דיור: מכירת בתים קיימים שוקעת בספטמבר כאשר שיעורי המשכנתא שומרים על קונים ומוכרים במקום

איפה רוכשי הבתים? איפה המוכרים?

פעילות הדיור בשוק המכירה החוזרת צנחה שוב בספטמבר, כך דיווח איגוד המתווכים הלאומי ביום חמישי. המכירות של בתים שהיו בבעלות קודמת ירדו ב-2% מאוגוסט לשיעור שנתי מנוכי עונתיות של 3.96 מיליון. זה היה נמוך ב-15.4% מהרמות לפני שנה, אך מעל ל-3.89 מיליון יחידות שחזונו על ידי כלכלנים שנשאלו על ידי בלומברג.

ה-NAR גם צופה שהמכירות ירדו ב-20% על בסיס שנתי השנה.

הפעילות האטית משקפת עד כמה שיעורי המשכנתאות הגבוהים היו פגיעה כפולה בהיצע וביקוש כאחד. התעריפים חנקו את ההתעניינות מצד הקונים ודיככו את הדחף למכור בקרב בעלי הבתים הנוכחיים, דינמיקה שצפויה להחמיר בעתיד הקרוב ככל שהמחירים עשויים לעלות.

“עם שיעורי המשכנתאות שנשארו קרוב לשיא של 20 שנה בשבועות האחרונים, בעלי בתים מהססים לרשום את הנכסים שלהם”, אמר Jiayi Xu, כלכלן ב-Realtor.com, לפני פרסום הדו”ח. “מגמה מתמשכת זו מציבה קשיים עבור רוכשי בתים ראשונים פוטנציאליים בחיפושיהם למצוא בית מתאים”.

כל ארבעת האזורים של המדינה רשמו ירידה שנתית בפעילות המכירה החוזרת בספטמבר, כך מצא ה-NAR, בעוד ששלושה מתוך הארבעה רשמו ירידות מחודש לחודש. רק בצפון מזרח נרשמה עלייה בפעילות, כשהמכירות עלו ב-4.2% מאוגוסט. מחודש לחודש ירדו המכירות ב-5.3% במערב, 4.1% במערב התיכון ו-1.1% בדרום.

למרות הירידה בפעילות, המחירים ממשיכים לעלות מכיוון שהמלאי נותר נמוך. המחיר החציוני של בית קיים בספטמבר היה 394,300 דולר, עלייה של 2.8% לעומת שנה שעברה. המחירים החציוניים עלו גם בכל אזורי ארה”ב.

המחיר החציוני עלה ב-5.2% בצפון מזרח ל-439,900 דולר משנה לשנה, בעוד המחירים במערב התיכון עלו ב-4.7% ל-293,300 דולר. בדרום המחיר החציוני עמד על 360,500 דולר, עלייה שנתית של 3.1%. ובמערב המחירים הגיעו ל-606,100 דולר, עלייה של 1.8% מספטמבר 2022.

“במשך החודש השלישי ברציפות, מחירי הבתים עלו מלפני שנה, מה שמאשר את הצורך הדחוף בהיצע דיור נוסף”, אמר הכלכלן הראשי של NAR לורנס יון בהצהרה.

בנוסף לשיעורי המשכנתא שנותרו ברמה הגבוהה ביותר מאז דצמבר 2000 – שהגיעו ל-7.57% בשבוע שעבר – וקשה להרבה רוכשי בתים להמציא את המספרים. (פרדי מאק מדווח על שיעור ממוצע השבוע היום בצהריים EDT.)

“המחיר הסביר לדיור הוא מספר אחד עם שיעורי המשכנתא בשיא של 23 שנים וסביר להניח שימשיכו לנוע גבוה יותר”, אמרה לאחרונה דניאל הייל, כלכלנית ראשית ב-Realtor.com ל-Yahoo Finance Live. “ולכן אני חושב שזה ימשיך להיות נקודת כאב גדולה עבור משקי בית.”

מחירים גבוהים יותר דוחפים גם רוכשי בתים ראשונים שהם בדרך כלל רגישים יותר למחיר – ולתעריף. הקונים הללו היוו 27% מהמכירות בספטמבר, ירידה מ-29% באוגוסט וכמעט תואמים את השפל של כל הזמנים של 26% בממוצע במהלך 2022.

הרוח הנגדית הגדולה הנוספת, בנוסף למחירים הגבוהים ולריביות המשכנתא, היא המספר המצער של בתים בשוק למכירה.

זה גם נגרם משיעורי משכנתא גבוהים מכיוון שלרוב המכריע של בעלי הבתים עם משכנתא יש שיעור נמוך מ-5%. אין סיבה פיננסית משכנעת למכור בית עכשיו עם תעריף נמוך זה רק כדי לקנות נכס במחיר גבוה הממומן על ידי ריבית משכנתא של כמעט 8%.

“מה זה אומר על החיים האמריקאיים? האמריקאים לא זזים”, אמר יון בשיחת עיתונאים ביום חמישי. “אפקט הנעילה חזק יותר”.

כתוצאה מכך, המלאי נותר נמוך. בסוף ספטמבר היו בשוק 1.13 מיליון יחידות.

אמנם זה טוב יותר מרמות אוגוסט, אך הוא עדיין ירד ב-8.1% לעומת רמות שנה שעברה והספירה הנמוכה ביותר לחודש מאז 1999. המלאי החד-משפחתי גרוע עוד יותר; זה ברמה הנמוכה ביותר מאז 1982.

“זה שוק שקשה למצוא מקום לגור בו עכשיו”, אמרה הייל.