העסקה הראשונה שלי!

#יזםהשבוע יורי ברקן #פוסט3

העסקה הראשונה שלי!

לאחר תקופה שכבר יחסית השתפשפשתי בעולם הנדל”ן גם כסוכן וגם כאקוויזישן מנג’ר, התחיל לבעור בי הרצון לעסקה משלי.

אישתי מתעסקת בטיפול בהיפנוזה (כן יש דבר כזה) מסתבר שהאמריקאים חולים על זה, לכל אמריקאי כאן יש מטפל ולכל מטפל יש אחד כזה גם. Anyway היא שוכרת אל המשרד שלה כבר כמעט עשור ולפתע הבעלים צלצלה אליה והודיע לה שהיא רוצה למכור את המשרד והציע לה לקנות אותו ממנה. 

שיחת הטלפון היתה במקרה באוטו על ספיקר ולמזלי היתי נוכח ברגע הנכון בזמן הנכון להאזין ולעשות החלטה מהירה מאד. 

בשיחת הטלפון הנחתי את אישתי מה לשאול עם לחישות קלות, רציתי לראות אם יש כאן מקום לדיל. זה כבר איזה אינסטינקט שמתפתח בלי לשים לב כניראה. 

שאלה ראשונה שלחשתי לה לשאול: למה החלטת למכור לפתע אחרי כמעט עשור? 

תשובה: “האמת שנמאס לי לשלם על התחזוקה, ביטוח, Property tax וכאלה..מבחינתי, ✔️

שאלה שניה שלחשתי לה לשאול: יש לך משכנתא שאת עוד משלמת עליה? 

תשובה: “לא לא, ממש לא, קניתי את הנכס ב 2010 אחרי שהשוק קרס, ב 25 אלף דולר” (עם צחוק חמדי קצת, אבל אוקיי) מבחנתי, ✔️

לחישה שלישית: יש איזה סכום מסויים שאת צריכה? למטרה מסוימת אולי? 

תשובה: “לא משהו ספציפי, זה לא הכסף, פשוט נמאס לי מההתעסקות עם המקום ובמיוחד עם הבורד של הבניין”. מבחינתי? ✔️!

האמת זה בא לי בול, זה ממש כמו ילד שלמד איגרוף תקופה ארוכה ואז משום מקום מגיע ילד באמצע הרחוב ואומר “בוא מכות”.

אמרתי לאישתי שאני שאני רוצה לקפוץ על השיחה ולדבר איתה. 

אז אחרי שהצגתי את עצמי ודברנו מעט, שאלתי אותה אם היא שמעה על Selle Financing  שעליו השיבה “לא, מה זה?” 

אז מה באמת מה זה? 

הסבר קצר למי שלא מכיר: כמו שאדם הולך לבנק לרכוש בית, הוא צריך לקחת משכנתא, לשלם מקדמה של 25% ואז יש החזר חודשי מסויים לבנק למשך בואו נגיד 30 שנה. 

במכירת Seller Financing התהליך הוא דומה מאד רק שהקונה, משלם את זה למוכר ממש כאילו הוא היה הבנק, ואז המוכר הופך להיות “המלווה”. 

אני משלם למוכר מקדמה, ואז מבצע תשלום קבוע בכל חודש. ומה קורה אם אני מפסיק לשלם? ממש כמו שהבנק יחרים נכס שלא משלם משכנתא, באותה הצורה הבעלים יקח את הנכס שלו חזרה. 

7 סיבות עיקריות למה כדאי למכור נכס כ Seller financing

1. מיסים: כאשר מוכרים נכס, יש רווח הון. ומי הכי אוהב רווח הון באמריקה אפילו יותר מהמרוויח עצמו?? Uncle Sam! 

במכירת Seller Financing נמנעים ממס רווח הון על המכירה.

2. הרבה יותר כסף בלונג ראן. בחשבון פשוט, אם בית עולה למשל 250 אלף דולר ונמכר בצורה קונוונציונלית, אחרי הוצאות סגירה, עמלות, מיסים והכל, נטו מקבלים בערך 185 אלף דולר לכיס. 

כאשר במכירת Seller financing הקונה משלם במשך 30 שנה (אם זה מה שסוכם) סכום קבוע של 850 דולר (לצורך ההדגמה) מה שיוצא שלאחר 30 שנה המוכר מקבל מעל 300 אלף דולר, הרבה יותר מהמחיר המבוקש.

3. תזרים מזומנים פסיבי לחלוטין 

4. אין התעסקות עם דיירים, אין טלפונים של האסלה נוזלת, החשמל לא מחשמל והמים החמים קפואים, לא מעניין, נוט מיי פרובלם.

5. אין אינספקשן, אין אפרייזל

6. כסוכן נדל”ן זה לא לטובתי, אבל אין התערבות של סוכן, מה שאומר, עוד 6% שנחסכו

7. אין צורך לחכות לסגירה, זה יכול להיות עניין של ימים. 

לאחר משא ומתן על מקדמה, תשלום חודשי ותאריך סגירה. אפשר לומר, איי דיד איט! 😎