בנייה חדשה על קצה המזלג- תכלס

#יזםהשבוע יפעת שטייר #פוסט4

 

אתמול דיברתי על מאפיינים, יתרונות לשיטתנו וקצת ממה שעלול להשתבש בבנייה חדשה.

היום הבטחתי תכלס…

 

אז בצורה הכי פשטנית ומתוקצרת, (אחרי שלמדנו, חקרנו, עשינו ניתוח שוק, בדקנו ובחרנו בעלי מקצוע ונותני שרותים, ווידאנו עלויות, עשינו תוכנית עסקית ותוכנית ב’)- איך ניגשים לפרויקט של בנייה חדשה:

 

רכישת קרקע–

יש הרבה דברים לבדוק (חלקם תלויי מיקום ורגולציה מקומית). בין השאר:

· יZoning (שייעוד הקרקע תואם את התכנון שלנו)

· גבולות מגרש (Survey)

· יElevation (לוודא שלא צריך לשפוך כמות אדמה גדולה מהצפוי מה שייקר את הפרויקט),

· זכויות/מגבלות בנייה על הקרקע (למשל: מגבלות מרחק מהשוליים, % מהשטח עליו אפשר לבנות, דרישה ל Sea Wall, ועוד בהתאם לדרישות והרגולציות המקומיות),

· הימצאות חיות/ צמחים מוגנים ושאר ”environmental regulations”,

· בדיקות קרקע (Soil),

· חיבור לתשתיות עירייה,

· מצב השטח מבחינת צמחייה (יש שטחים מיוערים שרק להוריד מהם את הצמחייה ולהכשיר אותם לבנייה יעלה אלפים של $),

· כמובן, בדיקת טייטל ובדיקה של קנסות, חריגות והערות ב- county, בדיוק כמו שהיינו עושים לכל נכס בנוי שהיינו קונים.

 

דוגמאות קונקרטיות לחלק מהעניינים ה”לוקאליים” שצריך לבדוק באיזור קייפ קורל:

· הימצאות זן מסוים של ינשופים ושל צבים על הקרקע,

· בקרקע שנושקת למים- אם חייבים Sea Wall מלא או שאפשר להסתפק ב Alternative (לא רלוונטי אם בונים בריכה שאז צריך Sea Wall)

· אם זה אזור שמחובר למים וביוב של העירייה או אזור שבו צריך להוסיף בחישוב העלויות גם באר וביוב (Ceptic),

· במקרה שכן מחוברים לעירייה– כמה Assessments נשאר לשלם,

· יש איזורים עם קרקעות מאד זולות אבל מיוערות, כך שלפעמים זול הוא יקר ולא תמיד רואים הכל בגוגל מפס,

· מה דרגת ה Flood Zone

 

בחירת קבלן-

מעבר למובן מאליו, שצריך להיות קבלן עם רישיון, ביטוחים, בלי תביעות שעומדות נגדו, שקיבלנו עליו המלצות מכמה גורמים בלתי תלויים (ולא רק לקוחות אלא גם לנדרים שהשלימו איתו פרויקטים למשל), שראינו נכסים שהשלים ושנמכרו באזור ווידאנו שרמת הגימור שלהם מתאימה לציפיות שלנו וכו’ וכו’, צריך גם לוודא, שיש לו מספיק ניסיון בבנייה חדשה- מספיק בתים שהשלים ונמכרו, בד”כ ב 3 השנים האחרונות, בכדי שהלנדר שלנו יאשר עבורו הלוואת בנייה.

 

תוכנית בנייה–

צריכה להיות מותאמת לרגולציה, לביקוש באזור (בהתאם לקומפס: גודל, מספר חדרים ושרותים, גראז’, סגנון בנייה, בקייפ קורל, גם אם צריך בריכה או לא) וגם לשטח עצמו (לגודל ול- “lay out”).

 

> יש קבלנים שבונים דגמי Spec– יש להם מספר דגמים קבועים עם תמחור ידוע מראש, שבהם משתמשים, אפשר לעשות בהם שינויים בגימורים אבל המבנה נתון ואי אפשר לעשות בו שינויים מבניים. היתרון הוא שחוסכים עלויות וזמן של תכנון אדריכלי, שאלו דגמים שכבר קיבלו אישורים (permits) מהעירייה ושאנחנו כבר יכולים לראות אותם בעיניים וגם לראות בכמה נמכרו וכמה מהר.

 

> ויש קבלנים שעושים Custom Homes- מייצרים דגם ייעודי וייחודי. אלו בדרך כלל יעלו יותר וגם ייקחו יותר זמן – כי צריך להוסיף ללו”ז את משך הכנת הדגם מול האדריכל, עד אישורו וקבלת אישורי מהנדס עליו. יתאימו בדרך כלל לאזורים יוקרתיים יותר או ללקוחות קצה שבונים את בית חלומותיהם.

אישורים (Permits)–

לפני תחילת הבנייה הקבלן צריך להגיש את התוכניות, מותאמות לשטח ולכל הדרישות של הרשות לקבלת אישורי בנייה. בלעדיהם אי אפשר להתחיל לבנות. יש כל מיני עניינים לוקאליים נוספים בשלב הזה.

 

למשל בקייפ קורל, אם מדובר במגרש על מים, צריך קודם שיהיה סי וול מאושר (שעבר אינספקשן ואישור עירייה), אם מדובר באזור שלא מחובר לתשתיות העירוניות, לפני הגשת אישורי הבנייה בעירייה צריך לקבל אישורים של מח’ הבריאות בקאונטי לתכנון של הביוב (Ceptic).

 

תהליך הבנייה-

מפה נעבור לשלב הבנייה שמתנהל כפרויקט ששלביו ידועים מראש.

כמו בכל פרוייקט- נעקוב אחרי התקדמות, ניצול התקציב, עלויות, עמידה בלוחות זמנים, נדאג לבצע בקרות, לתקשורת שוטפת עם בעלי המקצוע/נותני השרותים, וכו’.

 

מימון- בהנחה שלוקחים הלוואת בנייה, צריך למצוא הלוואה שמתאימה לתוכנית העסקית שלנו.

לוודא התאמה בין תוכנית המשיכות (Draw Schedule) של המלווה לתוכנית העבודה ומבנה ההוצאות של הקבלן.

ולהתנהל מול הקבלן ומול המלווה לאורך התהליך.

 

בקרות – כפי שכתבתי בהתחלה כל שלב בסיסי של הבנייה צריך להיות מאושר על ידי העיריה (בכל רשות יש ניואנסים שונים. בד”כ השלבים הבסיסיים שידרשו אינספקשן הם יסודות, framing, גג, שרברבות/ צנרת, חשמל, HVAC, וכמובן אינספקשן סופי לפני קבלת אישור האכלוס). אי אפשר להתקדם בתהליך עד שהשלב שהסתיים קיבל אישור. והעברת הכספים לקבלן מותנית בקבלת האישורים הללו.

 

סיום פרוייקט – מבחינת הבנייה עצמה, סיימנו כשקיבלנו את אישור האכלוס מהעירייה, שאז הקונים יכולים לסגור את המשכנתא במידה שרוכשים במימון או להיכנס לגור אם קנו במזומן.

הפרוייקט בכללותו יסתיים, כמובן, עם סגירת המכירה והעברת הבעלות והכסף… אני מתעכבת על זה, כי יש מצב שקיבלנו CO, עברה שנה ממועד סגירת הלוואת הבנייה, עדיין לא מכרנו, ועכשיו צריך לכסות את ההלוואה. צריך להיות מוכנים מראש עם פתרונות גם לאופציה כזאת.

 

 

עד כאן בעניין הזה.

בנייה חדשה היא עולם שלם ואני יודעת שגם בשני פוסטים, היה בסיסי ותמציתי.

אשמח להשלים פרטים ולענות על שאלות בפרטי.

 

מחר עוד פוסט על קצה המזלג, הפעם קצת תובנות, דגשים וטיפים בענייני מימון ועבודה עם מלווים, מתוך התנסויות והתמודדויות שלי.

נתראה 😊

 

**בתמונות: כמה משלבי ההתקדמות

Related News Real Estate Entrepreneurs

Related Articles

#יזםהשבוע יוסי גולן #פוסט2 **רכישת קרקעות בארה”ב** החלטת שנמאס לך מפליפים ! ומה הסיבה…

#יזםהשבוע יוסי גולן #פוסט2 **רכישת קרקעות בארה”ב** החלטת שנמאס לך מפליפים ! ומה הסיבה ? מרפי. מרפי ביקר אצלך קצת יותר ממה שחשבת. דווקא הקיר אותו החלטת להסיר במהלך השיפוץ, במטרה לפתוח את חלל מרכז הבית, דווקא הוא ריכז בתוכו את כל תשתיות החשמל והמיזוג. וכך התאיידו להם עוד כמה אלפי דולרים וסיבה טובה לקבלני…

מודל לתהליך בנייה ושיפוץ

#יזמיתהשבוע #יזםהשבוע פוסט מספר 5 מודל יצירתי של תכנון וביצוע שמסייע לחסוך בעלויות ובמשך זמן השיפוץ ישנם כמה מודלים של תהליך בניה, אסביר שניים מהם בקצרה ומי שמעונין מוזמן לחפש ברשת ולקרוא חומר נוסף. הפופולרי ביניהם הוא Design – Bid – Build מה זה אומר בעצם? האדריכלית מתכננת את הפרויקט, לצורך הדוגמא בואו נחשוב על…

Responses