נקודות חוזקה לעסקה
1. אינדיאנפוליס
* אוכלוסיית המטרופולין מונה 2.1 מיליון תושבים.
* אוכלוסיית העיר עצמה מונה כ-890 אלף תושבים ורושמת סה״כ גידול של כ-10% במהלך 10 השנים האחרונות
* המחיר החציוני במטרופולין הינו 290k$ – עליה של 18.3% מהשנה הקודמת.
* 10 מטות מרכזיים מתוך רשימת Fortune 1,000 ומקומות עבודה מגוונים מאוד.
* נבחרה בשנת 2020 לעיר השלישית הטובה ביותר לעבודה.
עם אזור מטרו המונה כמעט שני מיליון איש, אינדיאנפוליס היא העיר השנייה בגודלה במערב התיכון וה – 14 בגודלה בארה”ב. העיר הזרימה מיליארדי דולרים להתחדשות וכעת היא מדורגת בין הערים הטובות ביותר על פי פורבס.
כעיר של כ- 850,000 איש, אינדי ידועה זה מכבר כמוקד לייצור מזגנים, מכוניות, חלקי רכב ועוד. עם זאת, כמו רוב הערים בארה”ב, תעשיית הייצור של אינדי פחתה מאוד, אבל, הם לא ויתרו. למעשה, הם עשו בדיוק את ההפך. בעשור האחרון העיר הפכה בהתמדה ובשקט למרכז לאומי לטכנולוגיה חדשה.
כיום, אינדיאנפוליס היא ביתם של למעלה מ -150 חברות טכנולוגיה, בהן Salesforce, Angie’s List, MOBI, וארגון בשם TechPoint שמטרתו לקדם ולהאיץ את צמיחתה של קהילת הטכנולוגיה של אינדיאנה.
חלק מהגורמים שהופכים את אינדי לאטרקטיבית עבור חברות הטכנולוגיה כוללים יוקר מחיה נמוך, רגולציה ממשלתית מוגבלת וזרם קבוע של מועמדים מוסמכים ממספר אוניברסיטאות מקומיות (ויוקרתיות). למעשה, אינדי מציעה לעובדי הטכנולוגיה חיים הרבה יותר משתלמים בהשוואה לחופי המזרח והמערב. לדוגמא, עובד טק שמשתכר 100,000 $ בשנה באינדיאנפוליס יצטרך להרוויח 272,891 $ כדי לקבל את אותה רמת חיים בסן פרנסיסקו.[bestplaces .net].
עם אוכלוסיית מטרו גדלה של למעלה משני מיליון תושבים, אינדיאנפוליס היא ללא ספק כוכב נוצץ ב-Mid-West שהבטיחה את מקומה בראש הטבלאות של מספר דירוגים לאומיים. המטרו הוא בסיסם של עסקים מגוונים וצומחים, כוח עבודה משכיל, אירועי ספורט ברמה עולמית, אטרקציות תרבותיות יוקרתיות, כמו גם רשימה הגדלה בעקביות של אפשרויות בילוי, קניות, מסעדות ובידור. התושבים נהנים מאיכות חיים גבוהה מהממוצע וזאת כתוצאה מאיזון של עבודה וחיים, נתון זה משתקף בדירוגים לאומיים גבוהים באופן עקבי וזרימה קבועה של פיתוחים חדשים ומחויבויות לעבודה. העיר אינדיאנפוליס הינה מרכז התעסוקה הגדול ביותר באינדיאנה. אינדיאנפוליס, המכונה לרוב ״אינדי״, מעגנת את אחד האזורים הכלכליים הגדולים בארצות הברית. אזור מרכז העיר חווה כלכלה פורחת במהלך השנים האחרונות כאשר ליותר מ-10 תאגידים מרשימת Fortune 500 ו- Fortune 1,000 אזוריים, לאומיים ובינלאומיים יש מטה מרכזי או נוכחות גדולה באזור המטרו. הביצועים הכלכליים של הדאון טאון של אינדיאנפוליס ידועים בעיקר בגלל מרכז ללימודי מסחר, תיירות, ממשל, פיננסים, רוקחות והיטק. הצמיחה במגזר הטכנולוגי הייתה יוצאת דופן כאשר זרם של ענקיות טכנולוגיה כמו Salesforce.com Inc. וסטארט-אפים אחרים ממשיכים לעבור העירה.
