בנייה חדשה על קצה המזלג- מבוא

#יזםהשבוע יפעת שטייר #פוסט3

אפילו שאני מתכננת לגעת בנושא של הבנייה החדשה באמת בצורה מאד תמציתית, עדיין יש הרבה נושאים ותוכן לכסות.

קצה המקל או לא – במקור יצא לי פוסט נורא ארוך…

אז כדי לא להעיק חילקתי אותו ל-2:

אחד תיאורטי– סוג של מבוא,

ושני שהוא החלק הפרקטי.

מקווה שהשילוב של שניהם ייתן ערך.

מה יהיה לנו היום?

נתחיל מה-“למה”: מה גרם לנו לפנות דווקא לאסטרטגיה של בנייה חדשה; טיפונת רקע בסיסי; קצת על מאפייני הבנייה החדשה ומה היתרונות שלה מבחינתנו לעומת פליפים; וגם מה יכול להשתבש…

מה מחר?

התכלס – בתמצות, אבל פרקטי ועם דגשים שחשוב לדעת. בין השאר, איך ניגשים לפרוייקט בנייה חדשה, מה לבדוק, למה לשים לב, דגשים ברכישת קרקע, בחירת קבלן, הלוואת בנייה וכן הלאה, עד לסיום.

נתחיל בהיום…

ברמה הכי בסיסית ופשטנית– יש בנדל”ן את האסטרטגיות להכנסה שוטפת (הכי מוכרת: רנטלים) ויש את האסטרטגיות שמיועדות להגדלת הון (דוגמת פליפים, בנייה חדשה).

לנו (לדורון ולי) יש כאמור פורטופוליו מניב שאנחנו מתחזקים ואני פועלת להגדיל כל הזמן.

במקביל, בשלב המעבר לעסק ומתוך רצון לייצר רווחים הוניים שוטפים, בחנתי את האסטרטגיות האופציונליות. התחלתי מתחום הפליפים ובסופו של דבר בחרתי להתמקד בבנייה חדשה.

מבחינתי, הייתרון העיקרי בבנייה חדשה ע”פ פליפים הוא השיטתיות וש(תיאורטית) יש בו פחות הפתעות ויותר וודאות.

באיזה מובן?

ראשית, מעצם זה שמתחילים בהתחלה – ביציקת היסודות. אנחנו לא מתקנים ומשפרים את הקיים (שאיכשהו כמעט תמיד גילינו בו תקלות נוספות מעבר לצפי), אלא יוצרים אותו מחדש בסטנדרטים מוגדרים מראש, שעומדים בכל התקנים והקודים העדכניים.

כל שלב ביצירת הבית עובר אינספקשן של העירייה ואי אפשר להתקדם בלי שקיבלנו אישור שהעבודה על אותו שלב בוצעה כמו שצריך. גם הכסף לא עובר לקבלן לפני שמקבלים את האישור הזה.

מדובר בתהליך מובנה, שבו שלב בנוי על שלב בצורה מאד ברורה, קבועה ושיטתית מה ש(תיאורטית) מגדיל גם את הוודאות לגבי לוחות הזמנים, איכות העבודה, ניצול נכון של התשלומים שלנו.

היות שכך, יותר קל מבחינתנו להפוך אותו לסיסטמי, לבנות גאנט של פעילות לאורך זמן, מתוך ידיעה בכל זמן באיזה שלב אמורה להיות העבודה בכל פרויקט וכך לתזמן את הפרויקטים הבאים.

ויש גם את העניין של התוצר הסופי – שבבנייה חדשה, אנחנו מתכננים מראש ברמה האדריכלית הפונקציונלית ושל התאמה לביקושים באופן מיטבי, ולא מתוך אילוצים של שדרוג מבנה קיים.

(מנגד, אי אפשר להתעלם מהעובדה, שבד”כ אלו יהיו פרוייקטים ארוכים יותר, וכאלה שהעלות שלהם יותר גבוהה ומחייבים גיוס הון או לקיחת הלוואה גבוהה יותר לעומת פליפים).

