דברים שצריכים לדעת לפני שמתחילים להשקיע בארה”ב בצורה ישירה

#יזםהשבוע

#פוסט3

תודה לכל המגיבים והפונים בפרטי מהפוסטים הקודמים

כל הפירגון ממש מרגש, וזה ממש לא מובן מאליו

בפוסט הזה אפרט כל מה שאתם ממש חייבים לדעת לפני שאתם מתחילים להשקיע בנדל”ן בארה”ב, תקראו לזה צ’ק ליסט, המידע נכתב מניסיון ועם הרבה דם, יזע ודמעות.

קודם כל כמה מילים על נדל”ן בארה”ב

אנשים רבים נכנסים להשקעת נדל”ן מתוך תפיסה, שהנה קניתי בית, נכניס שוכר, ונהנה מתשואה, והמילה האהובה ברשת, הכנסה פסיבית.

יש כאלה שאולי מגדילים, ומפחיתים עלויות שוטפות קבועות, פה זה בדרך כלל נגמר.

אז בואו נרחיב, כי בשביל זה אנחנו פה:

– נדל”ן בארה”ב זה לא נדל”ן בארץ.

– בתים בארה”ב בנויים אחרת מהארץ.

– אלה שמותאמים להשקעה מניבה לעיתים בני 40-100 שנים.

– מערכת המיסוי (עירייה ומדינה) והדינמיקה של התשלומים שונה מהותית מהארץ.

– מערכת חוקים ומשפט שונות.

– מס הכנסה באופן כללי, למרות שיש אמנה בין ארה”ב לישראל משולם גם שם וגם פה.

זה על קצת המזלג.

כל אחד מהפרמטרים האלה ואחרים, ללא הבנה עמוקה, יכול להשפיע על התשואה מהותית, בספקטרום של מלהקטין ועד לייצר תשואה שלילית.

יזם לא מיומן (ולעיתים גם המיומנים), בוודאי המשקיע, יתקלו בסבירות גבוהה באחד מהדברים האלה, מעל ומעבר לתוכנית העסקית, וזה חייב להילקח בחשבון.

דוגמאות ועובדות חשובות:

– בתים פרטיים בארה”ב זה דיור נפוץ יותר מבתי מגורים (מה שנקרא, החלום האמריקאי).

– בעיית יסודות זה משהו מאוד שכיח שם, ועלות התיקון לעיתים יכולה לעלות כמו הערך של הבית (תקראו את המשפט הזה שוב ותנו למידע הזה לשקוע).

– אקלים – מדינות שונות, אתגרים שונים, ומזג אויר עשוי להיות קיצוני, מייצר אתגרים שונים כגון: צינורות שקופאים בחורף, גשמים קיצוניים דורשים הערכות לרטיבות, בלאי גדול, וכו’.

– מיסוי – בניגוד מישראל, מיסי עירייה הם על בעל הבית ולא על הדייר.

– מס הכנסה – מנגנון שונה מהותית מישראל, ובנוסף כמשקיע זר, צריך להבין את המיסוי שם אל מול המיסוי כאן – משקיעים ויזמים חכמים, מבינים שהבנה של המיסוי, זה אחד הדברים הכי חשוב בשביל לבנות wealth אמיתי.

– בשביל להשקיע בנדל”ן בארה”ב מומלץ לפתוח LLC (חברה בע”מ), ITIN שזה סוג של ת.ז, הסכם שתומך בדברים, ועוד לא מעט דברים שנועדו להגן עליך מפני תביעות אישיות (משהו מאוד פופלרי בארה”ב), כל אחד מהדברים האלה עולים כסף.

שווה להתייעץ עם עו”ד שמתמחה בתחום, מלווה משקיעים עם ניסיון, או איש מקצוע אחר עם ניסיון רב בתחום.

– חברת ניהול מנהלת לך את הנכס – מעבר לדמי ניהול, כל שנה ששוכר מחדש חוזה, יש עלות נפרדת לחברת הניהול.

– עלויות תחזוקה חודשיים שונים על בסיס חודשי, זה פרמטר קבוע, לא כי זה באמת פרמטר קבוע, כי בדרך כלל תמיד יש משהו, וגם אם יש חודש בלי כלום, זה לא אומר שחודש הבא לא יהיה צורך להוציא כפול 2 – אם עברת חודש שקט, שים את הכסף בצד.

– לכל עירייה (בעיר גדולה יש מספר ערים) יש דרישות שונות, לדוגמא, לעיתים נדרש ממך וזה באחריותך לדאוג לכיסוח דשא ופינוי שלג – לא עשית – יש קנסות

יש עיריות שכל שנה עושות ביקורת, ועליך לתקן תיקונים קוסמטיים בחיצוניות של הנכס, לא תיקנת תוך 3-6 חודשים – יש קנסות.

– ישנה עלות לרו”ח חשבון אמריקאי וישראלי (בנפרד).

– כל המרת מטבע, אם אתה שולח או אם אתה מקבל, ישנם עמלות המרה, מי שעושה את זה עם הבנק, ישלם מחיר כבד על כל המרה.

מן הסתם, לא כיסיתי את הכל, וכמובן, באופן כנה, אני גם לא יודע הכל, אף אחד לא יודע הכל.

אני גם לא מנסה להפחיד או להוריד אף אחד, כי אני באופן אישי משקיע המון שנים, ומטבע הדברים יש לי אמונה גדולה באפיק זה, כחלק מפרוטפוליו השקעות רחב ומבוזר, בנדל”ן ולא רק בנדל”ן.

ישנם המון יתרונות, בהשקעה זאת, אבל היתרונות והפוטנציאל לתשואה גבוהה יותר מאפיקים אחרים, מגיעה עם סיכונים (יש קורלציה ישירה בין תשואה לסיכון, תמיד!).

המבנה הרגשי של כל אחד ואחת שונה מהותית, וחשוב להיכנס להשקעה מסוג כזה באופן צלול, ומודע.

חשוב לעשות בדיקות נאותות מקיפות להכל, במיוחד למלווה משקיעים או ליזם וגם לאנשי מקצוע שאתם בוחרים לעבוד איתם.

חשוב לעבוד עם אנשים, שאתם מתחברים אליהם, שיש להם את סולם הערכים שלכם ואתם מרגישים בנוח, לא משנה כמה הוא או היא מקצוענים, זה יגרום לכם לישון טוב יותר בלילה.

דבר אחרון – חשוב מאוד שתדעו שהדבר היחיד שיקרה ב-100%, שדברים ישתבשו, תמיד, אולי יותר ואולי פחות, אבל תמיד תזכרו, שברוב המקרים יש פתרון, טוב או רע זה כבר נושא אחר, ואם תחפשו מספיק, ותשאלו שאלות, בסוף תגיעו אליו.

לסיכום

השקעה בנדל”ן בארה”ב היא השקעה מאוד מעניינית, בעיקר מגוונת, עם אפשרויות תשואה מאוד משתנות, לפי סיכון, והמון המון הזדמנויות.

בפוסט הבא, אפרט מיהם אנשי המקצוע הנדרשים לקיום עסקת נדל”ן.

Related News Real Estate Entrepreneurs  

חברות נדל”ן נבחרות

Responses