טיפים לניווט בנדל”ן, בין אם קנייה או מכירה

חושבים לקנות או למכור נכס אישי או עסקי? הנה כמה דברים שכדאי לזכור.

שאלה: מהי העמלה הסטנדרטית לסוכני נדל”ן במיסיסיפי?

תשובה: אין עמלה סטנדרטית. כל עמלות תיווך הנדל”ן ניתנות למשא ומתן.

ש: החברה הקטנה שלנו שוקלת לעבור למיקום גדול יותר במרכז קניות סמוך. סוכן הנדל”ן אמר שנוכל לבחור בשכירות טריפל נטו ולקבל שכר דירה חודשי נמוך יותר. מהי חכירה טריפל נטו?

ת: חוזי שכירות מסחריים מכונים לעתים קרובות נטו, כפול נטו וטריפל נטו. ככלל, חוזי שכירות כאלה הם מהסוג שבו אתה השוכר צפוי לשלם חלק מההוצאות או את כולן. חוזה שכירות נטו הוא כזה שבו השוכר משלם תעריף בסיס, בתוספת שירותים והוצאות ניקיון. חוזה שכירות נטו מתייחסת לסוג החכירה שבו השוכר משלם תעריף בסיס, בתוספת שירותים, ניקיון וחלקו של השוכר בביטוח הרכוש. חוזה שכירות משולש (המכונה גם NNN) היא כזו שבו השוכר משלם תעריף בסיס ואת כל הוצאות הנכס, כולל מיסי מקרקעין, ביטוח ואחזקה. תנאים אלו אינם בהכרח אחידים ברחבי הארץ. יש לבחון את חוזה השכירות עצמו כדי לקבוע מי משלם מה. היתרונות של חוזה שכירות משולש נטו עבור הבעלים הוא בכך שהוא פוטר אותו מהדאגה להוצאות; היתרון של השוכר הוא שתעריף הבסיס נמוך יותר ושיש לו יותר שליטה על ההוצאות.

ש: אני שוקל למכור את הבית שלי בעצמי ומעוניין לוודא שהפרסום שלי ימשוך תשומת לב. אני יודע שעלי להציב שלט “למכירה” בחצר הקדמית, אבל כל עצה שיווקית אחרת תעזור.

ת: אל תמכור את הנכס – תמכור את ההטבות. הטבה היא יתרון; זה משהו שימושי. אחת הדרכים למכור את ההטבות היא להשתמש בניסוח בפרסום שלך המעודד את הקונה לדמיין את עצמו כבר מחזיק בנכס וכובש אותו. הנה דוגמה לפרסומת: “למכירה, בית עם 3 חדרי שינה ו-2 חדרי אמבטיה ליד בית ספר יסודי.” עכשיו נסה את זה לדוגמא: “דרך חלון המטבח, אתה יכול לראות את הילדים הולכים הביתה מבית הספר.” כמו כן, חשבו על הנכס הגדול ביותר של הבית שלכם. האם זה האח הנעים? הפטיו שבו אתה יכול להריח המבורגרים מתבשלים על הגריל? לבסוף, בקש מצלם וידאו ליצור סרטון מקצועי ולשים אותו ביוטיוב ובאתר שאתה מספק המציג את הנכס.

ש: איזה חודש הכי טוב למכור בית?

ת: הסטטיסטיקה העדכנית ביותר של איגוד המתווכים הלאומי חושפת שיותר מכירות בתים קיימים התרחשו בחודש יולי, ואחריו יוני ומאי. שים לב שמספרים אלה מייצגים עסקאות סגורות. זה אומר שהאביב הוא כנראה הזמן הטוב ביותר לרשום בית למכירה. מה היה החודש הגרוע ביותר למכירות? זה היה ינואר. זה כנראה קשור למזג האוויר, להוצאות אחרי חג המולד ולילדים שעדיין בבית הספר. אגב, לפי NAR, ביולי 2023 מחיר המכירה הממוצע של בתים צמודי קרקע קיימים שנמכרו היה 412,300, עלייה של 1.6% מהשנה הקודמת. מספר המכירות הארצי ביולי עמד על 3,650,000, ירידה של 16.3 אחוזים מהשנה שעברה.

ש: מהי הטעות הגדולה ביותר שמוכר בית יכול לעשות?

ת: לדעתי, הטעות הגדולה ביותר שמוכר בית יכול לעשות היא ניסיון למכור את הנכס בעצמו מבלי שיש לו את הידע והמיומנות לעשות זאת. נראה שבעלי בתים רבים מאמינים שכל מה שהם צריכים לעשות הוא להציב שלט “למכירה” בחצר ולקנות עותק של חוזה מקרקעין בחנות לציוד משרדי. הם לא יודעים איך לחקור ערכי נכס או איך לנהל משא ומתן. הם לא מבינים אחריות לבעיות רכוש וכו’. הם גם לוקים מחוסר אובייקטיביות. זה קשה לנהל משא ומתן על מכירת הבית שלך כשיש כל כך הרבה זיכרונות אישיים שמתלווים לזה.

ש: מה ההבדל בין מתקן לבין רכוש אישי?

ת: מתקן הוא פריט שהיה פעם רכוש אישי שהתחבר לבניין או לקרקע כדי להפוך למקרקעין. אם זה מתקן, זה שייך לקונה מכיוון שהקונה קנה את המקרקעין. רכוש אישי, לעומת זאת, הוא פריט שניתן להזזה ואינו צמוד. מתקן סחר הוא ציוד על או מחובר למקרקעין המשמש במסחר או בעסק. אביזרי מסחר שונים משאר המתקנים בכך שניתן להוציאם מהמקרקעין (הופכים אותו לרכוש אישי גם אם צמוד) בתום תקופת השכירות של העסק, בעוד שאביזרים רגילים המוצמדים למקרקעין הופכים לחלק מהמקרקעין.

אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי. התייעצו עם עורך דין לפני כריתת כל חוזה מקרקעין.