ויהי ערב, ויהי בוקר

#יזם_השבוע David Levy
#פוסט2.
למה נדלן?
אני מקדיש את הפושט הזה למשקיעים הפוטנציאלים, אלו שהנדל”ן שלהם כרגע הוא הגדר שהם יושבים עליה ????
(נניח לרגע לאינפלציה שעושה שמות בכסף שלא עובד, נדבר רק על נדל”ן)
אני מניח ששמעתם על היתרונות בנדל”ן. עליית ערך, שכירות והשבחה. כל אלו מוכרים לכם – ועדיין הגדר נשמעת לכם ההשקעה הטובה ביותר – אולי בגלל שהצעד הראשון הוא מפחיד במיוחד ולצד כל הדברים הטובים בנדל”ן יש גם נפילות ורמאיות וגם סתם כישלונות בתום לב. והכל גדול ודורש הרבה כסף. כל טעות בנדל”ן יכולה לעלות הרבה וכמובן שהרווח בהתאם.
אז אני אכתוב היום על משקיעים, על יזמים ועל ההשקעה שאתם חייבים שתהיה לכם. אני אתחיל מהסוף.
לדעתי, נדל”ן הוא לא במקום השקעות אחרות. הכוח האמיתי של משקיע או של תיק השקעות מגיע מהגיוון שיש בו. נדלן יכול לקחת את החלק הארי בתיק, אבל רצוי שיהיו עוד אפיקים ועוד שווקים שהתיק שלכם בנוי ממנו. אם תרצו, תחשבו שמדובר בקבוצה שמשחקת עבורכם בשוק הפיננסי. יום אחד שחקן אחד חלש והשני מפציץ, ומשחק הבא קצת ההפך – אבל העיקר הוא שהקבוצה מנצחת.
אבל ספציפית אנחנו פה בשביל נדל”ן, אז בואו נדבר על נדל”ן: הרווח המשמעותי מנדל”ן יכול להגיע בכמה מסלולים, לכל אחד מהם יש כח וחשיבות משל עצמו:
1. עליית ערך.
כן, אנחנו בתקופה מורכבת, אבל לאורך השנים שווי הנדל”ן עולה. (כן גם מניות, אני יודע, אבל מזכיר שזו לא תחרות, זה צוות). ב-20 שנים האחרונות הנדל”ן עלה ביותר מ3% בשנה (זה כמובן ממוצע וזה משתנה מאזור לאזור וכו). היתרון הגדול הוא כפול – העלייה השנתית היא על וכוללת את העלייה הקודמת, כלומר כל שנה יש רווח על הרווח, מה שנקרא “ריבית דה-ריבית” (פה זה יותר “תשואה דה תשואה”, אבל הבנתם את הראש). החלק ברווח של עליית הערך הוא שהוא על כל שווי הנכס, בעוד שאנחנו שואפים לקחת מימון ולכן לא מוציאים מהכיס את כל שווי הנכס. כלומר עליית הערך מתקיימת גם על כספי המימון וכיוון שאתם לא הולכים לחלוקה אותה עם הבנק – זה רווח כפול, ולפעמים אפילו יותר! זה באמת דבר גדול.
חוזר אליכם, אנשי הגדרות: ורק בשביל הדבר הזה – אתם חייבים להתחיל מהר ככל האפשר להשקיע. אומנם יש פה רווח וזה נשמע כיף להרוויח בכל שנה – אבל זה באמת משמעותי רק בחלוף כמה וכמה שנים וחייבים להתחיל את זה מהר ככל האפשר.
2. שכירות.
