אסטרטגיית השקעה MID,SLOW,FAST

#יזםהשבוע ניר לייבל #פוסט4
אסביר בקצרה איך אנחנו מגוונים בסוגי נדל”ן שונים, אסטרטגיות מגוונות, קצבים שונים, ובעצם למה אנחנו עושים את זה?
למה כדאי ורצוי להכניס מספר הכנסות שונות לתא המשפחתי/ לחברת הנדל”ן או לכל גוף עסקי אחר.
אסביר על מה אני מדבר
תזרים=חמצן
זה הבסיס עליו החיים שלנו בנויים חמצן (בשיעור הראשון בכיתה א של נזירים טיבטים הם לומדים על נשימה, לא אותיות. זה הבסיס של החיים, בלי זה לא מתקיימים).
העסקים שלנו וגם התא המשפחתי צריכים וזקוקים לתזרים בשביל להתקיים.
כשאתם עושים עסקת הולסיל, לרוב העסקה מאוד מהירה ונכנס חמצן מהיר למערכת, בום.
כשאתם עושים עסקת מולטי עם שיפוץ והשבחה, בדרך כלל תצפו לאחר שנה לחמצן חודשי/רבעוני ובמכירה לאחר 3 שנים לערך לבוסט של חמצן, שיכול להיות שיגיע ויכול להיות שלא.
כשאתם קונים רנטל עובד אז תצפו לחמצן חודשי ובמיידי
התא המשפחתי או העסק הנדל”ני שלכם זקוק כל הזמן לחמצן בהתאם לצריכה שלו.
רוב העסקים מתמקדים רק בנישה אחת, במוצר אחד וזה בסדר גמור אבל זה גם יכול להיות מסוכן.
לדוגמה1: עסק נדל”ני שעושה רק פליפים, קונה-משפץ-מוכר, מדהים, יצירתי,רווחי
אז איפה יכולה לצוץ בעיה?
כאשר יש עונה או תקופה חלשה, שהשוק עוצר לחשיבה והכל נעצר כולל החמצן (תזרים=חמצן), מעבר לזה שלא ניתן לדעת מה יקרה מבחינת לוחות זמנים למכירה ומכאן שלא ידוע מתי ייכנס כסף למערכת.
דוגמה2: עסק נדל”ני שעוסק במולטי גדולים, במולטי לרוב נקנה את הנכסים לתקופה ארוכה שנוכל להשביח את הניהול/המבנה/השכירויות ולכן זה לוקח זמן עד לייצוב שלאחר השבחה, בנוסף לוקח בדרך כלל מספר שנים עד שכדאי למכור ואם משהו לא צלח בהשבחה או שאנחנו בתקופה לא טובה למכור וצריך לחכות עוד מספר שנים לאקזיט אז יש סיכוי שלא נקבל את הבוסט הרציני של החמצן שלו ציפינו. אנחנו תלויים בתוצאה עתידית שיכול להיות שלא תגיע. ממש כמו סטארטאפ שמתכנן תוך חמש שנים לעשות אקזיט, יש סיכוי שזה לא יקרה. בנוסף לפעמים יש תקופות מאתגרות, שיפוץ גדול, ירידה בתפוסה וכו’ שיוצרים מצב של חוסר תזרים לחברה. אז מה נסגור את הסטארטאפ כי אין חמצן?
אז איך אנחנו ואני מדגיש אנחנו (כי זה לא מתאים לכל אחד) מגוונים בסוגי הנדל”ן וקצבי הזמן שלהם:
תכירו SLOW,MID,FAST(מצורפת תמונה של דיאגרמת וון)
FAST:
עסקאות מהירות כמו הולסייל, תיווך, פליפ אין אנד אאוט מהיר… אני קורא לזה פיצוח גרעינים. כזה שזה תיק תק.
יתרונות: מכניס חמצן לעסק ומהר
חסרונות: עונתי לרוב, יכולות להיות עונתיות כלומר, תקופות שיש יותר עסקאות כאלה ותקופות יבשות, אי יציבות.
דוגמה מאצלנו: בעסק אנחנו מכניסים את זה בתור הולסייל של בניינים/שטחים עם הרעיון מאחורי זה. עסקת חבילה, תקח את הבניין הזה, תעשה אותו כזה, זה יעלה לך Y ותוכל להרוויח Z. בדרך כלל יזמים/פרטיים שאין להם תשתית כמו שלנו רוצים שנעזור להם למצוא פרויקט ולהבין מה עושים בו. משם הם לוקחים את זה לבד או משתמשים בשירותים נוספים שלנו לקחת את זה עד הסוף. הרווח שלנו הוא יחסית מהיר, לא רכשנו, איתרנו, בנינו אסטרטגיה ומכרנו כחבילה ב-Xיורו. כאמור זה עונתי, יכול להיות שלא תהיה דרישה בשוק למוצר כזה לאורך תקופת זמן.
