מה זה שוק של קונים – ומה זה אומר אם אתם קונים, מוכרים או סתם מסתכלים?

כפי שאולי ניחשתם, שוק הקונים מעדיף רוכשי בתים, לא מוכרים. אבל מה זה אומר בדיוק?

“משמעות הדבר היא שתנאים חיצוניים – כמו היצע וביקוש, מכירות דומות בשכונה, בכלכלה, דעת הקהל, אמון בעתיד ושינויים בחוקי המס – מעדיפים את הקונים”, אומר רוברט אלסון, סוכן נדל”ן בחברת Coldwell Banker  Warburg בניו יורק.

גורמים אלו יוצרים תרחיש אידיאלי עבור קונים בשוק הנדל”ן.

מה זה אומר עבור הקונים?

בשוק של קונים, קונים נוטים יותר לקבל עסקה טובה ברכישה.

“אם אתה מחפש בית חדש, זה זמן אידיאלי לעשות את המעבר שלך”, אומר ג’ורדן סקורניק, מוכר נדל”ן מורשה ב-Citi Habitats בניו יורק.

למה? “ייתכן שתוכל להשתמש במלאי העודף לטובתך ולהבטיח את בית החלומות שלך במחיר נמוך יותר”, אומר סקורניק.

ומכיוון שהשוק פחות תחרותי, הוא אומר שסביר שיהיה לך יותר זמן לקבל החלטה ופחות סיכוי להיקלע למלחמת הצעות מחיר.

ייתכן שתוכל להשיג כמה הטבות נוספות, גם כן.

“עם תחרות קטנה, קונים יכולים לנהל משא ומתן עם מוכרים כדי לכלול אחריות לבית, לכסות חלק מעלויות הסגירה”, אומרת קנדיס וויליאמס, מתווכת Re/Max Space Center בליג סיטי, טקסס.

בנוסף, קונים במצב זה שולטים בדרך כלל בתאריך הסגירה, היא אומרת.

אבל אל תתרגש יותר מדי. אף אחד לא נותן את הבית שלו בשוק של קונים. אמנם אתה עשוי לקבל עסקה, אבל אתה לא יכול לקבל עסקה חסרת תקדים.

“אם התקציב שלך מאפשר 800 אלף דולר, אל תחפש באגרסיביות נכסים של מיליון דולר”, מזהירה דניאל קורצווייל, מוכרת נדל”ן מורשית בצוות פרידמן ב-Compass בניו יורק. זה עדיין חכם לדבוק בתקציב שלך, כך שתוכל להימנע מצרות פיננסיות אם השווקים ישתנו בעתיד.

מה זה אומר לגבי המוכרים?

כפי שאתה יכול לדמיין, שוק הקונים אינו זמן טוב במיוחד עבור המוכרים.

“מכיוון שכל כך הרבה מוכרים אחרים מתחרים על אותה קבוצת קונים, המוכרים עלולים למצוא את הנכסים שלהם נמקים בשוק, לפעמים במשך שנה או יותר”, אומרת דולי הרץ, מתווכת נדל”ן מורשה ב-Engel & Völkers New York Real Estate. 

זה יכול להיות יתרון לוודא שהבית שלך מוכן למעבר דירה ומופיע היטב בתמונות. אם הבית לא מוכן למעבר, וויליאמס אומרת שהמוכרים צריכים להיות פתוחים להציע הקלות נוספות, כמו תשלום עלויות סגירה או תשלום על שטיח או צבע.

“כמו כן, אם לבית שלך יש תכונה ייחודית או לא שכיחה – חצר אחורית גדולה מהממוצע, חדר סודי וכו’ – חשוב להדגיש את התכונה הזו לקונים”, אומרת וויליאמס.

האם אנחנו בשוק של קונים או בשוק של מוכרים עכשיו?

השנים האחרונות היו די קשות עבור רוכשי דיור. בדצמבר 2020, שיעורי המשכנתא הגיעו לשפל של כל הזמנים; זה עורר לאחר מכן טירוף קניות והפך את השוק למקום תחרותי מאוד. קונים מצאו את עצמם נאלצים להציע הצעת מחיר על המחיר המבוקש ולוותר על תנאים מוקדמים רק כדי להתחרות בקונים אחרים ולגרום להצעה שלהם לבלוט. באותה תקופה, סוכני נדל”ן שיתפו אנקדוטות של בית ממוצע שקיבל 10 (או יותר!) הצעות. תנאים אלה מכניסים אותנו באופן ישיר לשוק של מוכרים.

כמובן, שוק הנדל”ן של היום הואט במידה ניכרת. שיעורי המשכנתא נעים בטווח האמצעי של 6%, מה שמשפיע על סבירות הדירה ומרתיע קונים ומוכרים כאחד מלבצע מהלכים. הקיפאון הזה הוא גם תוצאה של מחירי הדיור גבוהים. במאי, מחיר הרישום החציוני גדל ל-441,000 דולר, לעומת 430,000 דולר באפריל. ומומחים צופים שהמחירים יטפסו עוד יותר ביוני.

אז למרות שאנחנו בהחלט לא בשוק המוכר חסר התקדים של 2021, אנחנו גם לא יכולים להגדיר את התנאים כרגע כנוחים עבור קונים.

אבל יש כמה ניצנים של תקווה באופק.

“בהתבסס על המגמות הנוכחיות, ייתכן שמחירי הבתים לא יגיעו לשיא של השנה הקודמת בפעם הראשונה בנתונים שלנו”, אומרת סברינה ספיאנו, מנהלת נתונים כלכליים ב-Realtor.com.

כמו כן, בתים משתהים בשוק בחציון של 43 ימים, כלומר 14 ימים יותר מאשר בשנה שעברה. ומספר רישומי הבתים עם הורדת מחירים עלה מ-10.2% במאי 2022 ל-12.7% השנה. שני גורמים אלה מצביעים על כך – עבור שוק הדיור בכללותו של המדינה – הביקוש לדירות נמוך ממה שהיה בתקופה זו לפני שנה.