הטעות המסיבית שרוכשי דירות עשויים להתפתות לעשות כבר עכשיו: האם זה גם אתה?

פמלה גרונשטיין עדיין חושבת על בני הזוג שהניחו ששוק הדיור היקר והמוזר של 2022 עתיד להתיישב, אז הם הקפיאו את ציד הבית שלהם כדי להמתין.
גרונשטיין, סוכן נדל”ן בצוות פרנסי מלינה במחוז ווסטצ’סטר בניו יורק, פגש את בני הזוג כשהשוק המקומי שלהם היה גדוש במלחמות הצעות מחיר ומציע לעתים קרובות שש ספרות מעל המחיר המבוקש. למרות שהם היו להוטים למצוא בית לשני ילדיהם הקטנים, הם גם חששו שתנאי השוק היו כל כך מופרעים שהם בסופו של דבר ישלמו יותר מדי.
“הם הרגישו שהכל יקר מדי ושהם רודפים אחרי השוק למעלה”, אומר גרונשטיין.
בסופו של דבר, החליטו בני הזוג להפסיק את חיפוש הבית. במקום זאת, הם מצאו מקום לשכור, למרות שגודלו הקטן והפריסה המתוארכת הפכו אותו לפחות אידיאלי עבור המשפחה ההולכת וגדלה שלהם.
“הם חשבו שזה יהיה זמני – ‘נשב ונחכה שהשוק יירד'”, משחזר גרונשטיין. “‘אז נחזור ונמצא את הבית שלנו'”
אבל השוק לא צנח. להיפך, המחירים באזור גבוהים כעת ב-25% מאשר כאשר בני הזוג עצרו את ציד הבתים שלהם מתוך הנחה שערכי הבית בסופו של דבר ישנו כיוון. הם צפו במחירים ממשיכים לעלות מעלה, ואז, כשהם מרגישים נואשים וכנגד שיקול דעתם, קנו את הבית שהם שכרו.
“זה לא היה סוף טוב עבורם”, אומר גרונשטיין.

למה לנסות לתזמן את שוק הדיור זה רעיון נורא

בשוק הדיור השעור של השנים האחרונות, רוכשי דיור רבים עלולים להתפתות “לזמן את השוק”, שם הם מנסים לרכוש נכס נכון כשהמחירים יורדים ולא מגיעים לשיא, כדי שלא ישלמו יותר מדי עבור בית.
סוכני נדל”ן ברחבי הארץ מתארים מצבים כמו זה שגרונשטיין צפה בו, שבו קונים מחליטים לחכות כי הם מניחים שהמחירים (או שיעורי המשכנתא) יכולים רק לרדת מהמקום שבו הם נמצאים.
התוצאות, לעומת זאת, לעתים רחוקות הן לטובתם.
מהצד השני, הסוכנים גם מעבירים סיפורים של רוכשי דיור שעושים את ההפך, שם הם ממהרים לקנות בית לא אידיאלי כי הם מניחים שהמחירים (או שיעורי המשכנתא) ימשיכו לעלות.
ג’ולי צ’אנג, סוכנת בחברת Pacific Sotheby’s International Realty בסן דייגו, מכנה זאת “קניית FOMO”.
מומחים מזהירים מפני שניהם.
“זה לא רעיון טוב לנסות לתזמן את השוק”, אומרת דניאל הייל, הכלכלנית הראשית של Realtor.com®. “לאף אחד אין נוף מושלם לעתיד. בין אם אתה חושב שהתעריפים או המחירים עולים או יורדים, ייתכן שהעולם לא יתפתח כפי שאתה מצפה ממנו. כולנו צריכים לקבל החלטות עם חוסר הוודאות הזה”.

