אז איך עושים את זה

#יזם השבוע אבי ברעם #פוסט5
כפי שכתבתי בפוסט מספר 2, אתם כבר מכירים את השטח, לפחות מבינים את האזור, אתם יודעים מה התקציב והמימון, החלטתם באם מעדיפים לעבוד עם קומפסים, שאני לא מאמין להם ואסביר: בכמה הבתים נמכרו? באיזה מצב? כמה הושקע בהם? שני בתים, אחד ליד השני, האחד ניקנה ב150 אלף, ומוכן למגורים, השני נמכר ב90 אלף, אבל יש השקעה של 50 אלף. כך שהקומפסים לא יכולים להיות מדוייקים, אלא רק תמונת שטח עם הרבה משתנים, כמה סקוור פיט, כמה חדרים, כמה שרותים, איזה רצפה, עץ מלא או שטיח, מצב הגג,,,
אז מכירים את האזור, את ההתפתחות שלו, הקרבה למרכזים מסחריים, לבתי ספר, לתחבורה.
החלטתם האם פליפ או השכרה, החלטתם באם ללכת על טווח רחוק או טווח קצר, באם לקחת נכס עם דייר שכבר משלם שכירות או בית ריק,,,
בית עם דייר יכול להיות עסק טוב, באם בדקתם את הדייר והוא מתחזק את הבית, ואפילו והוא משלם מעט פחות מהציפיות שלכם, אבל יכול להיות בהחלט עסקה גרועה, באם חולדות לא יסכימו לגור שם, ופגשתי בתים כאלה וברחתי משם במהירות מעל למותר.
מכאן, להתחיל לחפש את הנכס הנכון.
לצורך העניין הזה יש את המלווה, האסקורט, הבחור / בחורה שיקשיבו לכם, ויתאימו לכם לפי הבקשה שלכם. יעשו בדיקה ראשונית של הנכס, הערכות גסות של תיקונים, השווי לאחר השיפוץ, ערך ההשכרה או הפליפ, (בדרך כלל למלווים יש אנשי קרקע שהם מאתרים עבורם את הנכסים, אנשי קרקע מקומיים שיסעו לנכס, יראו את הסביבה, העיניים של המלווה.
המלווה הודיע לכם שיש לו נכס פוטנציאלי, והולך להגיש הצעה על הבית, המלווה ידאג לבדיקות הבית מול הבנק, מול העירייה, מול המחוז ולוודא שהבית נקי, המלווה יביא לכם הצעות מחיר מאנשי מקצוע, והצעה באיזו רמה לשפץ, אם בכלל, ישדך לכם, באם תרצו, חברת ניהול, ויגיע אתכם לכל שלבי הכלוסינג, לאחר הכלוסינג, ילווה את כל הליך השיפוצים ברמה שהוסכם עליה, ויעביר את המפתח לחברת הניהול,
בואו ונגיד, באם אתם לא מקומיים, אתם חייבים מלווה אמין שיעבוד בשבילכם, כי בלעדיו, תלכו לאיבוד.
לא, לא לקפוץ מהתלהבות על איש מכירות מעולה בדיבורים שיספר לכם סיפורי “הצלחות” . למצא מלווה עם המלצות, עם הוכחות על עיסקאות שביצע בעבר והמלצות.
מלווה גובה סכום מסויים על הליווי, בדרך כלל בין 4000 ל7000 , תלוי בכמות העיסקאות שתעשו איתו, בגובה ההשקעה, באם ביקש מכם סכום נמוך מידי, שתידלק לכם נורה אדומה, המלווה הזה חייב לעבוד קשה בשבילכם, להגיע לנכסים, להתמקח בשמכם עם המוכר, להתמקח בשמכם עם בעלי המקצוע, לשלם לאנשי השטח שלו, המאתרים,
הולסלר בשבילכם הוא מוכר ובעל הנכס, הוא רוצה למכור לכם נכס שהוא מגלגל ולהרויח משהו באמצע. מלווה עובד בשבילכם, הוא מוצא לכם את הבית שאתם רוצים, אין לו עניין למכור לכם נכס שלא מתאים לכם.
בפוסט הבא ניפרד עם סיכומים.
בתמונות:
יומיים לאחר הקנייה על המרקט, תוך 10 ימים היה דייר בפנים.