מיתוס ראשון: “אין לי מספיק הון עצמי כדי להשקיע בנדל״ן

בפוסט ההיכרות שלי כבר סיפרתי איך הצלחתי לרכוש נכסים בישראל בלי הון עצמי בכלל.

אבל בשנים האחרונות – עם מחירי הדירות שטסו לשמיים והריביות שטיפסו לגבהים – הבנתי שבישראל המסע שלי בנדל״ן הגיע לתקרת זכוכית

עכשיו, אל תבינו לא נכון – גם היום אפשר לרכוש בישראל בלי הון עצמי מלא, אם יודעים איך למנף:

משכנתא על בית קיים

הלוואות מקרנות פנסיה והשתלמות בריביות מצחיקות

אבל אז באה המציאות: תשואה של 2–3%… וזה פשוט לא הספיק.

אז התחלתי להסתכל החוצה

יוון, ספרד, ארה״ב – הייתי בכנסים, שמעתי הרצאות, חלמתי בגדול…

אבל אז עלה המחסום הישן והטוב:

“אין לי הון עצמי. אפילו לא דולר אחד.” אני לא דובר ספרדית או יוונית

עד שיום אחד אמרתי לעצמי – די לפחדים.

אם אמריקה היא “ארץ האפשרויות הבלתי נגמרות” – הגיע הזמן לבדוק אם זה באמת נכון

והתנאי שהציבו לי מהבית היה ברור:

“אתה יכול לקנות את כל ארה״ב — אבל בלי כסף.” צא לדרך  

זה אפשרי? כן! זה קרה.

הנכס הראשון שלי בארה״ב, נכס להשכרה, נסגר בעסקת רנטל שדרשה ממני…

1,474 דולר בלבד!

כן, זה כל מה שהעברתי בסגירה – והלנדר מימן את כל השאר: הרכישה, השיפוץ, הכל.

ומשם, כמו אפקט דומינו, העסקאות התחילו להתגלגל.

עד העסקה השמינית שלי לא הוצאתי אפילו דולר אחד מהכיס

(תשאלו את מנהל הבנק שלי… הוא עוד מנסה להבין איך זה הגיוני )

מיתוס שני: “אי אפשר לקבל מימון בארה״ב אם אתה לא אמריקאי”

אז זהו… שלא

אם הייתי מקבל דולר על כל פעם ששאלו אותי “אבל איך בנק אמריקאי בכלל מדבר איתך אם אתה לא אזרח?”, הייתי כבר לא צריך הלוואות בכלל!

בארה״ב לא שואלים איפה נולדת – שואלים אם המספרים מסתדרים.

יש עסקה טובה? תשואה יפה? תוכנית ברורה?

הכסף כבר בדרך אליך עם טפסים ועט זהב

הסוד הוא לא הדרכון – הסוד הוא העסקה.

ברגע שמצאת עסקה שווה, תמיד תמצא מי שירצה לממן אותה.

זה נקרא OPM – Other People’s Money, וזהו המפתח האמיתי להצלחה.

אז מאיפה מגיע כל הכסף הזה?

בארה״ב יש כמה סוגי מימון עיקריים שמשקיעים משתמשים בהם:

⿡ Hard Money Lenders

גופי מימון פרטיים שנותנים הלוואות קצרות מועד (שנה בערך).

הריביות גבוהות יותר (8.5–12%), אבל הם מהירים, גמישים, ולרוב מממנים:

עד 90% מהרכישה

ו־100% מהשיפוץ

נשאר רק לגייס את ה־10–20% הנותרים לכיסוי עלויות הסגירה והריביות.

⿢ הלוואות DSCR

הלוואות ל־30 שנה בריבית נוחה (6.2–7.5%).

היופי?

הן מבוססות על תזרים השכירות – לא על המשכורת שלך.

אם ההכנסה מהנכס מכסה את ההחזר – אתה בפנים.

⿣ משקיעי חוב

משקיעים שמעדיפים לקבל תשואה קבועה (10–12%) בלי לגעת בנכס או בשוכרים.

תשואה מעולה, ביטחונות מצוינים, ואפס התעסקות.

זה אפיק מדהים גם לישראלים שרוצים הכנסה פסיבית אמיתית.

⿤ הלוואות מקרנות פנסיה וקרנות השתלמות

האפיק הכי “זול” שיש.

אפשר לקחת הלוואה על חשבון הקרן בריבית של 5.5–6.5%,

או אפילו לפרוע חלק מהקרן ולהשקיע – ולקבל תשואה גבוהה פי כמה.

דוגמה אמיתית לסייקל בלי הון עצמי

רכשנו אני ושותפתי המדהימה יוליה  נכס בקליבלנד (Garfield Heights) ב־40,000 $.

משקיעי חוב מימנו את הרכישה והשיפוץ – עוד 30,000 $.

סה״כ ההשקעה: 72,000 $.

לאחר השיפוץ הנכס הושכר ב־1,500 $ לחודש, ובתוך 4 חודשים עשינו Refinance.

השמאות החדשה: 127,000 $.

קיבלנו הלוואה של 88,000 $ (70% מהשווי החדש), החזרנו למשקיעים את כספם –

ועוד נשאר לנו רווח של 11,500 $ במזומן

(וגם פטור ממס על הדרך )

והנכס?

ממשיך להזרים תזרים חודשי יציב ויפה.

ועכשיו מגיע הקטע המעניין באמת

כשנרצה, נוכל לעשות ריפייננס נוסף בעתיד – נגיד כשהשמאי הבא יעריך את הנכס ב־180,000 $.

במקרה כזה נקבל 75% מהשווי החדש – כלומר כ־135,000 $.

נחזיר את ההלוואה של ה־88,000 $ (שהקרן שלה כבר ירדה עם הזמן),

ונשאיר אצלנו עוד עשרות אלפי דולרים — שוב, בלי למכור את הנכס ובלי לשלם מס!

כל זה תוך כדי שהנכס ממשיך להניב תשואה חודשית.

זה מה שאני קורא לו תשואה אינסופית

תחשבו על 30 נכסים כאלה… ואולי 60

עם הזמן היכולת שלי לאתר את הלנדרים הנכונים ואת משקיעי החוב הטובים התחדדה וכיום אני יודע לאתר את הלנדר המתאים לעיסקה וגם לדעת איך להתנהל מול משקיע חוב (תמיד שמח לעזור למשקיעים למצוא:) ) ברור שצריך לדעת להתנהל והדרך איננה פשוט כי יש דרישות ומטלות אבל כל מה שמקדם אותנו ליעד, אנחנו שמחים לעשות. למדתי שידע בהתנהלות מול לנדר יכול לגרום לך לקבל הרבה יותר כסף ובתנאים הרבה יותר טובים ובצורה הכי מהירה שיש! 

בפוסטים הבאים נדבר על:

למה דווקא קליבלנד?

סוגי דירות שונים (השכרות קצרות, Airbnb, סקשיין 8 ועוד)

ואיך למצוא את הלנדרים והשותפים הנכונים שיעזרו לכם לבנות אימפריה בלי הון עצמי. ספויילר – אני מצאתי את השותפה המדהימה שלי שאנחנו ביחד מגשימים את החלומות של שנינו ונהנים בכל רגע בשותפות שלנו  

כי אם יש דבר אחד שלמדתי –

בנדל״ן, לא הכסף עושה את העסקה – העסקה היא שמביאה את הכסף