Airbnb Super-Host, אפליקציות ו- Chat GPT
#יזםהשבוע שירה בן-דרור אשר #פוסט5 –
הפעם פוסט יותר אינפורמטיבי, פחות מנטאלי:
מאחר ואני בן אדם שאוהב לשנות אווירה
ומאחר ואני אוהבת חוויות קצת אחרות,
יותר אישיות, יותר אנושיות, אולי אפילו יותר אנתרופולוגיות,
ומאחר ולי עצמי אין שום סודות בבית
והדבר הכי יקר ערך שיש לי בבית הוא ברכות מהילדים ותמונות
שכנראה מגובות אי שם בענן וגם לא מעניינות אף אחד –
הרי מתבקש שאדלק על הרעיון של Airbnb
ואחריו גם על החלפת דירות.
כל זה עוד בכובע של אורחת.
במקרה יצא שאחרי הרבה התנסויות כאלה
הגענו לפורטוגל, וכרגיל כשמגיעים לשוק, או למיקרו מרקט לצורך העניין,
בוחנים מה האסטרטגיות שהכי מתאימות לו.
בפורטוגל הבנתי די מהר ש Airbnb זה הדבר,
ומה טוב שאני כל כך מנוסה כאורחת,
ואך טבעי שאוכל לספק הרבה מהצרכים של האורחים.
היה מתבקש לבחור בדרך הזו!
היום אני ובן זוגי עובדים גם עם booking ועם, Vrbo.
על היום הראשון שיצאנו לשוק כבר הסתבכנו.
היה באג בסינכרון בין היומנים ונוצר לנו דאבל בוקינג,
שחייב אותנו בקרדיט ב Airbnb.
עד שמצאנו תוכנה שדווקא עובדת מצוין
ויודעת לסנכרן בין כל היומנים של כל האפליקציות.
היא נקראת guesty, אגב, ועושה ניהול נכסים לא רע
לנכסים עם אסטרטגיות short term.
אז התחלנו ברגל שמאל
והבנו שקבלנו ברקס בדרך ל super-host הנכסף.
ל super host אין ביטולים (מתחת ל 1%), יש לו ציון ממוצע מעל 4.8 מתוך 5
ויש לו 90% מענה בתוך פחות משעה. נשמע קל??
כל 3 חודשים הנכסים נמדדים מחדש כדי לשמור על או להיפרד מסטטוס ה superhost.
ומה הסיבה שאנחנו רוצים אותו?
הוא גם מעניק חשיפה גבוהה ומקודם יותר באלגוריתם של Airbnb
וגם לאור עליה בביקוש ומוניטין, אפשר לבקש על הנכס מחיר יותר גבוה.
לכן איכות הניהול של נכסי Airbnb הם חשובים מאין כמוהם,
אבל עוד לפני הניהול, הכי חשוב הוא הרכישה של נכס במיקום מנצח.
חוק location location location מקבל פה משנה תוקף.
איזורים טובים הם כאלה שיש בהם תנועה גדולה של אנשים.
אפשר ללכת על איזורים קלאסיים תיירותיים, ליד אטרקציות למשל,
או על מקומות שמארחים לידם מופעים, קונצרטים, או אירועי ספורט גדולים (תדיר),
או כאלה שיש סביבם טבע קסום, דירה מול הים, בקתה ליד יער,
או ללכת על כיוון אחר לגמרי כמו בתי חולים, בתי כלא ושות׳ (פחות כיף אבל גם עובד).
כשאנחנו חוקרים שכונות מקומיות אנחנו נבדוק היטב את הפעילויות סביב המקום,
מרחקי הליכה ממסעדות וחיי לילה, גישה קלה לכביש המהיר ועוד.
באתר redfin.com יש פיצ׳ר מגניב שנקרא walk score.
הוא בעצם מודד שמראה לנו את אומדן המרחקים האלה.
אני ממליצה לכם גם לעקוב אחרי רשתות ומותגים.
נכון שכשאנחנו יודעים שהולכים לפתוח על הפינה הזו starbuck’s
אנחנו עשויים להניח שהשכונה כנראה upcoming?
כך גם ל Airbnb.
סקירת ה comps שלנו תהיה מחקר של מארחים אחרים מהאתרים,
בחינה של כמה הם גובים לעומת מה שהם מציעים.
מה עוד חשוב מאוד? העיצוב!
אנשים מקליקים על frame שאסתטי להם בעיניים,
והם גם מוכנים לשלם יותר על נכס יפה, מסוגנן או מעוצב.
בהקשר הזה שווה להשקיע בצילום, כי תמונות טובות יבליטו את היופי של הנכס.
היתרון הגדול של Airbnb ודומיו הוא באחוזי התשואה.
החיסרון הוא שהוא דורש הרבה יותר עבודה ותחזוקה לאור בלאי מוגבר.
תחלופה רבה בנכס, מביאה איתה גם סיכונים חדשים בכל החלפה,
ומצד שני עם תחלופה אנחנו יודעים מה המצב שלו ויכולים לטפל ולתקן נזקים בזמן,
לפני שהם גדלים והופכים לבעיה יקרה. גם הניקיון התכוף שומר על הנכס.
(יאמר לזכותם של Airbnb שדווקא להם יש פיצ׳ר של דירוג אורחים וזה מועיל מאוד).