מדוע פחד מתשלום יתר יכול לשתק את רוכשי הדירות

מה שבטוח, תנאי השוק תמיד מעצבים את ההחלטות של רוכשי הדירות במידה מסוימת. המחירים עלו במהלך השנים האחרונות, ולאחרונה גם ריבית המשכנתא עלתה. בשלב מסוים, זה גרם לכך שקונים מסוימים פשוט לא יכלו להניף את התשלום החודשי הדרוש, ולא היו זכאים עוד להלוואה לבית.
לקונים שעברו את סף מה שהם יכולים להרשות לעצמם יש סיבה טובה לנתק את התקע בחיפוש הנכס שלהם. עם זאת, רוכשי דירות שנמצאים בבירור על בסיס פיננסי מוצק אך פשוט מודאגים שהם עלולים לשלם יותר מדי בשוק לוהט נמצאים במחנה אחר – ועשויים להצטער מאוד שנתנו לצורך שלהם בעסקת נדל”ן להחזיק אותם בצד.
קונים רבים תקועים בלימבו, “מחכים אבל מסתכלים”, כפי שמתארת צ’אנג את אחד מהלקוחות הנוכחיים שלה. האיש, מקצוען צעיר, יודע שהמחירים התמתנו מעט משיאם באמצע 2022, והוא מהמר שהם עשויים להתקרר עוד קצת.
זה לא עוזר שתעריפים גבוהים יותר כמעט הוציאו אותו מהשוק, אבל צ’אנג אומרת שמה שבאמת מניע את ההחלטה שלו זה שהוא לא רוצה לקנות בית במהלך ירידת השוק מכיוון שהמחירים צונחים.
לכל מי שחושש מתרחיש כזה, הייל מציעה שזה לא יהיה כל כך גרוע כמו שאתה חושש.
“אנחנו יודעים מסקרים שתשלום יתר הוא אחד הפחדים הגדולים שיש לרוכשי דיור”, אומרת הייל. “קל לדמיין שהפחד הזה בולט במיוחד כשמחירי הדיור ממשיכים לרחף ליד השיא”.
ולמרות שמחירי הדיור צפויים להתרכך מעט השנה, הריבית הגבוהה בעקשנות של משכנתאות עשויה לשמור על עלות הדיור גבוהה ללא קשר. רוכשי דירות לא צריכים לצפות למצוא עסקאות בשנת 2023, וככל שהם יקבלו זאת מוקדם יותר, כך ייטב.
“התמתנות בצמיחת מחירי הדיור לא תספיק כדי ששוק הדיור יהיה הבוננזה של הקונים”, ציינה הייל בתחזית הדיור שלה לשנת 2023. “אם לקונים ולמוכרי בתים יש ציפיות לא מציאותיות, הם עלולים למצוא את עצמם בקיפאון בשנה הקרובה. שוק הדיור של 2023 יכול להפוך ל’שוק של אף אחד’, לא ידידותי לקונים ולא למוכרים”.

אז מתי הזמן הנכון לקנות בית?

בתרבות הצייד של היום, הדחף להחזיק מעמד לעסקה מובן. עם זאת, בעוד שגישה זו של “קנה נמוך, למכור גבוה” עשויה לעבוד מצוין עם מניות או מוצרי יוקרה כמו טלוויזיה בעלת מסך שטוח, היא לא מתורגמת היטב לעסקאות נדל”ן. למה? מכיוון שבית הוא משהו שנקנה או נמכר בדרך כלל על סמך המציאות היום יומית – האם הוא ממוקם קרוב לעבודה שלך? האם הוא מספיק גדול עבור המשפחה שלך? – לא איפה השוק נמצא כרגע.
אז במקום להיות אובססיבי לגבי השוק, נסו לשים עין על הפרס האמיתי, שהוא מצב החיים האישי שלכם.
כפי שמסבירה הייל, “האם אתה מוכן להתחייב להיות במקום אחד למשך חמש עד שבע שנים? אם הבית מתאים לצרכים שלך, נופל בתקציב שלך, והוא אחד שאתה יכול לחיות איתו לטווח בינוני, זו הדרך הטובה ביותר להגדיר את עצמך להצלחה.”
ג’יימס דקינס, שמנהל תיווך נדל”ן בשם The Homebuyer’s Advocate באזור קולומבוס, אוהיו, עזר לבתו ולבעלה להתמקד במה שחשוב בעת רכישת ביתם הראשון בדצמבר. בתחילה, מודה דקינס, השוק הכביד על דעתם.
“אמרתי, תקשיבו, אם אתם מחכים, רוב הסיכויים שהמחירים עולים'”, אומר דקינס. “הם חשבו, ‘אנחנו צריכים לעשות את זה עכשיו'”.
עם זאת, במקום להיכנע ל”קניית FOMO” ולקחת כל בית ישן, הם חיכו עד שמצאו את הבית הנכון, אחד שהם יכולים להרשות לעצמם שיענה על הצרכים שלהם.
“היא לא הסתפקה”, אומר דקינס. זה המפתח, הוא חושב: זה היה הבית, לא הדאגות לגבי השוק או המחיר, שחתם את העסקה.