לשוק הנדל”ן של פלורידה יש ​​אישיות מפוצלת: מה לדעת אם אתה קונה או מוכר במדינת השמש

שוק הדיור של פלורידה הוא סיפור של שתי מדינות. על החוף, מחירי הדירות יורדים כאשר התושבים נדחקים בשל עלויות ביטוח גבוהות ודמי הערכה, בעוד שבפנים הארץ, העלות של בתים צמודי קרקע נשארת יציבה.

מומחים מקומיים אומרים שההתבדלות הזו מונעת על ידי עליית פרמיות הביטוח ועליית דמי ההערכה במסגרת תקנות המדינה החדשות, שהשפיעו באופן משמעותי על בעלי הדירות.

“אני מרגיש האטה משמעותית בשוק”, אומר הכלכלן הבכיר של Realtor.com® ג’ואל ברנר. “אני מרגיש שזה שוק של קונים כרגע, אלא אם כן הבית מושלם ובמחיר מושלם”.

לאחר שנים של ביקוש ורווחים חזקים במניות, שוק הדיור של פלורידה משתנה – אבל ייתכן שהוא לא נמצא בירידה. Realtor.com ניתחה את הנתונים כדי לספק תובנות לגבי המצב הנוכחי של שוק הדיור של פלורידה.

למה המהומה על פלורידה?

פלורידה היא שוק הדיור הגדול ביותר במדינה, עם הכי הרבה בתים למכירה. למרות שבקליפורניה יש כמעט פי שניים יותר תושבים, בפלורידה יש כמעט פי שניים את מספר רישומי הבתים בכל שנה נתונה, ומהווה בערך 1 מכל 8 רישומים בארה”ב.

“פלורידה נותרה מדינה מובילה”, אומרת ג’ני לנץ, המנהלת של דולי לנץ נדל”ן בנאפלס, פלורידה, על המוניטין של המדינה. “מושכת באופן עקבי אנשים מכל העולם בשל יתרונות המס המשמעותיים שלה, מזג האוויר המושלם והכלכלה המשגשגת.”

מלאי הדיור נקרע בפלורידה מאז תחילת 2022, ובמיוחד במהלך השנה האחרונה. בחודשים האחרונים עלה מספר הבתים למכירה ב-50% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2023, וזאת לאחר שהמלאי עלה בכ-30% בשנה שלפני כן. במקום טבילה חורפית בבתים שיצאו לשוק בשנה האחרונה, הם פשוט הצטברו.

המשמעות היא שבשנת 2024, הרישומים בפלורידה היוו בערך 1 מכל 5 בארה”ב.

הזינוק הזה ברישומים הוביל לירידת מחירי הבתים, במיוחד בכמה שווקים בדרום פלורידה.

יותר משוק אחד

פלורידה היא מדינה גדולה ומגוונת, וזה בהחלט בא לידי ביטוי בשווקי הדיור השונים שלה.

ההבחנה העיקרית: בתים צמודי קרקע – שנמצאים בעיקר בפנים הארץ – חווים תנאי שוק יציבים. לעומת זאת, יש סערה בשוק הבתים המשותפים העצום של המדינה, עם עליות מלאי וריכוז של הורדות מחירים.

הסיבה לסטייה, לפי מומחים מקומיים, היא כפולה.

ראשית, עליית פרמיות הביטוח בפלורידה סוחטת את מגזר הדירות, לפי לינדזי ג’ונסון, מתווכת בקלר וויליאמס בגיינסוויל.

“ביטוח הוא גורם עצום כרגע במדינת פלורידה, במיוחד עבור חלק מאותם אזורי החוף הדרומיים הנמוכים”, אומרת ג’ונסון. “תעריפי הביטוח עולים הרבה”.

מחקרים אחרונים מצאו שפלורידה היא בין המדינות היקרות ביותר לביטוח בית, עם עלויות פרמיות עולות יותר.

אבל חשובה לא פחות היא הנשורת המתמשכת מההתמוטטות הקטלנית של בניין הדירות סרפסייד במיאמי ביוני 2021, אומרת ג’ניפר לוין, מתווכת ב-Compass בפורט לודרדייל.