טיפים חשובים, מעבר לחברת ניהול שמתמחה בתחום:
לאמץ מדיניות תימחור דינאמית. השוק עונתי ומשתנה כל הזמן.
לשים לב לטרנדים ולמה קורה בשכונה ובאיזור.
למשל, אם יש משחק כדורגל ביום מסוים, או פסטיבל בשבוע ספיציפי,
אז כל התאריכים סביב אותו יום או שבוע עולים בהתאמה.
לסרוק את הנכסים שסביב באופן קבוע, כדי להמשיך להיות ייחודי ואטרקטיבי.
לנצל את אפשרויות התימחור המודולרי באתרים,
משמע תשלום נוסף על כל אדם נוסף, על מיטת תינוק, על ניקיון.
תמיד להישאר שקופים ולתקשר עם האורחים כל דבר לבניית אמון.
לברך בכניסה, לפנק עם איזה צ׳ופר קטן שמחכה בנכס ומפתיע,
להציע עזרה בהתמצאות באזור, לברך ביציאה, להתעניין ולשאול איך היה.
וכמובן מעבר לניתוח השוק עם אתר Airdna, שנותן נתונים רבים וסטטיסטיקות רלוונטיות,
חשוב כמובן להתייעץ גם עם אנשי מקצוע מקומיים לגבי נושאים משפטיים
(פדרל, סטייט, קאונטי, ואפילו שכונות, בניינים, gated communities, שיש להם תקנונים, hoa וכו׳).
מאחר ואנחנו כבר מדברים על שימוש באפליקציות לשירותי השכרת נדל״ן לטווח קצר,
והזכרנו עד עכשיו גם כמה אפליקציות, שתומכות בהן כמו Guesty, Airdna,
נראה לי שכבר אתפוס את השוונג של טכנולוגיות דיגיטליות בפוסט הזה,
ואשתף אתכם בשימוש שלי ב Chat gpt.
אז מבחינתי הצ׳אט הזה הוא כמו עובד. הוא עונה לי כמעט על כל שאלה.
אני חוקרת איתו שווקים. יש כאלה שהוא מצליח להוציא עליהם יותר נתונים ויש שפחות.
אני מכוונת אותו באיזה מקורות להשתמש, כדי להגיע לתשובות, וזה עוזר.
(כדאי גם לכוון אותו שיתנהג לפי הפונקציה הספיציפית שאותה אני מחפשת כרגע.
תתנסו ותראו את ההבדלים בתשובות שתקבלו).
אני מצרפת לו מסמכים והוא מנתח ומסכם לי אותם.
אני מבקשת ממנו לנסח לי מודעות.
השבוע פרסמתי מודעה לכמה תאריכים פנויים שנותרו לי,
כמה חורים כאלה בין לבין, שאני רוצה לסגור.
מאחר ויש קהל גדול בריטי באיזור ביקשתי מהצ׳אט,
שישתמש באנגלית עם דיאלקט בריטי ולא אמריקאי.
הרבה פעמים אני עושה בשביל הכיף סטטיסטיקות ביני לבין עצמי.
בחצי מהאתרים כותבת באנגלית ובחצי אחר בצרפתית.
בחצי מקבוצות הפייסבוק אני מפרסמת עם תמונה של הים מהמרפסת,
ובחצי השני עם הבריכה ושמשיות הקש.
קשה לחרוץ מה עבד יותר או פחות, כי קיימת השפעה גם של ערוץ המדיה עצמו.
כמו, קבוצות יותר או פחות פעילות מטבען,
אבל אני נהנית לשחק.
בשביל זה באנו לפה, לא?
אני מעצבת מודעות עם Dall-e כשאין לי זמן ואני כבר בצ׳אט gpt וצריכה תוצאות מהר.
כשיש לי פרויקט גדול יותר, בשביל תוצאות גרפיות אשתמש ב Midjourney.
לעבודות קטנות ומעוצבות Canva עושה יופי של עבודה.
לסבר את אוזניכם, בתקופה האחרונה אני שוקדת על פרויקט גדול בפורטוגל,
של בניית כפר אקולוגי שיתן מגורים, עבודה וגם טיפולים
לילדים, נוער ובוגרים עם צרכים מיוחדים וגם לאנשים רגילים,
כמרכז טיפולי וכמרכז לפנאי, תרומה, לימודים, התנדבות ומשמעות.
הרעיון התבשל לי בראש אבל הצ׳אט הוא שבנה את התכנית העסקית ואת כל המצגות.
ו midjourney הוא זה שלקח את התמונות מהראש שלי
והפך אותן לאשכרה משהו שאפשר לקחת לפגישה בעירייה.
כל זה בכמה דקות בלבד, ובתשלום שהוא בדיחה.
אני יודעת שהרבה אנשים חוששים מ ai אבל אני חושבת שכמו כל דבר,
גם ai הוא ריק, ויוכל להפוך לטוב או רע, רק לפי התוכן שאנחנו ניצוק לתוכו.
אז אני ממש מקווה שכולם יצקו לתוכו תכנים של יצירה ושל הטבה.
ובינתיים הוא כבר כאן, אז בוא נחגוג איתו ונפיק את המיטב.
כרגיל, מוזמנים לשאול, לשתף, לפדבק, לתייג, אני כאן בשבילכם.
Responses