למה לא בארץ ולמה כן בארה”ב

#יזםהשבוע משה ויצמן #פוסט3

אז באופן טבעי ככל שהעמקתי בנדל”ן וביתרונות המינוף ניסיתי תחילה לעסוק בנדל”ן בארץ.

הדבר לא היה זר לי כי כאמור למשפחה שלי תמיד היו דירות שהשכירו בארץ.

למדתי ממנטורים מדהימים, בחרתי שוק בפריפריה, כתבתי תוכנית עסקית והגעתי לשם פיזית פעם בשבוע.

מהר מאוד הבנתי כמה קשה להשקיע בנדלן בישראל, להגדיל את תיק הנכסים ולקבל מכך תוספת הכנסה משמעותית..

 בפוסט היום נדבר על יתרונות ההשקעה בארה״ב לעומת ישראל.

נתחיל בסכום ההון העצמי הנדרש כדי לצאת לדרך. בארץ מחיר דירה ממוצעת הוא כ-1.5 מיליון שח כאשר אפילו דירה להשקעה בפריפריה תעלה לפחות 800,000 ש״ח 😣. 

בארה״ב, באיזורים שלנו הכניסה למשחק מתחילה בסכומים נמוכים בהרבה כאשר לא נדיר למצוא נכסים באזורים טובים שיעלו 80-100 אלף דולר (300,000 שח ומעלה) ואשר יחד עם יתרונות המשכון ורכישה מתחת למחיר השוק מאפשרים צבירת תיק נכסים כמעט ללא הון כלל.

רוצח ההשקעות השקט הלא הוא: מס הרכישה:

לאחר שקניתי דירה אחת והשכרתי אותה הבנתי שכל דירה הבאה שאקנה תחייב אותי במס רכישה😔. 

🏡 בישראל מס הרכישה לדירת השקעה שאינה דירה ראשונה מתחיל ב-8%. המשמעות היא שברכישת דירת השקעה בסכום של מיליון שקלים אאלץ להיפרד מ-80 אלף ש״ח מס. עובדה זו הקשתה עלי גם על ביצוע עסקאות פליפ בישראל שכן המרוויחה העיקרית שלהן תהיה רשות המיסים. 

🏡 התשואה הנמוכה: התשואה הממוצעת באזורים שעבדתי בהם  היתה 2.5-3 אחוז. לדוגמא:  דירת 2.5 חדרים בגבעתיים שעלתה 2.1 מיליון שח ומושכרת ב-4,400 ש״ח, תתן תשואה של 2.5% וזאת אף מבלי להתחשב בהוצאות תיקונים שוטפות (ובמס רכישה שלא לקחנו פה אפילו בחשבון 😊). לעומת זאת בארה״ב אנחנו לא ניכנס להשקעה אם הנכס לא יניב 15% תשואה שנתית ברוטו ו-8-9% תשואה שנתית נטו.

וזה הקש ששבר את גב הגמל,

🏡 הקושי למנף: כאשר התשואה מהנכס בישראל היא 2.5-4% והריבית על המשכנתאות היא למעלה מ-5% המשמעות היא תשואה שלילית שוטפת. כלומר היה עלי לשלם כל חודש לבנק על רכישת הנכס. לדוגמא: דירה להשקעה בחיפה שעלתה 900,000 ש״ח. עם משכנתא 70% (שאף אחד לא ייתן לי כי כבר יש לי דירה על שמי😔) בסך של 630,000 שח בריבית 5 אחוז (החזר חודשי 3,400 שח) אך הדירה מושכרת ב-2,900. כלומר עלי לשלם לבנק עוד 500 שח לחודש (וזאת בלי לקחת בחשבון עלויות תיקונים, ביטוח וכו’) ובנוסף יש לי בעסקה 270,000 שח הון עצמי שלא מניב לי דבר (כלומר ההשקעה היא למעשה הפסדית ונסמכת רק על תקוות לעליית ערך אין סופית מה שממש לא התאים לי למטרות ההשקעה).

כמו כן, בהתאם להנחיות בנק ישראל הבנקים רשאים לממן רק 50% מנכס שנרכש להשקעה ואינו הנכס היחיד שלכם (וגם זה בהגדרה אסור לדיור). 

מאיפה לע@א&ל מגייסים הון עצמי של 450,000 שח לרכישת דירה להשקעה בפריפריה?!

בארה״ב לעומת זאת ניתן להגיע ל-65-70% משכנתא לאזרח זר ויחד עם אסטרטגיית רכישה מתחת למחיר השוק והשבחת הנכס ניתן לרכוש נכסים כמעט ללא הון עצמי וזה פשוט מה שעשיתי.

🏠 יתרון מובהק במעבר לארה”ב הוא רכישה מתחת למחיר השוק: בגלל מחירי הנכסים הגבוהים בישראל ובגלל שחלק משמעותי משווי הנכס הוא הקרקע עליו הוא בנוי ולא רמת השיפוץ שלו, קשה מאד למצוא נכסים בישראל שיש להם פוטנציאל השבחה מהיר. אם מתחשבים גם בעלות הכניסה להשקעה- מס הרכישה- כמעט בלתי אפשרי לייצר עסקה כזו, במיוחד לא באופן קבוע וסיסטמטי. לעומת זאת בארה״ב לרמת השיפוץ יש השפעה גדולה על מחיר הנכסים שכן באזור ההשקעה שלנו בקליבלנד עיקר ערך הנכס נגזר מעלות הבנייה, והשיטה הקפיטליסטית ובירוקרטיה סבירה מאפשרת לנו לרכוש נכסים מכינוס או שקרובים לכינוס.

איך עושים את זה בפועל? נסיים בדוגמא לנכס להשקעה שרכשנו לאחרונה בקליבלנד:

נכס בפאתי עיירה שנקראת יוקליד עלה למרקט למכירה ב100 אלף דולר.

זה נכס שנקנה מכינוס ובמשך שנתיים לא בוצע בו כלום

הגשנו הצעה ב-80 אלף דולר שהתקבלה כמעט מיד.

לאחר דו”ח האינספקטור וכשיכלנו לגבש סקופ מסודר של עבודה והחלטנו לעדכן את ההצעה ל-70 אלף דולר.

ההצעה הזאת גם התקבלה על ידי המוכר שרק רצה להיפטר מהנכס והנכס עבר לידינו.

הנכס שופץ ב-60 אלף דולר ועכשיו עומדות בידינו שתי אופציות עיקריות:

1️⃣ להעלות אותו למכירה ב-185-200 אלף דולר.

2️⃣ להשכיר אותו ב-1550 דולר לחודש ובמקביל לעשות לו תהליך משכון שנקרא Refinance התהליך הזה יוכל להחזיר לנו בקירוב 120 אלף דולר שנוכל לגלגל להשקעה הבאה.

מקווה שהיה לכם בעל ערך,

ואם אתם בצומת הדרכים הזאת עזר לכם להבין טוב יותר את מרכיבי ההשקעה.

אני כמובן זמין לכל שאלה🫶