שוק הדיור התקרר עד כדי כך שאפילו משקיעים עם כיסים עמוקים נסוגים

תארו לעצמכם שתאגיד מציע הצעת מחיר גבוהה יותר על בית חד משפחתי. זה היה אמיתי מדי בשנים האחרונות, כאשר רכישות הנדל”ן על ידי המשקיעים עלו, והזינו את בום הדיור במגפה ותמחרו רוכשי דירות רבים מהשוק.
בשנה שעברה עלתה ריבית המשכנתא הממוצעת הקבועה ל-30 שנה ליותר מ-7%. בשנה שלפני כן, שיעורי המשכנתאות היו בשפל היסטורי והביקוש היה גבוה, מה שהניע את טירוף המשקיעים בשוק הדיור. הדו”ח החדש של תיווך הנדל”ן של Redfin מראה עד כמה יש הבדל ברכישות נדל”ן למגורים על ידי משקיעים בין השנתיים.
ברבעון הרביעי של 2022, רכישות הבתים על ידי המשקיעים צנחו ב-45.8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כשריבית המשכנתאות עלתה ומחירי הדירות ירדו, כתבו חוקרי Redfin. כדי להוסיף קצת פרספקטיבה, משבר הדיור של 2008 ראה ירידה מעט קטנה יותר, כאשר רכישות המשקיעים ירדו ב-45.1%.
לצורך דוח זה, חוקרים ניתחו רשומות מחוזיות על פני 40 אזורים מטרופולינים בארה”ב, והם מגדירים “משקיע” ככל מוסד או עסק הרוכשים נדל”ן למגורים.
“משקיעים נערמו לשוק הדיור בשנת 2021 עקב שיעורי המשכנתאות הנמוכים ביותר והביקוש הגואה לדיור, וכעת הם נסוגים על רקע תחזיות לפיהן יש מקום למחירי הדיור לרדת”, נכתב בדו”ח.
עיירות מגיפה כמו לאס וגאס ופיניקס כבר רואות תיקונים חדים. בלאס וגאס, רכישות הבתים על ידי המשקיעים ירדו ב-67% ברבעון הרביעי של השנה שעברה לעומת שנה קודם לכן, שהחוקרים של Redfin מצאו כי היא הירידה הגדולה ביותר מבין 40 אזורי המטרו שהם בחנו.
הפניקס רשמה ירידה של 66.7% באותה תקופה. בינתיים, מחוז נסאו חווה ירידה של 63%, אטלנטה ירידה של 62.8% ושארלוט ירידה של 61.9%. כל אלה היוו את המחצית העליונה של 10 הירידות הגדולות שדיווחה על רדפין. המחצית השנייה, על פי הדו”ח, כללה: ג’קסונוויל (ירידה של 57.1% ברבעון הרביעי של 2022 מהשנה הקודמת), נאשוויל (54.8%), סקרמנטו (53.5%), ריברסייד (-53.0%), ואורלנדו (-51.8%).
כמה מהירידות הקטנות ביותר, של פחות מ-10%, נראו במילווקי, ניו יורק ופרובידנס. בינתיים, בולטימור הייתה עיר המטרו היחידה שרדפין ניתחה עם עלייה ברכישות בתים על ידי משקיעים, עלייה של 1.4%.
באופן מעניין, חל גם שינוי במה בדיוק המשקיעים רוכשים. החוקרים של Redfin מצאו כי רכישות של בתים חד-משפחתיים על ידי המשקיעים ירדו ב-49.8% משנה לשנה ברבעון הרביעי של 2022. הירידה היא הגדולה ביותר מכל סוג נכס אחר. לדוגמה, רכישות דירות על ידי משקיעים ירדו ב-35.6% ורכישות של נכסי דיור רב-משפחתיים ירדו ב-31.1%. אך למרות היותה הירידה הגדולה ביותר, בתים חד משפחתיים הם עדיין הבחירה הפופולרית בקרב משקיעים.
ומשקיעים שרוכשים בתים מהדקים את הארנק שלהם, כאשר רכישות בתים במחירים גבוהים ובמחירים בינוניים, שניהם ירדו ביותר מ-50%. בינתיים, רכישות המשקיעים בתים במחיר נמוך ירדו ב-28.6%, לפי הדוח.
עם זאת, שיעורי המשכנתאות ירדו מעט השנה ובשווקים מסוימים רואים עלייה בפעילות עם תחילת העונה העמוסה, כך שעלולה לעורר עניין של משקיעים.
“ייתכן שמשקיעים יתחילו להשתכשך בחזרה לשוק השנה בהתחשב בכך שריביות המשכנתאות ירדו מהשיא של 2022 – במיוחד אם מחירי הדיור מראים סימנים של תחתית”, אמר הכלכלן הבכיר של רדפין וחוקר הדו”ח, שהריאר בוכרי. “אבל לא סביר שהמשקיעים יחזרו באותה עוצמה שהיו להם ב-2021”.
ואלה באמת יכולות להיות חדשות טובות עבור קונים בודדים, הוסיף בוכרי, בכך שהם לא יפסידו עוד במלחמות הצעות למשקיעים.