היצע הדיור בארה”ב עדיין נמצא בפיגור בביקוש

בארה”ב עדיין חסרים מיליוני בתים, מכיוון שהמחירים נשארים גבוהים והבנייה משתהה, מה שמותיר קונים רבים מחוץ לשוק למרות עליות הבנייה האחרונות.

וושינגטון – לארה”ב חסרים הבתים הדרושים להם כדי לענות על האוכלוסייה ההולכת וגדלה כבר יותר מעשור, מעלה מחירים ומנפצת חלומות של מיליוני קונים עתידיים.

בעוד שרכישת בית מתחיל הייתה פעם דרך בטוחה וניתנת להשגה לבנות עושר, עליית מחירי הבתים, ירידת שיעורי הבנייה והתנודתיות הכלכלית הותירו את ארה”ב ללא דיור בר השגה כמעט.

דריל פיירוות’ר, כלכלן ראשי ב-Redfin, אמר שיש שתי דרכים בסיסיות להסתכל על עומק המחסור בדיור בר השגה: כמה מההכנסה של משק בית עולה לקנות בית במחיר ממוצע, וחלקם של בתים למכירה באזור סבירים למי שמרוויח את ההכנסה החציונית המקומית.

עבור רוכשי בתים פוטנציאליים, אמר פיירוות’ר, דרך אחת מתמקדת ב”כמה הם יצטרכו להוציא מהרווחים שלהם כדי להרשות לעצמם בית”, בעוד שהשנייה מתמקדת ב”איזה חלק מהבתים בשוק מתומחרים כך בפועל”.

ארה”ב הצליחה לעשות חיל קטן במצוקת הדיור, כאשר תנופת בנייה שהתחילה בתוך מגיפת COVID-19 מוסיפה בהדרגה עוד בתים לשוק.

אבל מחירי הדיור עלו הרבה יותר מהר מההיצע, שכן שילוב של שיעורי ריבית נמוכים של זמן המגיפה ושינויים חברתיים הזינו עלייה היסטורית בעלויות הדיור.

“אנחנו רואים שיפור מעודד ומבטיח מאוד, ואנחנו רוצים לראות עוד מלאי בחוץ”, אמרה נדיה אוונגלו, כלכלנית בכירה ומנהלת מחקר נדל”ן עבור איגוד המתווכים הלאומי (NAR).

“עם זאת, אנחנו רחוקים משוק מאוזן”.

מחיר מכירת בית חציוני

לאחר שהרקיעו שחקים במהלך מגיפת ה-COVID-19 וההתאוששות הכלכלית, מחירי הדיור נסחפו חזרה לאט על רקע ריביות גבוהות יותר והיצע מעט יותר.

מחיר הבית החציוני הוא אמת מידה לכמה עולה בית בארה”ב, אשר מונע בעיקר מהפער בין היצע הדיור לביקוש של רוכשי הבתים.

מחיר הבית החציוני בפברואר היה 414,500 דולר, לפי הלשכה למפקד האוכלוסין, ירידה מ-427,400 דולר בינואר ו-420,900 דולר לפני שנה.

מחיר הבית הממוצע, המשקף מגוון רחב יותר של גורמים, עמד על 487,100 דולר בפברואר, ירידה מ-507,900 דולר בינואר ו-509,000 דולר לפני שנה.

“כאשר משקי בית חדשים נוצרים מהר יותר מהגידול במלאי הבתים, חלקם של הבתים הפנויים יורד, מה שמפעיל לחץ כלפי מעלה על המחירים והשכר דירה”, כתב אורפה דיבונגוי, כלכלן בכיר בזיללו, בדוח מחקר מ-2024.

דיבונגוי העריך כי בשנת 2022, היו 4.5 מיליון אנשים או משפחות שלא גרו בבתיהם או ביחידות השכרה שלהם, למרות שהעדיפו לעשות זאת.

