המשרדים האמריקאים חצי ריקים. זה יכול להיות הסיכון הגדול הבא עבור הבנקים

מדאלאס ומיניאפוליס לניו יורק ולוס אנג’לס, משרדים פנויים או לא בשימוש, מראה את כוח ההישארות של עידן העבודה מהבית. אבל שולחנות כתיבה ברורים וחדרי הפסקה שקטים הם לא רק כאב ראש לבוסים הלהוטים לאסוף צוותים באופן אישי.

משקיעים ורגולטורים, שנמצאים בכוננות גבוהה לסימני צרות במערכת הפיננסית בעקבות כישלונות הבנקים האחרונים, מצפים כעת לירידה בשוק הנדל”ן המסחרי בארה”ב בשווי 20 טריליון דולר.

בדיוק כפי שמלווים למגזר מתמודדים עם סערה המופעלת על ידי עליית ריבית מהירה, ערכם של בניינים כמו משרדים מתרסק. זה יכול להוסיף כאב לבנקים ומעלה חששות לגבי השפעות אדווה מזיקות.

“למרות שזו עדיין לא בעיה מערכתית עבור מגזר הבנקאות, יש חששות לגיטימיים לגבי הדבקה”, אמר אסוואר פראסד, פרופסור לכלכלה באוניברסיטת קורנל.

בתרחיש הגרוע ביותר, החרדה מפני הלוואות בנקאיות לנדל”ן מסחרי עלולה להתעורר ולגרום ללקוחות למשוך את הפיקדונות שלהם. ריצה בנקאית היא מה שהפיל את בנק עמק הסיליקון בחודש שעבר, הרעיד את השווקים הפיננסיים והעלה את החשש ממיתון בארצות הברית.

כשנשאל על הסכנה הנשקפת מנדל”ן מסחרי, אמר יו”ר הפדרל ריזרב ג’רום פאוול בחודש שעבר כי הבנקים נותרו “חזקים” ו”עמידים”. אבל תשומת הלב גוברת על הקשרים בין המלווים בארה”ב לבין מגזר הנכסים.

“אנחנו צופים בזה די מקרוב”, אמר מייקל ריינולדס, סגן נשיא לאסטרטגיית השקעות ב-Glenmede, מנהל הון. למרות שהוא לא מצפה שהלוואות למשרדים יהפכו לבעיה עבור כל הבנקים, מוסדות “אחד או שניים” עלולים למצוא את עצמם “נתפסים בחוץ”.

הבנקאי הבכיר באמריקה, JPMorgan Chase (JPM), ג’יימי דיימון, אמר ל-CNN ביום חמישי שהוא לא יכול להיות בטוח אם עוד בנקים ייכשלו השנה. עם זאת הוא מיהר לציין שהמצב הנוכחי שונה מאוד מהמשבר הפיננסי העולמי של 2008, כאשר היו “מאות מוסדות ברחבי העולם עם הרבה יותר מדי מינוף”.

השוק האמריקאי נראה הכי פגיע. עם זאת, הבנק המרכזי האירופי והבנק של אנגליה הזהירו לאחרונה מפני סיכונים הקשורים לנדל”ן מסחרי, כאשר התחזית למחירים מתדרדרת.

החשבון לעבודה מהבית מגיע לפירעון

הנדל”ן המסחרי – המשתרע על פני משרדים, מתחמי דירות, מחסנים וקניונים – נקלע ללחץ משמעותי בחודשים האחרונים. המחירים בארה”ב ירדו ב-15% במרץ מהשיא האחרון שלהם, לפי ספקית הנתונים גרין סטריט. העלייה המהירה של הריבית בשנה האחרונה הייתה כואבת, שכן רכישות של מבנים מסחריים ממומנות בדרך כלל בהלוואות גדולות.

נכסי משרדים נפגעו הכי קשה. עבודה היברידית נותרה פופולרית, ומשפיעה על דמי השכירות שבעלי בניינים רבים יכולים לגבות. התפוסה הממוצעת של משרדים בארצות הברית היא עדיין פחות ממחצית מרמות מרץ 2020, על פי נתונים של ספקית האבטחה Kastle.

“יש לך יסודות תחת לחץ מהעבודה מהבית בתקופה שבה ההלוואות זמינות פחות ממה שהייתה בעשור האחרון”, אמר ריץ’ היל, ראש אסטרטגיית נדל”ן ב-Cohen & Steers. “שני הגורמים הללו יובילו לירידה די משמעותית בהערכות השווי”.

צרות עלולות להיבנות ככל שהכלכלה תאט. היל סבור כי הערכות הנכסים המסחריים בארה”ב עשויות לרדת בכ-20% עד 25% השנה. עבור משרדים, הירידות עשויות להיות חדות עוד יותר, ולעלות על 30%.

“אני מודאג יותר ממה שהייתי הרבה זמן”, אמר מאט אנדרסון, מנכ”ל טרפ, המספקת נתונים על נדל”ן מסחרי.

סימני הלחץ מתגברים. שיעור המשכנתאות למשרדים מסחריים שבהם הלווים נמצאים בפיגור בתשלומים עולה, על פי טרפ, וברירות מחדל בפרופיל גבוה עולות לכותרות. מוקדם יותר השנה, בעל בית בבעלות מנהלת הנכסים PIMCO נכשל בחובות של כמעט 2 מיליארד דולר עבור שבעה בנייני משרדים בסן פרנסיסקו, ניו יורק, בוסטון וג’רזי סיטי.

