חפשו בגוגל בשוק שלכם “Sale My House Fast” וכמה חברות יצוצו. שלחו להם אימייל ובקשו להצטרף לרשימה. אני בשוק של שרלוט צפון קרוליינה למי שצריך עזרה להכנס לשוק הזה. אני מכיר עשרות סיטונאים כמעט בכל שוק ומדינה בארה”ב אז שלחו לי הודעה בפרטי ואקשר אותכם/ן.
יא. הסיטונאי לרוב יחייב את המשקיע להשתמש בחברת טייטל (Closing Attorney/ Title Company) שלו, שזה בסדר גמור. הם ינהלו את כל תהליך הסגירה, ישלחו מסמכים לחתימה, יפרטו כמה כסף צריך להעביר ובסוף הסגירה יכניסו את ה DEED לרשומות של העירייה. לא צריך להיות נוכח בסגירה. תנו הודעה מראש לעו”ד שמנהל את הסגירה שלא תגיעו אישית והם כבר ישלחו לכם באימייל את המסמכים לחתימה. לרוב תצטרכו נוטוריון. היום גם אפשר את זה לעשות באינטרנט דרך אתרים כמו notarized.com וכדומה.
יב. כמו שאמרתי בהתחלה אני לא אכנס לצד המשפטי ועל הצד של המיסים של סגירת דילים בארה”ב (איך לפתוח חברה בארה”ב בשביל רכישת הבית ואיך לוודא שהמיסוי נעשה כמו שצריך). אם למישהו יש שאלות ספציפיות בתחום הזה צרו איתי קשר בפרטי ואשמח לעזור כמייטב יכלתי או להפנות לכמה אנשים שאני מכיר.
מצרף פה PDF דוגמא לדיל בתפוצה סיטונאית