“בניית בתים נוספים היא כמובן צעד ברור לקראת ביטול המחסור המתמשך הזה”, כתב דיבונגוי.

תחילת בניית דיור

שיעורי בניית הדיור השתפרו בעקבות המגיפה – במיוחד בדרום ובמערב, שם תנופת דיור ועליית העבודה המרוחקת הזינו שינוי דמוגרפי גדול לעבר חגורת השמש.

התחלות הדיור – תחילתם של פרויקטים לבניית דיור חדשים – עלו בפברואר ב-11.2%, לפי נתוני הלשכה למפקד האוכלוסין, שיעור שיניב 1.5 מיליון בתים חדשים שנבנו בשנה.

התחלות הדיור צמוד קרקע עלו ב-11.4% בפברואר, השיעור הגבוה ביותר מזה שנה, אך מתרחשות בעיקר באזור אחד של המדינה. בעוד שהתחלות הדיור עלו ב-20.2% בשנה האחרונה במערב, הם ירדו ב-4.7% בצפון מזרח, 21.5 במערב התיכון ו-8.3% בדרום.

גם מספר הבתים בבנייה ירד בפברואר לעומת שנה שעברה, וירד ב-6.7% ל-640,000 בתים.

למרות השיפור הצנוע במקומות מסוימים, בוני בתים מתכוננים לכך שהמספרים הללו יגלשו עוד יותר.

“בעוד ביקוש מוצק והיעדר מלאי קיים סיפקו דחיפה לייצור בתים צמודי קרקע בפברואר, סקר הבנאים האחרון שלנו מראה שהבונים עדיין מודאגים מתנאי הישגיות דיור מאתגרים, בעיקר עלויות מימון ובנייה גבוהות, כמו גם תעריפים על חומרי בניין מפתח”, אמר באדי יוז, יו”ר האגודה הלאומית של בוני בתים (NAHB), בהצהרה.

ג’ינג פו, מנהל בכיר לניתוח וחיזוי ב-NAHB, אמר שהקבוצה צופה שהתחלות דיור צמודי קרקע יישארו קבועות השנה על רקע החששות לגבי תעריפים והאטה בכלכלה.

יחסי השיגיות

הגידול במלאי הדיור גם לא התפזר באופן שווה בין רמות ההכנסה, אמר אוונגלו.

“המלאי משתפר, אז אלו חדשות טובות מאוד. מה שאנחנו רוצים לראות כמובן זה שהמלאי יעלה בכל רמות המחירים”, אמרה.

אוונגלו אמרה כי על פי מחקר NAR, אדם או משפחה עם הכנסה של 75,000 דולר יכולים להרשות לעצמם בית בשווי של עד 255,000 דולר, המכסה 21% מהרישומים הנוכחיים. לפני מגיפת COVID-19, בערך 49% מהבתים היו ברי השגה ברמת ההכנסה הזו.

“הגידול הזה במלאי מתרחש בעיקר בשכבות המחיר הבינוניות והגבוהות. עבור קונים שמרוויחים פחות מ-50,000 דולר בשנה, שמחפשים בתים בפחות מ-170,000 דולר, התנאים למעשה החמירו בהשוואה לשנה לפני, כך שיש פחות רישומים נוחים עבורם היום בהשוואה לפני שנה”.

גם הפער בין כמה האמריקאים צריכים להרוויח כדי לקנות בית לבין כמה שהם צריכים לשכור דירה הולך ומתרחב.

רדפין חישב שהאמריקאי הממוצע צריך להרוויח 116,633 דולר בכל שנה כדי להרשות לעצמו בית במחיר חציוני, 81.8% יותר מ-64,160 דולר הדרושים כדי לממן דירה טיפוסית.

“הביקוש לא ממש הולך לשום מקום, ואולי הביקוש יהיה חלש יותר אם ניכנס למיתון, אבל מספר האנשים שזקוקים לבתים ביסודו לא הולך לרדת”, אמר פיירוות’ר.