משכנתא ל-40 שנה: מה שאתם צריכים לדעת

משכנתא ל-40 שנה היא כמו משכנתא מסורתית ל-15 או 30 שנה, אך מציעה תקופת תשלום ממושכת. אם בעל בית יישאר בנכס למשך כל חיי ההלוואה ויבצע תשלומים כפי שהוסכם, הוא ישלם את המשכנתא בעוד 40 שנה.

הלוואת דירה ל-40 שנה יכולה לספק לחלק מהרוכשים דרך משתלמת לרכוש בית בשוק הדיור היקר של היום, אם כי חשוב לשקול תחילה את היתרונות והחסרונות של תקופת הלוואה זו.
האם ניתן לקבל משכנתא ל-40 שנה?
כן, אפשר לקבל משכנתא ל-40 שנה. בעוד שהמשכנתאות הנפוצות ביותר הן משכנתאות ל-15 ו-30 שנה, המלווים יכולים ומציעים מגוון רחב של תנאי תשלום. לדוגמה, לווה המבקש לפרוע את ביתו במהירות עשוי לשקול הלוואה ל-10 שנים. מצד שני, רוכש המבקש את התשלום החודשי הנמוך ביותר עשוי לבחור במשכנתא ל-40 שנה.
באופן מסורתי, הלוואות ל-40 שנה שימשו כאפשרות להפחתת הפסדים המוצעת לבעלי בתים שנמצאים במחדל משכנתא או סובלנות ונאבקים לבצע את תשלומי הבית שלהם. סוג זה של הלוואה אינו אופציה נפוצה עבור לווים שפשוט מחפשים טווח הלוואה ארוך יותר ברכישה חדשה.

משכנתאות ל-40 שנה אינן הלוואות מתאימות
זה יכול להיות אפילו יותר קשה למצוא הלוואת רכישה ל-40 שנה מאשר למצוא שינוי הלוואה ל-40 שנה. אחת הסיבות היא שסוג זה של הלוואה אינו “משכנתא מוסמכת” העוקבת אחר מערכת כללים שנוצרה על ידי הלשכה להגנה פיננסית לצרכן (CFPB). הנחיות אלו מבטיחות שמלווי משכנתאות לא מנצלים את הלווים בכך שהם מעניקים להם הלוואות דירות שהם לא יכולים לעמוד בהם. ה-CFPB קבע כללים אלה בתגובה למשבר משכנתאות הסאב-פריים שהוביל למיתון הגדול של 2007-09.
אחד הכללים למשכנתאות מוסמכות הוא שאסור שיהיו לתקופת הלוואה של יותר מ-30 שנה. דרישה זו הופכת הלוואת דירה ל-40 שנה למשכנתא לא כשירה. לכן, לווים המעוניינים לרכוש עם הלוואה ל-40 שנה עשויים להצטרך לבצע חיפוש נוסף.

איך עובדת משכנתא ל-40 שנה
התשלומים החודשיים על משכנתא ל-40 שנה נמוכים בדרך כלל מהלוואות לטווח קצר יותר. עם זאת, בסופו של דבר תשלם יותר בריבית מכיוון שאתה מבצע תשלומים על פני תקופה ארוכה יותר. בנוסף, שיעורי משכנתא קבועים ל-40 שנה עשויים להיות גבוהים מאלו של הלוואות ל-15 ו-30 שנה.
בדומה להלוואות לדירות עם תנאי תשלום נפוצים יותר, המבנה של משכנתא ל-40 שנה יכול להשתנות לפי מלווה ותוכנית הלוואות. הנה כמה דרכים שבהן הלוואה ל-40 שנה יכולה לעבוד:
משכנתא ל-40 שנה בריבית קבועה אפשרות זו היא די פשוטה. עם משכנתא בריבית קבועה, תשלומי הקרן והריבית החודשיים נשארים זהים למשך כל תקופת ההלוואה. משכנתא ל-40 שנה מאריכה את תקופת המשכנתא ב-10 שנים בהשוואה למשכנתא מסורתית ל-30 שנה.
משכנתא ל-40 שנה עם ריבית משתנה לווים יכולים לקבל משכנתא בריבית מתכווננת (ARM) עם טווח של 40 שנה. ל-ARM יש ריבית קבועה לזמן מוגדר (לדוגמה, חמש, שבע או 10 שנים) ולאחר מכן מתאימה מדי פעם לתקופת ההלוואה שנותרה.

משכנתא ל-40 שנה עם תקופת ריבית בלבד בהלוואה בריבית בלבד, תשלומי המשכנתא הולכים לכיוון הריבית למשך זמן מסוים לפני ההמרה לתשלומי קרן וריבית.
משכנתא ל-40 שנה עם תשלום בלון עם משכנתא בלון, אתה נהנה מתשלומים נמוכים יותר במהלך חלק ניכר מתקופת ההלוואה, אך אתה צריך לשלם תשלום חד פעמי גדול כאשר המשכנתא מגיעה לפירעון.
ראוי להדגיש כי ה-CFPB מחשיב את כל סוגי ההלוואות הללו כסאב-פריים או מסוכנים עבור הלווים. קחו בחשבון שגם ריביות משכנתא קבועות ל-40 שנה עשויות להיות גבוהות יותר מהלוואות עם טווחים קצרים יותר, כשם שהריבית על משכנתא ל-30 שנה יקרה יותר ממשכנתא ל-15 שנה. אבל גם אם הם לא נושאים ריבית גבוהה יותר, ההבדל של 10 שנים בין שני תנאי ההלוואה יכול לעלות ללווים סכום עצום לאורך חיי ההלוואה (עוד על כך בהמשך).
יתרונות וחסרונות של משכנתא ל-40 שנה
בעוד שמשכנתא ל-40 שנה הופכת את תשלום ההלוואה למשתלם יותר, היא כרוכה בסיכונים מסוימים. שקול גם את היתרונות וגם את החסרונות לפני שתמשיך עם הלוואת בית ל-40 שנה.
יתרונות
תשלומים חודשיים נמוכים יותר. התשלום על משכנתא ל-40 שנה משתלם יותר ממשכנתא ל-30 שנה עם אותו סכום הלוואה, כי יש לך 10 שנים נוספות לפרוע אותה.

כוח קנייה מוגבר. תקופת התשלום הממושכת ותשלומים חודשיים נמוכים יותר של משכנתא ל-40 שנה עשויים לאפשר לחלק מהרוכשים לרכוש בתים יקרים יותר. באופן דומה, חלק מהלווים עשויים להיות מסוגלים לקנות בתים מהר יותר ממה שהם היו עושים אחרת.
יותר גמישות. הלוואות לארבעים שנה עם תקופה ראשונית שבה אתה משלם ריבית בלבד יכולות לאפשר קצת יותר גמישות בתחילת תקופת ההלוואה שלך. זו יכולה להיות תכונה נחמדה אם אתה מוצא את עצמך מתמודד עם העלויות הגבוהות של מעבר, ריהוט או תיקון בית חדש.
חסרונות
ריביות גבוהות יותר. משכנתאות עם טווחים ארוכים יותר יכולות לעיתים להיות בעלות ריבית גבוהה יותר מאשר הלוואות בטווח קצר יותר. לכן, שיעורי משכנתא ל-40 שנה עשויים להיות גבוהים יותר משיעורי משכנתא ל-30 שנה.
ההון העצמי נבנה לאט. עם משכנתא ל-40 שנה, תבנה הון עצמי בקצב איטי יותר מכיוון שתקופת ההלוואה נמשכת. זה יכול לגרום להמתנה ארוכה מהרגיל אם ברצונך למחזר, לקבל הלוואת הון דירה או להסיר ביטוח משכנתא פרטית (PMI), שכולם דורשים ממך לעמוד בספי הון עצמי מינימליים.
עלות כוללת גבוהה יותר. בגלל תקופת ההחזר הארוכה יותר, למשכנתא ל-40 שנה תהיה עלות כוללת גבוהה יותר ממשכנתא לטווח קצר יותר. בניגוד לעלויות הסגירה של משכנתאות מוסמכות, אין מגבלה על עלויות ועמלות סגירה.

קשה יותר למצוא. לא כל המלווים מציעים הלוואת דירה ל-40 שנה מכיוון שזה לא מוצר משכנתא רגיל.
יכול להיות מסוכן. אם להלוואה ל-40 שנה יש מרכיבים נוספים, כמו תקופת ריבית בלבד, הפחתה שלילית או תשלום בלון, ייתכן שאתה לוקח על עצמך סיכון משמעותי.
איך מקבלים משכנתא ל-40 שנה
אם אתה מתקשה לבצע תשלומי משכנתא ובוחן משכנתאות ל-40 שנה כאפשרות לשינוי הלוואה, הדבר הראשון שעליך לעשות הוא ליצור קשר עם המלווה שלך. אם המשכנתא שלך היא ברירת מחדל, יש לך כמה אפשרויות לשקול, והמלווה שלך מחויב על פי חוק לעבוד איתך כדי למצוא פתרון. ייתכן שתרצה גם לפנות ליועץ דיור מאושר על ידי HUD לסיוע בהערכת מצבך והבנת האפשרויות, שעשויות לכלול מימון מחדש, סובלנות, שטר במקום עיקול או מכירה בחסר.
התהליך להבטחת משכנתא ל-40 שנה בזמן הרכישה (לא כשינוי הלוואה) דומה מאוד לזה של הלוואה ל-30 שנה או ל-15 שנה:
קבע אם אתה זכאי מכיוון שמשכנתאות ל-40 שנה הן משכנתאות שאינן מתאימות, חלק מהאפשרויות להלוואה לא יהיו זמינות. לדוגמה, תנאים של 40 שנה אינם אופציה להלוואות בגיבוי ממשלתי (שבדרך כלל יש להם דרישות הלווים מקלות יותר). לכן, תצטרך לוודא שיש לך את ציוני האשראי ולעמוד בדרישות אחרות של המלווה כדי להיות זכאי למשכנתא ל-40 שנה.

חפש מלווה משכנתאות מכיוון שמוצרים אלה אינם זמינים באופן נרחב, ייתכן שתצטרך לבצע מחקר נוסף כדי למצוא מלווה או לעבור דרך מתווך משכנתאות או מלווה מקוון. לפני שתחליט על אחד, ודא שאתה עובד עם מלווה בעל מוניטין. השווה מספר מלווי משכנתאות ל-40 שנה כדי להגדיל את הסיכוי שתמצא מלווה שנוח לך לעבוד איתו.
הגש בקשה להלוואה המלווה שלך ידריך אותך בפרטים המדויקים של התהליך שלו, אבל, בדרך כלל, תצטרך לספק את אותם מידע פיננסי ותיעוד כפי שהיית מספק עם משכנתא לטווח מסורתי.
בדוק את פרטי ההלוואה המלווה שלך יספק אומדן הלוואה עם כל פרטי המשכנתא ל-40 שנה. הקפידו לעיין היטב בתנאי ההלוואה ולהבין כיצד בנויה ההלוואה ואת סך התשלומים המשוערים. שאל את המלווה על כל מה שלא ברור.

איפה מוצאים משכנתא ל-40 שנה
מציאת מלווי משכנתאות ל-40 שנה לא קל כמו מציאת מלווים למוצרי משכנתא אחרים, אבל זה לא בלתי אפשרי. שווה לנסות להתייעץ עם הבנק או המלווה שאיתם כבר יש לך מערכת יחסים. אם הם לא מציעים הלוואה ל-40 שנה, יש מספר מקומות לחפש:
מתווכי במשכנתאות. כמה מתווכים במשכנתאות עובדים עם מלווים המתמחים בהלוואות ל-40 שנה ומשכנתאות אחרות שאינן מתאימות.
מלווים מקוונים ומקומיים. ייתכן שתצליח למצוא מלווה אונליין – או בנק מקומי או אזורי קטן – שמציע משכנתאות ל-40 שנה.
איגודי אשראי. לחלק מחברות האשראי יש תנאי הלוואות גמישים יותר ועשויים להציע משכנתאות ל-40 שנה.
יועצי דיור. משרד HUD של המדינה או המקומי שלך יכול להפנות אותך ליועץ דיור ומשאבים אחרים. בנוסף, ל-CFPB יש מאגר מידע של יועצי דיור.
איך משכנתא ל-40 שנה לעומת משכנתא ל-30 שנה?
תקופת החזר ההלוואה משפיעה ישירות על התשלום החודשי, הריבית ועלות ההלוואה הכוללת. תקופת הלוואה של 40 שנה תדרוש תשלומים חודשיים קטנים יותר מאשר הלוואה ל-30 שנה, אך סך כל המשולם במהלך ההלוואה יהיה גבוה יותר.

כשמחליטים בין משכנתא ל-40 שנה למשכנתא ל-30 שנה, כדאי להסתכל על ההלוואות זו לצד זו. להלן, אנו בוחנים את שתי אפשרויות ההלוואה לבית של 440,300 דולר עם מקדמה של 13%. בדוגמה שלנו, אין הבדל בשיעור הריבית – תרחיש הטוב ביותר – וסכומי התשלום החודשיים משקפים קרן וריבית בלבד.
סכום ההלוואה גובה הריבית תשלום חודשי עלות כוללת
משכנתא ל-30 שנה $383,061.00 5.3% $2,127.16 $823,015.00
משכנתא ל-40 שנה $383,061.00 5.3% $1,923.86 $923,451.30
בעוד שתחסוך 200 דולר לחודש בתשלומי המשכנתא שלך על ידי הלוואה ל-40 שנה, בסופו של דבר תוציא כ-100,400 דולר יותר עבור הפריבילגיה.
הריבית שתשלם במהלך 40 השנים הללו תעלה גם על מחיר המכירה של הבית, מה שלא נכון לגבי ההלוואה ל-30 שנה.

לבסוף, כדאי להסתכל עד כמה לאט יותר תבנה הון עצמי עם הלוואה ל-40 שנה. התרשים שלהלן משווה את לוחות הזמנים של בניית הון עבור משכנתאות ל-30 ו-40 שנה.
כפי שאתה יכול לראות, עם הלוואה ל-30 שנה, היית בונה הון עצמי של 20% בחמש שנים, אבל עם הלוואה ל-40 שנה, תצטרך לחכות כמעט תשע שנים כדי לבנות את הון העצמי הזה. ובהתאם לתנאים אחרים של ההלוואה (למשל, תקופה בריבית בלבד), זה יכול לקחת אפילו יותר זמן לבנות הון עצמי.
חלופות למשכנתא ל-40 שנה
לפני שמתחייבים למשכנתא ל-40 שנה, ודא שאתה מכיר את האפשרויות האחרות שלך.
נקודות משכנתא. אם המטרה העיקרית שלך היא לקבל תשלומים חודשיים קטנים יותר, תשלום ריבית מראש על ידי נקודות רכישה עשוי להיות בעל אותה השפעה.
הלוואה קונבנציונלית ל-30 שנה. בהתאם לסכום ההלוואה ולריבית, התשלום בהלוואה קונבנציונלית ל-30 שנה (שלא מגובה על ידי הממשלה) עשוי שלא להיות גבוה בהרבה ממשכנתא ל-40 שנה. אתה יכול גם להגביר את הנגישות של משכנתא ל-30 שנה על ידי רכישת בית קצת פחות יקר.
מימון מחדש. אם אתה מתקשה לעמוד בתשלומי המשכנתא שלך, אתה לא בהכרח צריך לשנות את טווח ההלוואה. אתה יכול למחזר כדי לקבל ריבית נמוכה יותר במקום זאת, מה שיכול להפחית את התשלומים החודשיים שלך גם אם אתה שומר על אותה תקופת הלוואה.
הלוואת FHA. הלוואות בגיבוי של ה-FHA עשויות להיות חלופה משתלמת להלוואת בית ל-40 שנה. להלוואות FHA יש שיעורי ריבית נמוכים, דרישות מקדמה נמוכות ודרישות אשראי מקלות.

הלוואות USDA. גם משכנתאות המובטחות על ידי משרד החקלאות האמריקאי (USDA) עשויות לספק תשלומים נוחים. להלוואות USDA יש שיעורי ריבית נמוכים וללא דרישות מקדמה, אך הן זמינות רק ללווים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית באזורים כפריים ייעודיים.
הלוואות VA. חיילים משוחררים, אנשי צבא ובני זוג מוסמכים עשויים למצוא הלוואה המגובה על ידי ה-VA כאופציה משתלמת. להלוואות VA אין דרישות מקדמה או ביטוח משכנתא.
ARM. אם אתה יכול לעבור במהלך תקופת הריבית הקבועה הראשונית, ARM עשויה להיות אופציה טובה עבורך.