הלקחים שלמדנו מ-50 הפיליפים הראשונים שלנו

#יזםהשבוע אייל פסטרנק ו- ירון פסטרנק #פוסט2
מכירים את הביטוי הצבאי “הוראות בטיחות נכתבו בדם” זה תופס גם כאן.
אם אתם עושים פליפים או אי פעם חשבתם לעשות פליפים, הפוסט הזה יחסוך לכם זמן כסף והכי חשוב סטרס מיותר.
לאחר כל פליפ שאנחנו משלימים, אנחנו עורכים “תחקיר אירוע” ממש כמו בצבא.
אמנם אין פה אף אחד שנכנס למחבוש בעקבות התחקיר, אך המסקנות שעולות מהתחקיר יכולות לעזור ולעשות את ההבדל בין הצלחה לכישלון.
גם עם הניסיון שצברנו ואחרי עשרות ספרים ופודקאסטים בנושא, אנחנו עדיין לומדים משהו חדש בכל נכס שאנחנו משפצים.
קדימה בא נפשיל שרוולים, נרד לשטח ונבין מה באמת צריך כדי להצליח לבצע פליפ מוצלח:
הכנו רשימה של לקחים שהפקנו במהלך השנים שעזרו לנו לדייק ולכייל את ה System שלנו.
להלן 10 המסקנות שלנו לפליפ מוצלח, שאנו ממליצים לקחת בחשבון לפני הפרוייקט הבא שלכם:
1.ההתנהלות מול הקבלנים
זה אולי לא החלק הכי זוהר וסקסי בעסקי הנדל”ן שלכם, אבל הוא אחד החשובים ביותר, וללא ספק גם החלק הקשה והמאתגר ביותר בכל Flip.
אולי תמצאו עסקה מצוינת, בשכונה נהדרת ותנאי מימון מדהימים, אבל אם תשכרו קבלנים לא מקצועיים, או אם לא תנהלו את הקבלנים שלכם בצורה נכונה, אתם תסבלו, ובסבירות גבוהה גם תפסידו לא מעט כסף.
לכן, אל תחשבו על “מציאת קבלן” כעל משימה מהירה וקלה. השקיעו בזה זמן.
ככל שתעשו יותר עבודה מראש במציאת קבלנים ותבצעו תהליך Due Diligence מקיף יותר, כך הרווחים שלכם בעסקה ישתפרו. ומניסיון, לחץ הדם שלכם יישאר תקין (כמה שאפשר בפליפ).
2.שמירה אישית- זה לא רק סוג הגנה!
אחת הסיבות לכך שמשקיעים רבים נכשלים ב Flips היא משום שהם לא מצליחים לנהל נכון את הקבלנים שלהם.
אם הקבלן לא בשליטה אבסולוטית שלכם, אז אפילו הקבלן הכי מקצועי יכול לגרום לכך שתקציב הפרויקט יוכפל ולהגדיל את משך הפרויקט.
עליכם לנהל את הקבלנים ששכרתם בצורה נכונה ולשמור עליהם מחוברים למשימות ולזמנים שהסכמתם עליהם.
חפשו קבלנים מקצועיים בקבוצות ה FB שאתם חברים בהם, שאלו ב Meet Ups שאתם הולכים אליהם, גם אם אין לכם פרויקט כרגע תמיד טוב שיהיה לכם קבלן טוב בשלוף.
עבדו עם אנשים שהם בעלי מקצוע איכותיים. כן, גם אם הם עולים יותר! מניסיון, מה שזול בסופו של דבר יקר!
אל תקחו את הגנן שלכם לעבודת צביעה, בגלל שהוא אמר שהוא יכול לצבוע לכם את הבית בשליש מחיר… תאמינו לנו ככה זה יראה!
(תחשבו על הפרצוף שלכם אחר כך מעדכנים את ההוצאות באקסל… זאת חרא הרגשה).
3.סיימת קיבלת
ברגע שאתה מתחילים לעבוד עם הקבלנים, תמיד תשאירו את הקבלן “רעב” שירצה עוד כסף. לעולם אל תשלמו לו את הכל מראש, לא משנה כמה הוא בוכה ואיזה סיפורי סבתא הוא מספר לכם (והוא יספר). תשחררו כספים לקבלן רק לאחר שהושגו היעדים שהצבתם לו. זה מבטיח שהעבודה תתבצע במהירות וביעילות.
4.נוכחות בשטח-Showing Face
הקפידו לבקר אישית בנכס או שמישהו מטעמכם יבקר בו על בסיס קבוע. תראו נוכחות!
הם צריכים לדעת שאתם שם לבדוק כל יום את טיב העבודה, ואת קצב התקדמות העבודה בהתאם ללוחות הזמנים שהוגדרו מראש.
5. שכנים שכנים…
אוקיי, זה לא רפרנס לסדרה האוסטרלית אבל כן יכולה להיות לה השפעה עצומה על הצלחת הפרויקט שלכם. השכנים יכולים להיות העזרה הכי גדולה שלכם או הסיוט הכי גדול שלכם.
כשאנחנו קונים בית, אנחנו תמיד מציגים את עצמנו לכל השכנים ונותנים להם את פרטי הקשר שלנו. אנחנו מסבירים להם שאנחנו יודעים ששיפוץ נכס גורם להרבה רעש ולכלוך ושחשוב לנו לצמצם את הפגיעה באיכות חייהם למינימום, ואם יש משהו שמפריע להם שיתקשרו אלינו מיידית על מנת שנוכל לפתור את המצב.