מה זה אומר עבור הבנקים

זוהי בעיה פוטנציאלית עבור הבנקים בהינתן ההלוואות הנרחבות שלהם למגזר. גולדמן זאקס מעריך ש-55% מההלוואות למשרדים בארה”ב יושבות על מאזני הבנק. בנקים אזוריים וקהילתיים – שכבר נמצאים בלחץ לאחר הכישלונות של בנק עמק הסיליקון ובנק חתימות במרץ – מהווים 23% מהסכום הכולל.

ל-Signature Bank (SBNY) היה הפורטפוליו העשירי בגודלו של הלוואות נדל”ן מסחרי בארצות הברית בתחילת השנה, לפי טרפ. First Republic (FRC), שקיבלה חבל הצלה של 30 מיליארד דולר בחודש שעבר מג’יי.פי מורגן צ’ייס ובנקים גדולים אחרים, הייתה התשיעית בגודלה. אבל לשניהם היה נתח הרבה יותר גדול מהנכסים שלהם קשור בנדל”ן מאשר יריבים גדולים יותר כמו וולס פארגו (WFC), המלווה האמריקאית המובילה למגזר.

העלייה במחירי הנכסים המסחריים בעשור האחרון סיפקה ליזמים ולבנקאים שלהם מידה של הגנה. אבל הכאב עשוי להתגבר בחודשים הקרובים.

כ-270 מיליארד דולר בהלוואות לנדל”ן מסחרי המוחזקות על ידי בנקים יבואו לפירעון בשנת 2023, על פי טרפ. כ-80 מיליארד דולר, כמעט שליש, נמצאים בנכסי משרדים.

צניחה של הערכות שווי תגרום למימון מחדש לקשה יותר עבור בעלי נכסים, שסביר להניח שיתמודדו עם בקשות של בנקים להעמיד יותר הון עצמי. חלק מהבעלים – במיוחד של בנייני משרדים ישנים ופחות נחשקים – עשויים להחליט שזה לא שווה את ההוצאה לאור האקלים בשוק ופשוט להחזיר את המפתחות.

הבנקים עשויים להעדיף את האפשרות הזו על פני התחלה של תהליכי עיקול ארוכים ויקרים. אבל זה מעמיד אותם במצב קשה של בעלות על נכסים מופחתים.

“זה תרחיש שנראה כעת לעתים קרובות מאוד”, אמר כריסטיאן אולבריץ’, מנכ”ל ענקית שירותי הנדל”ן המסחרי העולמית ג’ונס לאנג לסאל (JLL), ל-CNN. השאלה, הוא המשיך, היא מה המלווים יעשו במצב זה, והאם הבנקים יושבים על תיקי הלוואות כה גדולים שהם צריכים לקחת “הפסדים משמעותיים”.

נשארים בשמירה

לבנקים יש פחות יכולת לסבול מכות פיננסיות בימינו. מוסדות קטנים יותר מתמודדים עם יציאות של פיקדונות לעמיתים גדולים יותר וקרנות שוק הכסף המציעות תשואות טובות יותר. בנוסף, השקעות בנקאיות באג”ח ממשלתיות, שבעבר נחשבו לבעלי סיכון נמוך, גורמות להפסדים ככל שהריבית מטפסת.

התוצאה הגרועה ביותר, לפי ניל שירינג, כלכלן ראשי ב-Capital Economics, היא שמתפתחת “לולאת אבדון”. שאלות על בריאותם של בנקים עם חשיפות ניכרות להלוואות נדל”ן מסחרי גורמות ללקוחות למשוך פיקדונות. זה מאלץ את המלווים לדרוש החזר – מה שמחריף את השפל של המגזר ופוגע עוד יותר במצב הפיננסי של הבנקים. זה גורם ליותר זרימת פיקדונות ב”מעגל קסמים”.

זו לא הציפייה המרכזית כרגע. מאז המשבר הפיננסי של 2008, הבנקים החמירו את תקני ההלוואות וגוונו את קהל הלקוחות שלהם. הלוואות למשרדים מהוות פחות מ-5% מסך הבנקים בארה”ב, לפי UBS. ואולבריץ’ מ-JLL אמר שבעוד שהמהירות שבה עלו עלויות ההלוואות הפעילה לחץ משמעותי על תעשיית הנדל”ן המסחרי, היא חיה עם תעריפים ברמה זו במשך “רוב ההיסטוריה שלה”.

“תמיד יש כאן סיכון לנבואות שמגשימות את עצמן, אבל אני עדיין אהיה אופטימי למדי שהדברים יתנהלו בצורה ניתנת לעיכול”, אמר אולבריץ’.

התוצאה הסבירה ביותר היא עלייה בברירות המחדל וגישה מופחתת למימון עבור תעשיית הנדל”ן המסחרי. הבנקים, כך צופים, יעמדו בסערה, אם כי הרווחים שלהם עלולים לספוג מכות.

עם זאת, זה לא אומר שלא יהיו זליגות.

“מצוקה מהסוג הזה פגעה היסטורית לא רק בבעלי הבתים ובבנקאים שמלווים להם”, אמרה ליסה שלט, מנהלת השקעות ראשית במורגן סטנלי Wealth Management, בפתק ללקוחות החודש. גם מלווים חוץ בנקאיים, עסקים קשורים ומשקיעים עלולים להיפגע, אמרה.