[#יזםהשבוע](https://www.facebook.com/hashtag/%D7%99%D7%96%D7%9D%D7%94%D7%A9%D7%91%D7%95%D7%A2?source=feed_text&epa=HASHTAG) טייק 2 “מה זה Cycle” – אקשן!

בכל ארצות הברית, כל הכסף זורם דרך הנדל”ן ולא רק חברות המתמחות בנדל”ן משקיעות בשוק; קרנות הון, חברות הייטק, תרופות, מזון ועוד. ישנם כמה השקעות שחברות שונות עושות; לטובת העסק, משרדים/עובדים/אדמות לחקלאות וגם להשקעות בטוחות יחסית כמו שאנחנו עושים “For a rainy day”
המשקיעים הגדולים(ושמשקיעים בגדול) יודעים ומכירים היטב את ארבעת השלבים של הCycle ויש להם מחלקות שלמות של עובדים שמתכננות באופן אסטרטגי את הרכישה והמכירה של הנכסים שלהם לפי מצב השוק, ממש כמו בשוק המניות
(בין אם זה Commercial, residential, industrial, או land)

*מה ה Cycle מספר למשקיעים בעצם?
ישנם ארבעה שלבים:
שלב ההחלמה – The recovery phase
שלב ההתרחבות – The expansion phase
אספקת היתר – The hyper supply phase
ו – מיתון/נסיגה/שפל – The recession phase

מודעות לשלב בו כל שוק נמצא יכולה להניב השקעות מעולות, תראו מה הנביא מאומהה – וורן באפט אומר:
[https://www.cnbc.com/…/warren-buffetts-rule-for-investing-d…](https://l.facebook.com/l.php?u=https%3A%2F%2Fwww.cnbc.com%2F2018%2F09%2F14%2Fwarren-buffetts-rule-for-investing-during-the-financial-crisis.html%3Ffbclid%3DIwAR2pcVn7giusmOWNXJK2bDzxcC8OZpdPF-u_wzw7ETQO-v7H59pvA_ShLHI&h=AT326Yx6ZnjkuQmqBcOuQcVRr0UpAyWdLBmg3ZPhQ2vXM9QaxQj75EFvMJkeOMQFU8VBxPbRnErWIpQ4HxFr8M6Js9r6l-5qt2kXOMamJwNKAY6e7jvjVv_Ig836hVVJPDtvvsIboIb3eTzsUrSZ7omaWTuP)
לא ניתן לחזות במדויק כמה זמן כל Cycle יימשך, אחרת כולנו היינו מר באפט….

הרוב בקבוצה משקיעים ב Residential אז מה זה אומר לגבינו?

שלב ההחלמה (Recovery):
בשלב ההחלמה השוק נמצא בתחתית, אנשים מחפשים למכור מסיבות אלו ואחרות (המשבר האחרון של 2008 נוצר משום שחולקו לאנשים הלוואות לנכסים שהם לא יכלו לעמוד בהם)
בשלב זה המחירים מתחילים להתייצב, בנייה חדשה מתחילה ואחוז הדירות הריקות מתחיל לרדת – זה הזמן לקנות אפילו אם ההחזר לא שם עדיין אנחנו לוקחים את הסיכון ומחכים שזה יעלה וישתלם לנו בשנים שיבואו.

שלב ההתרחבות (Expansion):
השוק מתאושש. מחירים מתחילים לעלות ויש עוד ועוד בנייה חדשה, עבודות חדשות שנוצרות כמובן גם משפיעות לטובה על מחירי השכירות וההיצע והביקוש מאוזן בצורה טובה – זמן טוב לקנות וזמן טוב להתחיל בבנייה חדשה

אספקת יתר (Hyper supply):
זה השלב שבו ההיצע גובר על הביקוש בשוק הדירות להשכרה ולמכירה.
בשלב זה רוב החברות הגדולות מתחילות למכור (לרוב בניינים גדולים) כדי להימנע משוק שכירות קשה.
זוהי אינדיקציה בשבילנו שהשלב הזה הגיע

ו……..מיתון (Recession):
יש היצע גדול בשוק, דירות עומדות ריקות. בנייה חדשה מאטה והסיילים מתחילים.
זה הזמן לקנות!

אין זמן מדויק למתי שהשוק עובר משלב לשלב. כמו שאנחנו רואים בשוק של היום, יכול להיות ששלב ההחלמה עובר בזריזות לשלב ההתרחבות אבל שלב ההתרחבות לוקח הרבה יותר זמן עד שמגיע לאספקת היתר.
בתמונה – דופלקס שקנינו בשנה שעברה ב30% למתחת למחיר השוק, המוכר קנה אותו ב2012 בשלב ההחלמה של הCycle הנוכחי ועדיין עשה 40% על הכסף שלו אחרי ש”חלב” רנטים ממנו במשך חמש שנים

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון