שוק הדיור לשנת 2025 לרוכשי בית ראשון

החלום האמריקאי הוא שם נרדף לשני רעיונות. האחד הוא הרעיון שכל אחד במדינה הזו יכול למצוא דרך להצלחה כלכלית ללא קשר לנסיבותיו בלידה. הרעיון השני הוא המעטפת הסמלית של הרעיון הראשון: בעלות על בתים. בעלות על בית היא הסימן להצלחה כלכלית, אך במהלך השנים האחרונות, אבן הדרך הזו התרחקה מהישג ידם של רוכשי בתים ראשונים.

ככל שהזמינות החמירה, רוכשי הבתים התבגרו ופחות רוכשים הם רוכשי בתים ראשונים. מכיוון שילדיהם של בעלי בתים נוטים יותר להיות בעלי בתים בעצמם, לדפוס זה יש השלכות עמוקות על הניידות הכלכלית עבור רוכשי בתים צעירים יותר כמו בני דור המילניום ובני דור ה-Z וגם על הדורות הבאים. פערי העושר בין משקי בית בעלי בתים לשכירים הולכים ומתרחבים. אם זה יישאר ללא מעצורים, זה עלול להוביל לחברה שבה הצלחה כלכלית נקבעת יותר ויותר על ידי נסיבות לידה ולא עבודה קשה וכישרון, ובכך לערער את עצם החלום האמריקאי.

רוכשי הבתים הפכו למבוגרים ועשירים יותר

צעירים מתקשים במיוחד בשוק הדיור. על פי סקר איגוד המתווכים הלאומי שנערך לאחרונה, רוכשי הבתים מבוגרים מכפי שהיו בעבר. הקונה החציוני הוא כיום בן 56, עלייה מ-49 בשנת 2023. הרוכש האופייני לראשונה הוא בן 38, עלייה של שלוש שנים מ-2023 – עלייה ניכרת משנות ה-80, כאשר הרוכש הבית הראשון האופייני היה בסוף שנות ה-20 לחייו.

מגמת הזדקנות זו מתאימה לעלייה בעושר בקרב רוכשי הבתים. אחת מכל שלוש רכישות היום מתבצעות במזומן, לעומת אחת מכל ארבע בלבד בסוף שנות ה-2010. בעלי בתים קיימים, הממנפים את ההון העצמי של הבית שלהם, יכולים לבצע תשלומים משמעותיים, ולתת להם יתרון משמעותי על פני קונים ראשונים שחייבים ללוות יותר בריביות הגבוהות של היום.

רוכשי בתים ראשונים עומדים בפני חסמים גבוהים מאי פעם

הנגישות היא כמעט בשיא, שכן תשלומי המשכנתא עבור הבית במחיר החציוני הגיעו לשיאים היסטוריים. ככל שמחירי הבתים מטפסים יותר ויותר מחוץ להישג יד, רוכשי בתים מהדור הראשון המנסים לפרוץ לשוק חייבים להסתמך על עלייה ברווחיהם כדי להגדיל את פוטנציאל הרכישה שלהם. עם זאת, משרות בעלות שכר גבוה נוטות להיות בערים עם מחירי הדיור הגבוהים ביותר – מקומות כמו בוסטון, ניו יורק, סן פרנסיסקו, סן חוזה ולוס אנג’לס שבהם פחות מ-10% מהבתים הרשומים הם סבירים למשקי בית שמרוויחים את ההכנסה החציונית. זה מציב את רוכשי הבתים מהדור הראשון במצב בלתי אפשרי שבו רוכשי בתים שואפים צריכים להישאר שוכרים עוד יותר כדי להיות מסוגלים כלכלית לקנות בית.

למרות שרוכשי הבתים מזדקנים ומשלמים יותר ויותר במזומן, אלו שלוקחים חובות משכנתא חדשים הם קונים צעירים יותר מרקע מגוון גזעי. לווים צעירים אלה, עם הזמן, יקצרו את היתרונות של בעלות על בתים, אבל הם משלמים יותר עבור הפריבילגיה הזו וצריכים להקריב יותר, כמו לעבוד שעות ארוכות יותר או לדחות טיפול רפואי יקר.

כמעט 40% מבעלי הבתים שנסקרו על ידי Redfin מודים שהם לא יכלו להרשות לעצמם את ביתם הנוכחי אם חיכו לקנות עד היום. אין זה מפתיע שחלקם של רוכשי הבתים הראשונים צנח לשפל היסטורי של 24%, ירידה מ-32% בשנה שעברה והרבה מתחת לנורמה של 40% לפני 2008.

סביר יותר שילדים של בעלי בתים יהיו בעלי בתים בעצמם

הפער בין בעלי בתים לשוכרים אינו רק שיקוף של ההווה; זה חלק ממחזור דורי. ילדים בוגרים של שוכרים שרוצים שלילדיהם יהיה סיכוי טוב יותר להגשים את החלום האמריקאי חייבים להבין איך לפרוץ לשוק הדיור ללא עזרה משפחתית. על פי מחקר של כלכלנים מאוניברסיטת שיקגו, ילדים להורים בעלי בתים נוטים יותר באופן משמעותי להפוך לבעלי בתים בעצמם. ולפי סקר שהוזמן על ידי Redfin, למעלה משליש מרוכשי הבתים מתחת לגיל 30 תכננו להשתמש במתנה מזומן מבן משפחה כדי לכסות את המקדמה שלהם.

כדי להפוך את המגמות הללו, עלינו להגדיל את הבעלות על הבית או לנתק אותה מהחלום האמריקאי

המכשולים העומדים בפני רוכשי בתים הראשונים גבוהים כעת מאשר בכל נקודה בזיכרון האחרון. מחסומים אלה הם אדירים במיוחד עבור אלה ללא עושר משפחתי או מורשת של בעלות על בית. כדי להפוך את המגמות הללו, עלינו לטפל בגורמים השורשיים של חוסר סבירות. המשמעות היא בניית בתים למתחילים, רפורמה בחוקי הייעוד ויצירת מסלולים לניידות כלכלית שאינם מסתמכים כל כך על בעלות על בתים. כאנשי מקצוע בתחום הנדל”ן, אנו יכולים להעצים רוכשי בתים ראשונים וצעירים יותר על ידי מתן חינוך, תמיכה במדיניות דיור בר השגה, מינוף תוכניות קיימות לרוכשי בית לראשון וקידום גישה שוויונית לשכונות.

עלינו להבטיח שלשוכרים תהיה אפשרות לגור בבנייני הדירות שלהם ממש בסמוך לבעלי בתים צמודי קרקע. כך, למשקי בית של שוכרים תהיה אותה גישה לבתי ספר, מקומות עבודה, ובסופו של דבר יציבות פיננסית. החלום האמריקאי צריך להתייחס להזדמנות – לא רק היכולת להחזיק בית, אלא היכולת לבנות חיים בטוחים ומשגשגים, איך שמגדירים זאת.