מה צריך לדעת על משכנתאות ניתנות לשיעור

מכוניות משומשות. ספרים משומשים. ביגוד יד שנייה. כל המוצרים הללו יכולים להיות רכישות חכמות לחסכון בכסף. אז מה לגבי משכנתאות משומשות?
הרעיון אולי נשמע מטורף, אבל למעשה, קונה יכול להשתלט על המשכנתא של המוכר, או “לניח”, במקרים מסוימים. התהליך לא קל, אבל גם קונים וגם מוכרים צריכים לדעת מהי משכנתא ניתנת לשיעור, מתי היא רצויה ומי יכול להרוויח.
מהי משכנתא ניתנת לשיעור?

משכנתא ניתנת לשיעור מאפשרת לקונה לקחת את התעריף, תקופת ההחזר, יתרת הקרן הנוכחית ותנאים אחרים של המשכנתא הקיימת של המוכר במקום לקבל משכנתא חדשה לגמרי.
היתרון הפוטנציאלי הגדול ביותר עבור הקונה הוא שתנאי המשכנתא של המוכר עשויים להיות אטרקטיביים יותר מהתנאים הרווחים שיוצע לקונה במשכנתא חדשה. הריבית היא המפתח, אם כי יש לשקול גם גורמים אחרים.
בסך הכל, בהנחה שמשכנתא קיימת יכולה להיות פשוטה יותר, קלה יותר ופחות יקרה עבור הקונה, אומר למאר וולי, דובר במשרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקאי.
אילו סוגי משכנתאות ניתן לקבל?
בתיאוריה, לכל סוג של הלוואת בית יכול להיות סעיף משכנתא ניתנת לשיעור. עם זאת, רק שלושה סוגי הלוואות כוללים בדרך כלל תכונה זו:
הלוואות FHA – אם ברצונך לקבל הלוואת FHA, תצטרך לעמוד בדרישות הלוואות סטנדרטיות של FHA. אלה כוללים את היכולת להוריד מינימום של 3.5 אחוזים עם ציון אשראי של לפחות 580.
הלוואות USDA – כדי לקבל הלוואה של USDA, אתה בדרך כלל צריך ציון אשראי מינימלי של 620. אתה גם צריך לעמוד במגבלות הכנסה ודרישות מיקום. שים לב שהלוואה של USDA ניתנת בדרך כלל עם תעריף ותנאים חדשים, אך במקרים מסוימים, כמו העברות בין משפחות, ניתן להניח אותה עם אותו שיעור ותנאים ללא צורך בעמידה בדרישות הזכאות.
הלוואות VA – כדי לקבל הלוואת VA, המלווה צריך לאשר אותה, בדרך כלל על ידי הערכת תחילה את כושר האשראי שלך כלווה. אתה לא בהכרח צריך להיות חבר בצבא או ותיק כדי לקבל הלוואת VA. אמנם אין ציון אשראי מינימלי, מלווה יחפש בדרך כלל 620 ומעלה. כמו כן, עדיין תצטרך לשלם את עמלת המימון של 0.5 אחוז.
בדרך כלל לא ניתן לשער הלוואות קונבנציונליות.
חפש סעיף שיעור
כדי לדעת אם המשכנתא שלך ניתנת לשיעור, חפש סעיף שיעור בחוזה המשכנתא שלך. הוראה זו היא המאפשרת לך להעביר את המשכנתא שלך למישהו אחר. זכור שאם ההנחה מותרת, מלווה המשכנתאות בדרך כלל יחזיק את הלווה החדש בדרישות הזכאות של ההלוואה.

איך עובדות משכנתאות ניתנות לשיעור?
כאשר אתה לוקח משכנתא, הלווה הנוכחי חותם לך על יתרת ההלוואה שלו, ואתה הופך להיות אחראי לשאר התשלומים. זה אומר שלמשכנתא יהיו אותם תנאים שהיו לבעל הבית הקודם, כולל אותה ריבית ותשלומים חודשיים.
אם אתה מקבל את המשכנתא, תצטרך לשלם את כל ההון העצמי שיש למוכר, גם במקדמה שלך או באמצעות הלוואה אחרת.
נטילת משכנתא לאחר מוות או גירושין
שיעור שמשכנתא לא חייבת לקרות רק באמצעות מכירה. בן משפחה יכול לקחת משכנתא קיימת מקרוב משפחה שנפטר, למשל, או, אם אדם אחד מקבל בעלות בלעדית על נכס בהליכי גירושין, אותו אדם יכול לקחת בעצמו את מלוא המשכנתא הקיימת. בשני המקרים, השיעור מותר גם אם החוזה אינו כולל סעיף שיעור. בתרחיש של ירושה, הלווה החדש לא צריך להיות זכאי להלוואה על מנת לקבל אותה.
יתרונות וחסרונות של משכנתאות ניתנות לשיעור
יתרונות
הבית שלך יכול להיות נחשק יותר עבור קונים – אם אתה המוכר עם מעט הון עצמי והמשכנתא הקיימת שלך בשיעור נמוך, הבית שלך יכול להיות מושך יותר לקונה.
בדרך כלל אינך זקוק להערכה – הערכה אינה נדרשת בדרך כלל בעת נטילת משכנתא, מה שעשוי להקל על סגירת העסקה ולחסוך לקונה את עמלת ההערכה, אשר עשויה להיות כמה מאות דולרים. (כקונה, אולי עדיין תרצה לקבל הערכה ללא תלות במלווה כדי להפחית את הסיכון של תשלום יתר עבור הנכס, עם זאת.)
חסרונות
אתה מוגבל למלווה הנוכחי – אם תרצה לקחת משכנתא, אתה עדיין חייב להגיש בקשה להלוואה ולעמוד בכל הדרישות של המלווה כאילו ההלוואה נוצרה לאחרונה. ללא הסכמת המלווה, ההנחה לא יכולה לקרות. הגבלה זו מגבילה את בחירתך במלווה לשירות ההלוואות של המוכר.
ייתכן שתצטרך לשלם מקדמה גדולה – אם למוכר יש הון עצמי רב, ייתכן שתצטרך להמציא מקדמה כבדה.
אתה עדיין יכול להיות אחראי על החוב – כמוכר, אם הקונה לא ישלם תשלומים, ייתכן שהאשראי שלך יושפע לרעה. “אם המלווה לא משחרר את הלווה המקורי מאחריות למשכנתא, והנוער מפרע, אזי ללווה המקורי נגרם נזק לדירוג האשראי שלו”, אומר וולי.
איך נוטלים משכנתא
על מנת שתוכלו לקחת משכנתא, המלווה שלכם צריך קודם כל לתת לכם אור ירוק. להלן הצעדים שיש לנקוט:
ודא שההלוואה ניתנת לשיעור – הקפד לאשר שההלוואה אכן ניתנת לשיעור. זה גם רעיון טוב לדבר עם המלווה של בעל המשכנתא הנוכחי כדי להבטיח שהם יאפשרו את השיעור ושהלווה היה עקבי עם תשלומי ההלוואה שלו.
היכונו לעלויות – תצטרכו לשלם מקדמה, אך הסכום תלוי בכמות ההון העצמי שיש למוכר. לאחר אישור ההנחה, תצטרכו לשלם גם עלויות סגירה, אך אלו בדרך כלל נמוכות יותר כאשר אתם לוקחים משכנתא בהשוואה לקבלת הלוואה בדרך הרגילה.
שלח את הבקשה שלך – תהליך השיעור יכול להיראות שונה ממלווה למלווה, אבל באופן כללי, תצטרך למלא בקשה וטפסים אחרים ולספק זיהוי.
סגור וחתום על שחרור אחריות – אם ההנחה תאושר, תצטרך למלא ניירת בדיוק כפי שהיית עושה בעת סגירת כל סוג אחר של הלוואת בית. זה עשוי לכלול שחרור מאחריות המאשר שהמוכר אינו אחראי עוד על המשכנתא.