7 סיפורים קצרים על כוחה של התמחרות
1. סטארטאפ עסקי לביצוע מכרזי B2B
לארה”ב הגעתי ב 2010 עם סטארטאפ שפתחתי וגם הייתי ה CTO שלו
הסטארטאפ היה רשת חברתית בין עסקים לביצוע מכרזים בין חברות – לדוגמא:
בית מלון שצריך לרכוש 200 טלוויזיות היה מייצר מכרז ומפרסם אותו ב Wall שלו ומאות חברות היו מתחרות על המכרז והיה מקבל את המחירים הטובים ביותר
אז כבר לפני 14 שנה הבנתי את כוחה של התמחרות ומאז כיוונתי את הפעילות העסקית שלי בכיוון הזה.
2. הצעת ביטוח לבניין במילווקי
באחד מהבניינים של המשקיעים שלנו העלו לנו השנה את הביטוח מ 14,000 דולר ל 25,000 דולר.
הגעתי ל 7 סוכנים ושלחתי להם פירוט של כל המידע על הבניין לשם קבלת הצעת מחיר.
כולם אמרו שהיום זה זמן קטסרופלי ביותר מבחינת ביטוחים לבניינים ושההצעה שקיבלנו של 25,000 דולר היא הטובה ביותר שיש ושכדאי לקחת אותה.
חשוב לזכור ששוי נכס מסחרי למגורים מעל 5 יחידות נקבע לפי ה NOI שלו – שנקבע על ידי ההכנסות פחות ההוצאות וכל עליה בביטוח תפגע בשווי הבניין בצורה דרסטית.
ואז… סוכן אחד שלח הצעה של 12,000 דולר! אפילו פחות מהעלות של שנה שעברה!
תבינו שמספיקה הצעה אחת טובה לסגור עסקה!
בכך חסכתי למשקיעים שלנו 13,000 דולר בשנה שמתורגמים למאות אלפי דולרים של שווי הבניין.
כוחה של התמחרות!
3. החלפת Liner בארובה בפילדלפיה
באחד מהנכסים שלנו בפילדלפיה החודש נוצר נזק לצינור המתכת בארובה והחימום הפסיק לעבוד – חברת הגז סגרה את הספקת הגז כי יצא עשן לתוך הנכס! באמצע החורף דייר נשאר ללא חימום!
פרסמתי בכעשרים קבוצות ופניתי לעשרה קבלנים מ Thumbstuck.
הקבלן האישי שלי שנתתי לו אין סוף עבודות שלך לי הצעה של 5500 דולר!
באחת מהשיחות שלי עם קבלנים מ Thumbstuck שואל אותי הבחור – תגיד לא נעים לשאול אבל אתה מדבר עברית? אמרתי שכן. מכן לכאן זה בחור ישראלי שגר באיזור – אמרתי לו שקוראים לי ליאור לוסטיג ויש לי פורום נדלן ולעניין – הוא אומר לי – וואלה אני בפורום הזה.
מכאן לכאן הבנתי שאני יכול לשומע פה מידע אמיתי על עלות של החלפת צינור המתכת בארובה – הוא אומר לי שמחיר עלות של החלפה כזאת בשבילו זה 3500 דולר! ככה שקיבלתי כבר הערכת מחיר לעלות כדי להבין את הרווח למבצע העבודה ואת עלות העבודה.
חברת הניהול שלחה לי הצעה של 2500 דולר דרך קבלן מטעמם – לא רע!
מפה לפה הצלחתי להגיע להצעה של 1800 דולר!
ואז חזרתי לקבלן אחר שהיו לו עוד יותר המלצות – הראתי לו את ההצעה – והוא הסכים לבצע את העבודה ב 1750 דולר עם אחריות לכל החיים!
יום אחרי זה העבודה בוצעה – הדייר מבסוט עד הגג ואפילו שלח לי את המילה “תודה” בעברית בווטסאפ.
4. מימון לישראלים
עם הנסיון שלי של 30 שנה בטכנולוגיה ומכירת שני סטארטאפים – עם הקמת הפורום לפני המון שנים ודיבור עם אין סוף משקיעים התחלתי להבין את הצרכים של משקיעים – ומן הסתם אחד מהצרכים העקריים הוא מימון.