אם הכל נכון, למה כל ה”תיאורטית” שהוספתי כל הזמן בסקירת היתרונות?

אני אסביר:

נכון שבחרתי בסוג הפעילות הזה, כי לתפיסתי יש בו יותר סדר, שליטה וודאות.

אבל חייבים להיות ריאליים- בחיים כמו בחיים, גם פה המון יכול להשתבש.

ואת כל הדברים האלה צריכים לקחת בחשבון מראש ולהתייחס אליהם בתוכנית העסקית ובחוזים שעליהם נחתום. כמה דוגמאות:

קבלן– כמו בפליפ: יכול להיפצע/ לחלות או גרוע מכך; גם שעשינו את כל הבדיקות האפשריות הוא יכול להיקלע לקשיים כלכליים מסיבות שונות או למצוא את עצמו תחת תביעה שמשפיעה על יכולתו להמשיך לעבוד, וכו’ מומלץ לייצר בחוזה מנגנון מסודר להעברת הפרוייקט לקבלן אחר במקרה כזה. (מזכירה שאישורי הבנייה הם ע”ש הקבלן המקורי).

עלויות בנייה– תמיד נכון לגדר ולהגביל בחוזה עם הקבלן את גובה החריגה המקסימלי המותר מהתקציב. עדיין, לקחת בחשבון שעלולות לקרות חריגות מעבר, כמו מחירי העץ שעלו במכפלות חריגות בתקופות הקורונה.

מחסור בחומרי גלם/ מרכיבי בנייה- עלולים לגרור עיכובים בלוחות זמנים (למשל חלונות שהיו חסרים בתקופת הקורונה ומעט אחריה, עץ שהיה חסר באותה תקופה). ככל שהקבלן מנוסה יותר ומריץ יותר פרויקטים במקביל ו/או ככל שאנחנו מנהלים יותר פרויקטים באופן שוטף, כך ניתן לרכוש מלאים מראש כדי לקבע מחירים ולהבטיח מלאי ועמידה בלוחות זמנים.

אסונות טבע- תמיד להקפיד שיש לנו ביטוח הכי מקיף שאפשר. ביטוח הוא לא המקום לחיסכון בעלויות. (האמת, שגם פחות מכך יכול לשבש או לעכב– ממש עכשיו היתה סופת גשמים, שדחתה את יציקת היסודות באחד הבתים שלנו ויחד איתה את העברת הכסף מהמלווה, ביותר משבוע. אבל לו”ז הפרויקט לוקח עיכובים כאלה בחשבון).

נפילת מחירים בשוק– היות שבדרך כלל תעבור לפחות שנה בין מועד תחילת הפרויקט לסופו, אנחנו יכולים למצוא את עצמנו עם בית בנוי בשוק ובמצב כלכלי שונים לחלוטין ממה שהיה כשהתחלנו אותו. כמו שכתבתי אתמול, בגלל זה צריך להכין תוכנית עסקית שלוקחת בחשבון חריגות ותוכנית ב’ למקרה שניפול במצב קיצון.

חריגה של הקבלן מלוחות זמנים– בחוזה, אנחנו תמיד נגדיר את משך הזמן שבו מתחייב הקבלן להשלים את הבנייה וגם את הקנס שבו יישא בגין חריגה ממנו. (אבל אם נהייה ריאליים, במקרה של חלק מהתקלות למעלה, לא תמיד נוכל לאכוף את הסעיף הזה).

כמובן, שיש עוד תקלות שיכולות לקרות. עדיין, גם אחרי כל אלה, בשבילי, השיטתיות של התהליך, הבקרות המובנות, הסיסטמטיות, העיסוק ביצירה חדשה ע”פ תיקון נכסים (שחלקם מאד ישנים ובסיכון גבוה להפתעות נסתרות)- הופך את הבניה החדשה לאסטרטגיה מועדפת.

אז עד כאן, ממש בנגיעות על מאפייני הבנייה החדשה ודוגמאות למה שיכול להשתבש.

מחר נדבר תכלס ופרקטי.

נתראה 😊

** בתמונות: ככה נראית התחלה

Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses