האם שיעורי משכנתא נמוכים יותר הם מתנה לחג לרוכשי דירות – או דחייה זמנית?

תנופת הבשורות הרעות בשוק הדיור נקטעה בשבוע שעבר על ידי שביב של חדשות טובות. סוף סוף.
ריבית המשכנתא הגויה, שגרמה לכאב כלכלי עמוק לרוכשי דירות רבים והובילה להקפאה בשוק הדיור, ירדו בשבוע שעבר בכחצי אחוז. לפי פרדי מק הם ירדו מלמעלה מ-7% ל-6.6% עבור הלוואות בריבית קבועה ל-30 שנה בשבוע שהסתיים ב-17 בנובמבר.
עם זאת, קונים לא צריכים לחגוג עדיין.
מומחי נדל”ן רבים מאמינים שהתעריפים הנמוכים הם דחייה זמנית, לא סימן לכך שהתעריפים יחזרו לטווחים של 2% ו-3% שנראו בשנה שעברה. למעשה, רבים צופים שהשיעורים יחזרו לסביבות 7% השנה.
“הירידה החדה בריביות המשכנתאות השבוע פתחה חלון הזדמנויות עבור קונים שמחפשים לנעול את הריבית שלהם. בתעריף הנמוך יותר, הם לא רק חוסכים כסף בתשלום החודשי שלהם, אלא סכום משמעותי בריבית לאורך חיי ההלוואה”, אומר מנהל המחקר הכלכלי של Realtor.com, ג’ורג’ ראטיו.
אבל הזמנים הטובים לא צפויים להימשך לאורך זמן, הוא אומר. “אני עדיין מצפה שהריבית עשויה לזוז חזרה לכיוון 7% בשבועות הקרובים.”
ההפוגה בתעריפים תחסוך לרוכשים כ-100 דולר בחודש בתשלומי המשכנתא שלהם – וכמעט 48,000 דולר בריבית לאורך חיי הלוואה בריבית קבועה ל-30 שנה. (זה מניח שהם הורידו 20% על בית במחיר חציוני של 425,000 דולר, לא כולל מיסים וביטוח.) למרות שזה מעודד עבור קונים שהתחבטו עם איך להוציא את המתמטיקה של עיפרון בעלות על הבית, המחירים עדיין גבוהים והתעריפים נמלטים לא מקורר מספיק כדי לעשות הרבה שקע.
אבל רוב המומחים מאמינים שהעליות הגדולות בריביות המשכנתא, שיותר מהכפילו את עצמן בשנה האחרונה, נמצאות בתצוגה האחורית. בעוד שהם מצפים שהריבית תתנונה מעט, הם צופים כי שיעורי המשכנתא יישארו בטווח של 7%, אך לא יגיעו עד 8%.
זה “מרמז כי ייתכן ששיעורי המשכנתאות הגיעו לשיא”, אומרת הכלכלנית הראשית של ברייט MLS ליסה סטרטבנט בהצהרה. שירות הרישום המרובה מכסה את אזור אמצע האטלנטי. אבל היא מזהירה, “סביר להניח שתהיה תנודתיות מתמשכת בשיעורים בתוך אי ודאות כלכלית”.
מדוע ירדה ריבית המשכנתא?
שיעורי המשכנתא עולים ויורדים ממגוון סיבות פיננסיות מורכבות – ולעתים קרובות מתחרות.
כאשר הפדרל ריזרב העלה את הריבית שלו כדי להילחם באינפלציה, הריבית על המשכנתאות עלתה באופן דומה. מכיוון שהאינפלציה עדיין גבוהה, הרי שגם השיעורים צפויים להישאר גבוהים.
“אינפלציה נוטה באמת להניע את שיעורי המשכנתאות”, אומר ראטיו.
עם זאת, ישנם סימנים לכך שהאינפלציה עשויה להצטמצם. הפד השיג ניצחון מוקדם יותר החודש כאשר פורסם דו”ח האינפלציה של אוקטובר. האינפלציה החלה להתקרר ברצינות, ועברה משיא של 9.1% משנה לשנה ביוני ל-7.7% באוקטובר.
זה הריע את המשקיעים, שגם להם יש חלק גדול בקביעת כיוון הריבית על המשכנתאות בשוק אגרות החוב למשכנתאות. המלווים בדרך כלל מאגדים משכנתאות שהם נותנים ואז מוכרים אותן למשקיעים כדי לפנות עוד מזומנים להלוואות חדשות.
כאשר האינפלציה גבוהה, המשקיעים מבקשים תשואות גבוהות יותר על רכישותיהם של ניירות ערך מגובי משכנתאות, הלא הם אג”ח משכנתא, בצורה של שיעורי משכנתא גבוהים יותר. מכיוון שנראה שהאינפלציה מגיבה לפעולות הפד, הם מקווים שהפד יאט את עליות הריבית שלו. אז אין כל כך לחץ על התעריפים להישאר גבוהים.
“כשיש אינפלציה גבוהה יותר, המשקיעים מבקשים תשואות גבוהות יותר. אבל עכשיו אנחנו רואים שהאינפלציה מתקררת, התעריפים מתקררים גם כן”, אומרת נדיה אוונגלו, מנהלת מחקר נדל”ן ב- National Association of Realtors®. זה לא אומר שהתעריפים יישארו מעט נמוכים יותר.
“אנו מצפים שהשערים יהיו תנודתיים עד שנראה האטה נוספת באינפלציה”, מוסיף אוונגלו.
בנוסף, המלווים גם עושים כמיטב יכולתם לשמור על תעריפים נמוכים מספיק כדי למשוך לקוחות, אומר שמאי הנדל”ן הלאומי ג’ונתן מילר.
הבעיה בריביות גבוהות יותר של משכנתא
שיעורי משכנתא גבוהים יותר הקפיאו למעשה את שוק הדיור.
יחד עם מחירי הדירות הגבוהים עדיין, רבים שתכננו לרכוש את בתיהם הראשונים אינם יכולים עוד להיות זכאים להלוואות. אחרים נאלצו לקצץ באופן דרסטי בתקציבי רכישת הדירות. למרות מחירי הדירות מתחילים לרדת, הם יצטרכו לצנוח באופן דרמטי כדי לגבור על התעריפים הגבוהים יותר. אז למרות שיש רבים שירצו להפוך לבעלי בתים, הם כבר לא יכולים להרשות לעצמם לעשות זאת. אז מכירות הבתים ירדו.
“אם הריבית הייתה מופחתת עכשיו, הייתה לנו תנופת דיור נוספת”, אומר מילר. “הביקוש עדיין קיים”.
גם מספר הבתים למכירה עדיין נמוך באופן קריטי. בונים שחוששים שלא ימצאו קונים למגורים שלהם מאטים את קצב הבנייה. ומוכרים, שרובם גם קונים, לא ששים לוותר על שיעורי המשכנתא הנמוכים שלהם כדי לקנות בית עם הלוואה חדשה בריבית גבוהה יותר.
“אנשים נשואים לשיעורי המשכנתא שלהם, והם לא מוכנים להפוך לקונים עם כל אי הוודאות”, אומר מילר.
בנוסף, קונים רבים לא מבינים ששיעורי המשכנתאות ירדו, אומר ברוקר המשכנתאות, רוק אנדרוז, מ- Lending Arizona בטוסון.
“אני מקווה שזה אומר שהתעריפים יורדים כך שאנשים יכולים להתחיל לתכנן את הרכישות שלהם”, הוא אומר. “הקונים עשויים להתעניין קצת יותר ביציאה להסתכל על בתים.”
ועד כמה ששיעורי המשכנתא גבוהים היום, הם עדיין נמוכים משמעותית ממה שהיו. בשנת 1981, התעריפים הגיעו לשיא כאשר הם עלו לזמן קצר על 18.5% עבור הלוואה בריבית קבועה ל-30 שנה.
“מה שאנחנו צריכים לזכור, זה עדיף על שיעור של 8%, שהוא הממוצע ההיסטורי”, אומר אוונגלו.