הבעיה שלהתחיל למלא את כל הטספים בנק בנק זה המון עבודה, מה גם שיש הרבה בנקים שלא עובדים על משקיעי קצה, רק דרך ברוקרים מנוסים, או שהם נותנים למשקיעי קצה תמחורים גבוהים יותר כי הם יודעים שיהיה יותר קשה לעבוד איתם ישירות.
במקביל לסטארטאפ לפני 14 שנים התחלתי לעבוד בתור סוכן משכנתאות בניו יורק ככה שצברתי הרבה ידע ונסיון התחום.
מכאן לכאן לפני כ 8 שנים הקמנו את נדלן קפיטל גרופ עם התמחרות בין 3 בנקים וצוות של שני אנשים. כיום אנחנו 13 אנשים, משתמשים במערכות ניהול ההלוואות המתוחכמות ביותר ומשפרים את התהליך באופן מתמיד, ועם יותר מ 200 בנקים שמחוברים למערכת שלנו.
כיום אנחנו מסוגלים להוציא למשקיעים זרים ריביות יותר טובות ממה שאמריקאי מקבל בהרבה מקרים.
5. בניה חדשה בפלורידה
עד לפני שנתיים כשהריביות להלוואות מולטי היו 3.5 אחוז – בצענו עסקאות מולטי בשווי כולל של מעל ל 320 מליון דולר.
כיום כשהמספרים עובדים פחות במולטי – חשבנו איך אנחנו יכולים להביא את כוחה של ההתמחרות עם פורום של 19,000 איש ולייצר ערך אמיתי וחסכון למשקיעים.
את היתרון הזה אנחנו מביאים לנכסים לפני בניה שאנחנו בונים ישירות – Pre Sale – כי שם ניתן לבצע התמחרות עם כל ספקי החומרים לבתים – מהבלוקים, גגות, חלונות, גרניט, ריצוף וכו’ – ולהגיע למחירים נמוכים בהרבה ממחיר השוק – עד כדי ייצור אקוויטי של 65,000 דולר לבית – מחיר שוק קרוב ל 320,000 דולר – מחיר אצלנו 255,000 דולר לנכס שעולה בהרבה על כל נכסי המתחרים באיזור שמוכרים נכסים דומים ב 290,000 דולר ומעלה.
6. לימודי הנדל”ן המקיפים ביותר שמייצרים תוצאות אמיתיות בשטח ורווחים של עשרות אלפי דולרים
לא חסרות תוכניות לימוד לנדל”ן – כל בוגר של איזו שהיא תוכנית פותח מסלול – אך זיהינו את הצורך בליווי האיכותי והמקיף ביותר – עם אנשי שטח אמיתיים שחיים נדל”ן יום יום בארה”ב ושביצעו מאות עסקאות – תוכנית שמביאה תמונה הוליסטית עם עשרות מרצים אורחים בכל תחומי הנדל”ן – עם זה אנשי שטח, מימון, מיסוי, תוכנות ניהול לקוחות, עורכי דין ועוד – תוכנית שבאמת גורמת לכם לצאת לחופש כלכלי עם עשרות בוגרים שכבר הגיעו לשם – וגם כאן בעזרת הכח העצום של הפורום הצלחנו להביא לכם את התוכנית הטובה והפרקטית ביותר במחירים הטובים ביותר.
www.NadlanUniversity.com/galshmukler
7. רכישת הנכס הראשון שלי בבת ים
אז לפני שעזבתי לניו יורק, בזמן שעוד עבדתי בפרוייקטים טכנלוגיים במשרד הבטחון ובהקמת אתר “יזכור” למדתי לעומק את תחום הנדלן עם מספר גדול של קורסים – והחלטתי ב 2006 להתמקד בשוק של בת ים אחרי בדיקה של מספר גדול של שווקים בישראל.
כמו בכל ההשקעות שלי למדתי טוב טוב את השוק והקמתי מערכות התראה שדיווחו לי על כל עסקה חדשה שיוצאת לשוק ככה שמשרדי תיווך הופתעו לפעמים שאני פונה להם לגבי דירה למכירה שהם אפילו עדיין לא שמעו עליה – קיבלתי הרבה מאוד הצעות עבודה להצטרף אליהם למשרדים שלהם.
