מחקר: קונים במזומן משלמים 10% פחות

מחקר חדש מראה שמוכרים מעדיפים להשאיר כסף על השולחן ולהסכים למכירה במזומן מאשר להסתכן בהפסד מוחלט של המכירה בגלל שהמשכנתא מתבטלת.

ניו יורק – בעלות על בית נחשבת מזמן לדרך מכרעת לבנות עושר, אך רכישה כזו הפכה לקשה יותר ויותר עבור תושבים רבים. בנוסף למחירי הדיור הגבוהים והריביות הגבוהות, גדל מספר גדל והולך של רוכשים במזומן שיכולים לסגור עסקה במהירות, ולהביס הצעות מתחרות של קונים שצריכים לממן את ביתם באמצעות משכנתא.

הנוחות והוודאות של כל המזומנים מציעים מושכים את המוכרים עד כדי כך שהם משלמים בממוצע 10% פחות מאשר רוכשי משכנתאות, כך עולה ממחקר חדש מבית הספר ראדי לניהול של אוניברסיטת קליפורניה בסן דייגו.

“כשמוכרים מקבלים הצעת משכנתא, זה כרוך בסיכון”, אמר מייקל רהר, מחבר מחקר ועוזר פרופסור למימון בבית הספר לניהול ראדי. “יש סיכון שהעסקה תיפול כי יש מלווה משכנתאות צד ג’ שצריך לאשר את ההלוואה ללווה ויש אזהרות אחרות כמו הוצאת הערכה או בדיקה, וזו הסיבה שכ-10% מהעסקאות נכשלות כאשר הקונה משלם במשכנתא. אנו מוצאים שמוכרים מוכנים להשאיר כסף על השולחן כדי להימנע מהסיכון”.

המחקר, שייצא ב-Journal of Finance, מגלה כי בעוד ש-10% הם ההפרש הממוצע בין רוכשי משכנתא למזומן, הוא אינו חל על כל הקונים שצריכים לרכוש בית עם הלוואה. לדוגמה, רוכשי משכנתאות עם פרופיל הלוואות טוב יחסית משלמים רק 6% יותר מאשר רוכשים במזומן, במיוחד אם המכירה מתבצעת באזור שבו רוב עסקאות הנדל”ן מצליחות.

באזורים שבהם עשויים להיות יותר קונים בעלי הכנסה נמוכה ועסקאות משכנתא נושאות סיכון גדול יותר, רוכש משכנתא יכול לצפות לשלם עד 17% יותר, אם למוכר יש הצעה מתחרה מקונה במזומן.

“בהתחשב בעובדה שכשליש מרכישות הבתים הן עסקאות במזומן בלבד, ההבדלים הללו רלוונטיים מאוד עבור משתתפי שוק הנדל”ן”, אמר רוסן ולקאנוב, שותף למחקר ופרופסור למימון בבית הספר ראדי.

הוא הוסיף כי הבנת “הנחה במזומן” בנדל”ן חשובה מכיוון שהיא מדגישה את החיכוך בין רוכשי משכנתאות למוכרים.

“במונחי מדיניות, משלמי המסים בארה”ב מסבסדים 8 טריליון דולר של משכנתאות כדי לקדם בעלות על בתים”, אמר ולקאנוב. “אם קובעי המדיניות יקלו על רוכשי משכנתאות לסגור נאמנות, זה יכול להיות מסלול חסכוני יותר לקידום בעלות על בתים מאשר סבסוד משכנתאות לרוכשי בתים ראשונים”.

דוגמה להפחתת החיכוך בין רוכשי משכנתאות למוכרים יכולה להיות הפחתת מידת ה”עמימות” לגבי תהליך מכירת הבתים, מנקודת המבט של מוכרי הבתים. ניתן להשיג זאת על ידי דרישה מסוכני רישום לוודא שמוכרי הדירות מעודכנים היטב לגבי כמות הסיכון ומועד הסגירה בעת קבלת הצעה בסך מזומן לעומת הצעה ממושכנת.

“בזמן הגשת הצעת המשכנתא, סוכן רישום יכול לחשוף נתון קל להבנה, כגון: ‘במהלך 12 החודשים האחרונים, 97% מהצעות המשכנתא הביאו למכירה לאחר 60 יום'”, אמר ולקאנוב. 

ההשלכות של שוק דיור נזיל שמוציא קונים ראשונים רבים

רוב רוכשי הבתים הראשונים צריכים לממן את הרכישה באמצעות משכנתא ו-10% “הנחה במזומן” שמקבלים הרוכשים במזומן מהווה מכשול נוסף בשוק נדל”ן תחרותי. בקליפורניה למשל, שבה המלאי נמוך, הגיל הממוצע של בעל הבית הראשון בוגר כעת כמעט בעשור בהשוואה לשנות ה-80.

אבל יש לזה השלכות אחרות על הנדל”ן. הגידול במספר הרוכשים עם כיסים עמוקים יותר הבוחרים לממן בתים במזומן בגלל ריביות גבוהות יותר משתווה גם למספר רב יותר של קונים שעשויים לקבל נדל”ן במחירים הנמוכים מהערך האמיתי של הנכס. לכן, שוק דיור נזיל עם יותר קונים במזומן עלול לשחוק את ערכו של הנדל”ן ככלי חיסכון, מציינים הכותבים.

רהר ואלקאנוב החלו במחקר לאחר ששניהם חוו שהצעות משכנתא לבתים נדחו בגלל שמוכרים הלכו עם הצעה במזומן.

הם שיחזרו את הממצאים בשלושה מחקרים שונים עם נתוני הערכת ראשונים מ-2 מיליון מכירות בתים על פני יותר מ-90% ממחוזות ארה”ב מ-1980 עד 2017. הנתונים ממשרדי הקלטה במחוזות גילו כי רוכשי משכנתאות שילמו בממוצע 11% יותר מכל- קונים במזומן.

המחקר השני השתמש בנתונים מ-Redfin שסיפקו לכותבים מידע על יותר מ-20,000 מכירות בתים וכן הצעות על בתים שנמכרו מ-2013 עד 2021. מערך נתונים זה חשף שקוני משכנתאות שילמו 8% אחוז יותר מאשר רוכשים במזומן.

המחקר השלישי כלל סקר ניסיוני שתוכנן על ידי המחברים שבו הם ביקשו מ-3,000 בעלי בתים עצמאיים לדמיין תרחישים שבהם הם נאלצו למכור את ביתם וקיבלו שתי הצעות מתחרות – אחת מקונה משכנתא ואחת מקונה במזומן. מהתשובות עולה כי המשתתפים יקבלו את הצעות רוכשי המשכנתא רק אם שילמו בממוצע 10% יותר מהרוכש במזומן.