בעקבות האסון, שהביא למותם של 98 בני אדם, הוכנסו חוקים חדשים במדינה כדי לנסות למנוע שאותו דבר לא יקרה שוב. אבל הצעדים כרוכים בעלויות גבוהות לכיסוי בדיקות נוספות ודרישות חדשות של קרן העתודה של האגודה לבעלי הדירות.

“הנסיגה הגדולה בשוק היא בשוק הדירות בגלל העלייה בעלויות הביטוח והחוקים החדשים שמחייבים את הבניינים להחזיק ברזרבות מלאות עד השנה הבאה”, מסבירה לוין. “המחירים נסוגים, כי אף אחד לא יכול להרשות לעצמו יותר את דמי העמותה”.

חלק מבעלי הדירות, אומר לוין, עומדים בפני הערכות שיכולות להגיע ליותר מ-100,000 דולר, במקרה שבניין הדירות זקוק לתחזוקה חדשה וקרנות רזרבה נוספות.

זהו שילוב של תנאים שגוזל ערך משוק הדירות, מסכימים מומחי נדל”ן מקומיים.

מחירי הדירות ירדו בסביבות 12% מאז שיא הביקוש בשנת 2022, בעוד בתים צמודי קרקע שוים בערך בהשוואה לאותה תקופה. למעשה, חלה ירידה משנה לשנה במחירי הדירות, אבל מחירי הבתים צמודי קרקע נמצאים כעת במגמת עלייה – גם אם הם לא רואים את סוגי העליות המונעות ממגיפת COVID-19 כפי שראו ב-2020 ו-2021.

אותן מגמות שונות מופיעות כאשר מפרידים אזורי חוף לאזורים שאינם חופים. במיקודים של פלורידה הקרובים לחוף, מחירי המחירון ירדו משנה לשנה, ב-1.3% בממוצע. במיקודים שאינם חופים, המחירים עולים ב-2% בממוצע.

ולנכסים עם ייעוד “חוף” ברישום, זמן השהייה בשוק גדל מהר יותר מאשר בתים צמודי קרקע. בעוד שרישומי “חוף” ורישומים “שאינם חוף” נמכרו כמעט באותו פרק זמן בשיא של עליית הביקוש המגיפה, כעת לוקח לנכסים ליד החוף כשמונה ימים יותר למכור – והפער הזה הלך והתרחב.

מומחים אומרים שמוכרי בתים מסוג זה צריכים להתאים את האסטרטגיות שלהם.

“הרבה מוכרים עדיין לא מציאותיים. הם עדיין חיים בשנת 2022, והם פשוט לא יכולים להתגבר על זה”, אומר ברנר. “אם בית נמצא בשוק שישה חודשים, זה אומר שהציפייה של המוכר היא בלתי סבירה”.

קיפאון דרומי, צמיחה צפונית

יש גם הבדל משמעותי בין הקצה הדרומי והצפוני של חצי האי הזה. באופן כללי, המחצית העליונה של המדינה זולה יותר, מה שמוביל לביקוש מתמשך ויציבות מחירים. ותושבי דרום פלורידה תפסו.

“יש הגירה ממחוז דייד וברוורד למחוז פאלם ביץ'”, אומר לוין.

גם איימי סימונדס, מתווכת ומנהלת The Simmonds Team Compass בפאלם ביץ’, רואה זאת בבירור. אנשים עוברים צפונה, היא אומרת, סוחרים בערים גדולות יקרות עבור קהילות קטנות יותר וזולות יותר.

“הם מוציאים מזומנים במיאמי וקונים בית קטן ומקסים בפורט סנט לוסי תמורת 600,000 דולר”, היא אומרת.

גורלה של פלורידה

“אנחנו ממשיכים לראות מכירות חזקות וביקוש גבוה למוצרים איכותיים במיקומים מעולים”, אומרת לנץ, ומאפיין את המצב הנוכחי של השוק של פלורידה כ”מעבר לעבר ממוצע מאוזן ובריא יותר”.

אבל מה שיקרה אחר כך יהיה תלוי במידה רבה בריביות המשכנתא, שצפויות לרדת בהמשך השנה. אם וכאשר זה יקרה, מומחים צופים ששוק הדיור בפלורידה ישלח פחות אותות מעורבים.

“אם הריבית תצנח בקסם מחר”, אומרת ג’ונסון, “השוק הזה ימריא שוב”.