כל ערב הייתי נוסע מהרצליה פיתוח לבת ים ורואה 4-5 דירות ומצליב מידע על איזורים בין מספר גדול של סוכנים כדי להבין איפה אני בכלל רוצה להתמקד – גם סוג של התמחרות.
לאחר שבחרתי את איזור המיקוד, הכנסתי כ 100 דירות לאקסל עם כ 40 פרמטרים כמו כיווני אוויר, קומה, אפשרויות חלוקה לדירה, אפשרות לתמ”א 38, הקרבה לקו הרכבת העתידית (כן כבר אז זה היה בתכנון והיה אחד מהסיבות שלי לכניסה לאיזור) ועוד.
בסופו של דבר התמקדתי בדירה קו שני לים עם פוטנציאל גדול לפינוי בינוי ועם מוכרים לחוצים – חודש 9 להריון וכבר קנו דירה חדשה בחולון ומתים לעבור.
הבאתי “אינספקטור” בין 80 בוגר טכניון שתמורת 500 שקלים כתב לי דוח שאיתו הצלחתי להוריד 50,000 שקל במחיר – למחיר של 400,000 שח לדירה ושמתי בעסקה 40,000 שקלים פקדון (כן היו תוכניות כאלו בישראל).
מה שלימדו אותי בקורסים שלכל נכס תמיד יש “מחיר בוננזה” ששווה למכור אותו – ומכיוון שתפסתי את השוק בזמן מצויין בדיוק לפני עליה מטאורית אחרי חצי שנה המחיר של הנכס היה כבר 600,000 שקל
החלטתי לנסות למכור אותו בהתמחרות כדי לייצר מזומן לעסקאות הבאות שלי.
הבנתי מהר מאוד שבישראל נכסים שנמכרים מכונס נכסים, לא רק שהם יותר זולים אלא בגלל כוחה של ההתמחרות – דדוקא נמכרים במחירים יקרים יותר.
פניתי לעורך דין ואמרתי לו שאני רוצה למכור את הנכס בהתמחרות.
במקביל פרסמתי את הדירה מתחת למחיר שוק – דירה עם נוף לים ב 550,000 ש”ח.
נסעתי בלילה ושמתי את הפרסום מתחת לדלת של כל משרד נדלן מוביל בבת ים וגם על עמודי רחוב. (קבלתי שני דוחות של 80 ש”ח על תליית מודעות – נו טוב עלות הפרסום)
אפשרתי מועד אחד ויחיד לצפיה בדירה כדי ליצור מומנט.
הגיעו לדירה כ 50 איש בבת אחת וכולם רוצים לחטוף את המציאה.
הבאתי את כולם לעורך דין והתחילה התמחרות – המחיר התחיל לעלות בקפיצות של 5000 דח והנה כבר הגענו ל 650,000 שח.
כוחה של התמחרות.
ואז עברנו לשלב שכל אחד יכול לשים בפתק מחיר – התמחרות עיוורת – ממש כמו שאנחנו עושים במכרזי המימון שלנו – והנה רוכש אחד שם 800,000 ש”ח – הרבה מעבר למחיר השוק.
העסקה נחתמה – ייצרתי 1000 אחוז בחצי שנה בעסקת הנדלן הראשונה שלי ו 360,000 ש”ח רווח – השקעתי 40,000 ש”ח וקיבלתו 400,000 ש”ח בחזרה – שאיתם יכולתי להתחיל לייצר עשרות עסקאות.
שאלתי אותו בן אדם מבוגר מה הסיבה שרכש את הנכס הרבה מעבר למחיר השוק שלו – מסתבר שהוא התחתן עם מולטי מליונרית שאמרה לו אתה לא חוזר הביתה בלי הנכס הזה 🙂
רוצים לשמוע את הסיפור המלא וסיפורי השקעות רבים נוספים – יש לכם אותו בהקלטות של כנסי נדלן אקספו שלנו באתר – פתוח חינם לחברי הפרמיום שלנו:
https://www.forumnadlanusa.com/courses/
וחברי הפרמיום יכולים גם להרשם חינם לכנסי האונליין שלנו ולקבל 50 אחוז הנחה על הכנסים הפיזיים:
Responses