שכנים ממורמרים יכולים לפנות לעירייה לעשות לכם אין ספור בעיות שיעלו לכם זמן וכסף. תופתעו, עם גישה נכונה הם גם יכולים לעזור לכם. היה לנו שכן שזיהה Squatter שניסה להיכנס לבית החדש שקנינו והתקשר למשטרה בשעה 12 בלילה. בזכותו, נחסכה מאיתנו ההרפתקה של פינוי פולש, נחסך זמן יקר, כסף ולחצים מיותרים.
במקרה אחר, תיקנו וצבענו את החניה של השכן על מנת שסביבת הנכס שלנו תיראה מקום ידידותי ונחמד יותר מנכס מתחרה שעמד למכירה ברחוב ממול. השכן היה כל כך שמח שהוא הפך למקור לִידִים לנכסים נוספים שהביאו בסופו של דבר לרכישת נכסים נוספים בשכונה.
6. היצמדו לתוכנית
היצמדו לתוכנית ה- Rehab המקורית שהכנתם עם הקבלן.
אם לא תכננתם לשפץ את הגינה כשקניתם את הבית שתראה כמו החצר של המלכה אליזבת (ז”ל), אל תחליטו לעשות זאת באמצע הדרך, רק בגלל שיצא לכם שיפוץ מהסרטים ו”חבל” לא לעשות את הגינה. זאת משום שביצוע שינויים עולה יותר כסף ומעכב את הפרויקט הכולל, ולא תמיד תקבל את הפרמיה הנוספת שאתם חושבים שתקבלו, וממילא בית זול יותר נמכר מהר יותר.
7.הפליפ לא מתחיל כשאתם קונים אותו
הדבר הראשון שלמדנו מהר מאוד שהתחלנו לעשות Flips הוא שהעבודה לא מתחילה כשאתה קונה את הנכס אלא היא מתחילה בעבודת הכנה נכונה קודם לקניית הנכס.
מה שרוב המשקיעים עושים (גם אנחנו חטאנו בזה בהתחלה) זה לחכות ליום שאחרי הסגירה ואז להתחיל לתכנן את ה Flip, אבל פה אתה מפסיד זמן יקר.
במהלך “inspection period”, תנצלו את הזמן לסגור קבלנים, ליצור SOW סופר מפורט, ולבחור חומרים.
8.שלושת האותיות שהן ההבדל בין הצלחה לכישלון-SOW!
זה המסמך החשוב ביותר שבו תשתמשו במהלך ה Flip. זוהי רשימה מפורטת של כל פריט שצריך לתקן בבית.
ככל שה- Scope Of Work יהיה מפורט יותר, כך הפליפ שלכם ירוץ חלק יותר ועם פחות חריגה מהתקציב (כן אתם תחרגו, השאלה בכמה). אם תכירו את הנכס שלכם מ א’ ועד ת’, תוכלו לקבל הערכות מדויקות יותר מקבלנים, תוכלו לתזמן בעלי מקצוע בזמנים הנכונים, לצמצם את מספר “Change Order” שזה הלחם והחמאה של הקבלנים (למה אתם חושבים שאתם מקבלים מחיר נמוך? הם בונים על זה). ולהפחית את רמת הסטרס שלכם במידה ניכרת.
9.אתם מרוויחים את הכסף שלכם בקנייה.
ברגע שרכשתם בית, הרווח שלך כבר מוגבל בנקודה מסוימת ומשם הוא לא עולה יותר. (זמן ממוצע שיפוץ של בית לפליפ רגיל שלנו לוקח 1-3 חודשים כך שגם שהשוק חם או קר הוא לא יעשה שינוי דרסטי במחיר בתקופת זמן קצרה כל כך). לכן, אם אתם משלמים יותר מדי עבור נכס, לא סביר שתצאו עם הרווח לו אתם מצפים
אתם לא יכולים לשנות את ה-After Repair Value בצורה דרסטית לא משנה כמה תוספות תוסיפו. ( Value Add זה סיפור שונה).
לכן, תמיד בצעו את החישוב שלכם בזהירות בעת רכישת נכס לפיליפ. לעולם אל תקנו עם הרגש בגלל הסיטואציה שאתם נמצאים בה, זה אך ורק משחק של מספרים.
10. חותמת? ( רק אנחנו רואים הישראלים?!?)
כאשר לקוח לא משלם לקבלן, הקבלן יכול להטיל עיקול על הנכס שבשבילו הוא נשכר לעבודה, מה שמקשה על מכירת הנכס עד שמשלמים לו. זה ידוע בתור Contractor’s Lien or a Mechanic’s Lien. לכן, חשוב לא להיות באווירת אס”ק בסיום ה-Flip, בקשו תמיד מהקבלן לחתום על טופס Lien Waiver. טופס זה מציין שהחשבון הוסדר במלואו והקבלן משחרר את זכותו להגיש עיקול על הבית.
בתמונה: ביקורת קבלנים -Showing Face, יש דברים שרואים רק בשטח!
שיהיה המון בהצלחה, נשמח לשמוע תגובות בקשות וכל פידבק שתרצו לשתף אותנו פה למטה או בפרטי ????