שכירות זה הדלק שמאפשר להכל לקרות. בעוד עליית הערך היא הקטר של הרווח שלכם – שכירות היא הדלק שמאפשר לקטר הזה לנוע לאורך השנים. וכיוון שהשכירות גם מייצרת רווח בעצמה – יש מצב שהיא הדלק הכי טוב בעולם…
אל תצפו להרים וגבהות, הרווח משכירות הוא נחמד וסולידי, וכמובן בארה”ב הוא עולה על הרווח בישראל, אבל זה החלק שמפריד את ה”ההשקעה” מ”השקעה פאסיבית” והחלק ה”פאסיבי” נשחק. שכירות דורשת התעסקות. זה לא נורא, ואפשר לעשות מיקור חוץ, אבל זה לא סטרילי ולא לגמרי פאסיבי. אבל שיש לנו WHY חזק ואנחנו זוכרים את היעד ושיש לנו קטר להזין – זה באמת הרבה יותר קל מרוב העבודות בשוק שאנחנו עושים ואין בהם יעד כ”כ אטרקטיבי. בקיצור, שווה את המאמץ ובגדול.
3. מימון.
נשקיע רגע במימון עצמו. למימון הזה יש עוד אפקט שמשתלב עם השכירות: חלק לא מבוטל מההכנסה משכירות יופנה לתשלומי ההלוואה שלקחתם, נכון? והתשלום הזה מורכב גם מקרן וגם מריבית, נכון? נהדר. פעם בכמה שנים, בין 5-10 בדר”כ, תוכלו לממן מחדש את הנכס שלכם ולקבל חזרה את הקרן שהעברתם לאורך השנים האחרונות בחזרה אליכם. כלומר תגדילו את המשכנתה שוב ובכוונה כך שבמכה אחת תקבלו את כל התשלומים שהיו לכם – וההחזר החודשי לא ישתנה (רק השנים שנותרו לסיום). קסם. ואם ערך הנכס עלה כצפוי? בכלל נהדר – תוכלו לחלץ גם חלק מההון העצמי הראשוני שהשקעתם (אבל במקרה הזה כן תהיה לרוב קפיצה בהחזר).
4. מס.
הדבר האחרון הוא הטבות מס, אבל כיוון שזה נוגע בעיקר לתושבי ארה”ב, ואתם ברובכם לא – נעזוב את זה בצד כרגע.
5. השבחה.
יש בעולם הזה כלכך הרבה אפשרויות ובאפיק הזה יש ליזמים טובים את האפשרות האמיתית לפרוח. השבחה של נכס יכולה לקפיץ את השווי שלו בעשרות אחוזים. זה כמובן מגיע עם רמת הסיכון גבוהה יותר, בהתאמה ויש הרבה משתנים וגורמים אחרים מעורבים בהשקעה שכזו, כך שחשוב פי כמה לדעת שאתם עובדים עם מקצוענים אמיתיים, בטח אם אתם בתחילת הדרך. רוב הבעיות שאני שמעתי עליהם הגיעו מבעיות עם קבלנים, קחו את זה בחשבון. אני לא נגד, בכלל לא, אבל קחו לכם את מרווחי הבטיחות הכי גדולים שאתם יכולים ותעבדו עם הגורמים הכי טובים שאתם יכולים, גם אם זה נוגס לכם ברווח, כי בדר”כ בסוף זה משתלם. פה עיניין הזמן עובד ההפך – המטרה היא לסיים מהר ככל האפשר וכמה שפחות עיכובים. עיכובים זה המקור הכי גדול לבעיות חדשות שצצות, תמנעו מהם כמעט בכל מחיר. וגם, באופן טבעי, זה משמעותית פחות פאסיבי, עד שזה יכול להפוך לעבודה של ממש.
אני חושב שבשלב הזה כבר הבנתם שבראייה שלי נדל”ן זה זמן. השקעה בנדל”ן דורשת זמן, זה לא כ”כ חדש, אני יודע – אבל זה כ”כ חשוב ששווה להגיד את זה בלי סוף.
לסיכום, בעיניי, ניתן לגזור 2 מסקנות: (א) צריך להתחיל להשקיע ולהתחיל להשקיע מוקדם בכדי שהאפקט של הזמן ייתן אותותיו בהקדם האפשרי. (ב) צריך להשקיע בהשקעות ארוכות טווח, אחרת לזמן אין משמעות ואתם מאבדים את החלקים הכי חזקים בהשקעת נדל”ן.
“אין לי פתגמים מעוררי השראה כדי לאמלק פוסט, צריך לקרוא את הפוסט” – דוד לוי
בתמונה: אני משקיע בתחפושת לפורים ????