חברות ניהול נכסים – האמת שהרעיון נשמע פשוט

#יזםהשבוע – שחר רומנו SR

#פוסט3

חברות ניהול נכסים – האמת שהרעיון נשמע פשוט. 

אבל בפועל? בפועל מהניסיון שלי הדברים יותר לא פשוטים מאשר פשוטים. 

העניין הוא שלחברות ניהול יש מטרה ברורה – להרוויח כמה שיותר, כמו עסק סטנדרטי. מה הבעיה? זה לא תמיד עומד בקנה אחד עם הרווח שלך ופה מתחילה הבעיה. אין הלימת אינטרסים מלאה.

כשאתה מבין שככל שהם יותר מרוויחים זה כשיש לך יותר בעיות בנכס דרך תיקונים, החלפת דיירים וכו זה השלב שבו העסק שלהם יותר צומח. למה? כי כששוכר מתחלף הם מקבלים בוסט של חודש שכירות, כשיש תיקונים הם לוקחים עוד אקסטרה על זה שהם תפעלו לך את האירוע ובצדק אבל האירועים האלה קרו יותר מדי ולעיתים קרובות.

במהלך השנתיים הראשונות של הפעילות החלפנו 4 פעמים חברות ניהול. כל פעם מסיבה שונה, המסקנה שהגענו אליה היא שעדיף לנהל את הנכסים בעצמנו.

ניהול עצמי בהחלט משנה את כללי המשחק. פתאום אתה למעשה רואה כסף נכנס לחשבון. נכנסתי לשוק הנדל ן בידיעה, שברגע שיש לך שוכרים אתה פתאום תראה תזרים והעניין הוא שכל פעם שחברת ניהול הייתה במשחק. הכסף היה נעלם והשוכרים היו ממשיכים לשלם.

זה יכול להיות הזמינות, התיקונים המוגזמים, האמינות.

אז איך מנהלים את הנכסים בעצמך או שיהיה לך Boots on the Ground שיכול לבוא ולגבות את הכספים ולהיות זמין להגיב או שתעשה את זה בצורה דיגיטלית כזו או אחרת דרך תוכנות ייעודיות שעוזרות לך לבצע את הבקרה והתפעול השוטפים אל מול הדיירים.

סד”פ לניהול עצמי:

מתחלק ל4 שלבים

שלב ראשון – לחפש דייר

פרסום ושיווק – לפרסם באתרים שכולם מכירים (Zillow, Redfin, Trulia)

יום או ימי תצוגה – לאחר שיש מספר נחמד של מתעניינים לבחור יום ולרכז את כולם כדי לראות את הנכס ליום התרשמות. אם הוא היה מספיק ונמצא מישהו פלוס הבדיקת רקע שעבר ויש חיבור אז לסגור את הבסטה. במידה ולא אז לעשות עוד יום מרוכז. לאחר מכן עוברים

בדיקת רקע לדייר – קוראים לזה Screening. עושים את זה לApplication שהוא ממלא לנו או דרך אתרים שונים שאנחנו שולחים אותם אליהם או build in כמו שיש בZillow. במידה ועבר את הבדיקה אז אפשר לקבוע לסגור חוזה

שלב שני – להכניס דייר פנימה

העברת תשלום ביטחון – או בשם המקצועי Security Deposit שהלקוח צריך לשלם למקרה והוא יעשה בעיות לאחר מכן. זה בעצם הגנה עלינו כבעלי הבית. נהוג לקחת בין חודש לחודשיים. אם אין בעיות עד גמר החוזה אז מחזירים הכל לדייר As-Is.

לעשות סיור במיוחד עם הדייר הנבחר – כדי להראות לו את המצב הנוכחי. עדיף גם לצלם את הנכס תוך כדי שאתם הולכים בנכס ומאשרים כל פינה ופינה בבית. לאחר מכן לשלוח את זה לשניכם כדי שלאחר מכן לא יהיו בעיות מה כן היה ומה לא היה.

הדייר צריך לספק לך את הפרטים עליו – פרטים ליצירת קשר, צילום ת.ז וצילום רישיון נהיגה.

שלב שלוש – לאסוף שכירויות וניהול שוטף

לאסוף שכירות – ללכת פיזית ולאסוף צק או להסדיר שהם מעבירים את אפליקצית ביט שלהם שזה Venmo או Apple Pay.

לתאם מראש זמני בדיקת נכס – כל רבעון או חצי שנה ללכת לראות את המצב בנכס. על מנת 

לטפל בבעיות תחזוקה – כל קריאה שיש הדייר מדבר ישירות עם בעל הנכס שזה אתה.

לחדש חוזה או לסיים אותו – לתקשר עם הדיירים מראש עוד לפני שמגיע התאריך.

להתמודד עם איחור בתשלום – לדעת לגבות תשלומי איחור ולא לוותר. מדובר בביזנס אחרי הכל

שלב רביעי – לסיים חוזה

לתאם את המעבר החוצה של הדייר – לעשות אינספקשיין ולראות את המצב של הבית אחרי התקופה שסגרתם ולראות האם להחזיר לו את התשלום ביטחון אם אין נזקים ואם כן אז לקזז לו או אפילו לחייב אותו יותר במידה והסכום של הנזק גדול מזה.

להחזיר צק ביטחון – במידה והכול תקין להחזיר לדייר דמי ביטחון.

טופסולוגיה – לשמור רשומות מפורטות של כל התקשורת, העסקאות והפעילויות הקשורות לרכוש למטרות משפטיות ופיננסיות.

בפוסטים הבאים נדבר על:

4. סד”פ לעבודה נכונה

5. עבודה עם שותפים

6. מיינדסט של יזם

7. מס#26 תובנות משמעותיות שלמדתי