דוגמה נוספת אצלנו:
אנחנו מאתרים בניין מסחרי, מחלקים ליחידות עם אדריכל ומהנדס, הכל על הנייר. ואז אנחנו מוכרים פריסייל אופציה לדירה עתידית בטאבו במחירים אטרקטיביים. כל זה עוד לפני שרכשנו את הבניין. ככה יש לנו מוצרים שנמכרים כמו גרעינים ומכניסים חמצן קבוע לחברה. כאמור זה עונתי, יכול לא תהיה דרישה בשוק למוצר כזה לאורך תקופת זמן. הבהרה: בדוגמה הזאת לאחר שהכסף בידי הנאמן אנחנו רוכשים את הבניין, משפצים, מחלקים, מאכלסים, מנהלים. אבל כל התהליך של ההשבחה עד ניהול הוא די אוטומטי על ידי הצוות הפנימי שבנינו, שואלים אותי למה אני מוכר לפני שרכשתי, והתשובה היא שזה מאפשר ללקוחות שלי לרכוש ישירות מול המוכר היווני ובמחיר יותר אטרקטיבי כי יש ביוון עלויות סגירה שאם יהיה “דאבל קלוזינג” זה סתם ינפח את המספרים יותר למעלה, אנחנו אוהבים לשים את הנתונים ולהיות אטרקטיביים במחירים שאנחנו מציעים ובערך שאנחנו נותנים.
MID:
עסקאות בינוניות מבחינת זמנים, עסקת רנטל נכנסת לקטגוריה הזאת. קונים ומשכירים, השכירות נכנסת כל חודש. גם המשכורת שלנו מהחברה היא נכנסת לקטגוריה של MID. בעיקרון האסטרטגיה הסופית היא שה-MID יהיה כמה שיותר גדול. כלומר הכנסה פאסיבית שאנחנו רוצים להגדיל ולהגדיל.
יתרון: זה מה שנותן לנו את היציבות, ההכנסה הקבועה, תחשבו על גזע של עץ שמייצר יציבות.
החסרון: זה איטי בהגדלת ההון (כמובן שיש סייגים לעסקאות מסוימות ולצמיחת השוק)
דוגמה מאצלנו: אנחנו מחזיקים דירות, בניינים, אחוזים במלונות שלנו, ניהול הבניינים והוילות, משכורות, אנטנות וכו’ שמכניסים לנו הכנסה חודשית יציבה. (כמובן שדברים יכולים להשתנות אבל יצרנו עוגן חזק)
SLOW:
עסקאות אקזיט כמו סטרטאפ.
עסקאות של בנייה חדשה, עסקאות של מולטי שצריך השבחה (כשמגיע לשלב ייצוב אז השכירות נכנסת לMID), עסקאות פליפ ארוכות. בגדול עסקאות שאמורות בסוף התהליך להכניס בוננזה של כסף.
עסקאות של גיים צ’נג’ר
יתרון: הרווח בדרך כלל משמעותי בסוף הדרך.
חסרון: עד שמגיעים לרווח הרבה דברים יכולים להשתבש גם הרווח הסופי יכול שלא להיות בסוף הדרך או לקחת יותר זמן מהצפוי.
דוגמה מאצלנו: בנייה חדשה של מתחם מגורים, בניית כפר נופש, שיפוץ של בניין ניאו קלאסי שלוקח כפול זמן מהרגיל. בסוף כל פרויקט כזה יש (צפי ????) לבוננזה כזאת או אחרת.
אז איך אנחנו משלבים את כל זה? זה נראה כמו מספר עסקים.
אז כמובן שזה לא למתחילים, כשמתחילים רצוי וכדאי להתמקד במשהו אחד, לעבוד טורי ולא רוחבי.
פשוט לעשות: מבינים איזה מוצר אנחנו יכולים להכניס למערכת בכל אחת מהאסטרטגיות. מבינים מה התהליכים שצריכים לקרות בכדי שנוכל לייצר ולתמוך במוצר זה בצורה הטובה ביותר, בונים את הסיסטם ומתחילים להריץ. כמובן שיש לקחת בחשבון תקופת הרצה ולמידה מה עובד ומה פחות, אפשר לקצר את תהליך הלמידה עם הבאת מומחה או קולגה שכבר עושה את זה.
כמו הדיאגרמת וון שצרפתי, המצב האופטימלי הוא להיות באמצע. ככה שאתם פועלים בכל אחת מהאסטרטגיות וכך יוצרים באלאנס ובטחון בזה שהחברה/הבית ימשיך לרוץ כמעט בכל תקופה גם כשהשוק משתנה.
אני מאוד אוהב את המודל הזה.
זה גורם לי לחשוב מחוץ לקופסה ושומר על יציבות כלכלית.
*כוכבית גדולה, אני לא יועץ עסקי וכל דוגמה שכתבתי למעלה היא עבורי ועבור העסק שלי.
מה לקחתם מהפוסט הרביעי? נשארו עוד שניים קדימה…
ניר לייבל