2. גידול באוכלוסיה ובמקומות התעסוקה
במהלך 10 השנים האחרונות, אוכלוסיית אינדיאנפוליס גדלה ביותר מ-8%, כאשר במחוזות הפרברים של אינדיאנפוליס כמו המילטון, בון והנדריקס נרשמו עליות של יותר מ-20% בעשור האחרון. זוהי צמיחה מהירה יותר ב -36% מהממוצע הארצי של 5%.
זה מראה לנו שאוכלוסיית אינדיאנפוליס צומחת בקצב מהיר יותר משווקים רבים אחרים בארה”ב כיום. דבר אחד שיש לציין הוא כי הצמיחה המהירה הזו אינה חדשה עבור אינדיאנפוליס. למעשה, אוכלוסיית אינדי גדלה ביותר מ -36% מאז 1989.
בשנה האחרונה מספר המשרות באינדיאנפוליס גדל בלמעלה מ -2%, שהוא גבוה מהצמיחה הלאומית של 1.7%. בנוסף, אינדיאנפוליס היא למעשה אחד המרכזים הצומחים ביותר לטכנולוגיה וביולוגיה במדינה. כל אלה הם סימנים מצויינים למשקיעים המעוניינים להשקיע בשוק נדל”ן צומח אך יציב יותר.
3. יציבות וצמיחה
השוק באינדיאנפוליס הוא אחד משווקי הנדל”ן היציבים בארה״ב, עם תנודתיות נמוכה מאוד, בכל נקודה במחזור השוק. השוק נהנה מעניין וצמיחה חזקה שצפויה להימשך גם בעשור הבא. בנסיעה של יום אחד ניתן להגיע מאינדיאנפוליס לכמעט 80% מאוכלוסיית המדינה, מה שמוכיח את עצמו כמאפיין קריטי על רקע פניהם המשתנים של שווקי הקמעונאות והלוגיסטיקה, כמו גם העניין שחברות טכנולוגיה כמו Salesforce מוצאות באזור, אלה ועוד יתרמו לצמיחה יציבה בשנים הבאות.
4. צמיחה טבעית
השוק באינדיאנפוליס חווה גל גדול של גידול אוכלוסין ומקומות עבודה בשנים 2010-2021. גידול האוכלוסין הוא אחד ממניעי הביקוש הקריטיים ביותר בתחום המולטי-פמלי. אינדיאנפוליס חוותה צמיחה שנתית של 5.98% באזורים המרכזיים בעיר וכמעט 1% באזור המטרופולין. כל זה מציב את המטרופולין של אינדיאנפוליס בעמדה מצוינת להמשיך ולהחזיק בדמי שכירות ותפוסה גבוהים.
5. תנאי ״אקזיט״ חזקים
הביקוש לדיור בר השגה באיכות גבוהה ב-Mid-West ובאינדיאנפוליס בפרט גבוה בכל זמן. ביקוש זה צפוי לגדול עוד כאשר יותר ויותר מעסיקים עוברים לאזור, עלויות הבניה ממשיכות לעלות ואספקת הנכסים מוגבלת ביותר. נכס מהסוג הזה מבוקש מאוד על ידי קונים מוסדיים ותוכנית ההשבחה המיועדת לפרויקט בוודאי תהפוך אותו לאטרקטיבי עוד יותר במעמד המכירה.
6. שכירויות נמוכות ביחס לשוק
הניתוח שלנו מציג פער של עד $xxx המיוחס לגידול הגבוה בדמי השכירות באזור ב-12 החודשים האחרונים. האסטרטגיה היא להדביק את הפער הזה על ידי שיפור תהליך ההשכרה וכמובן שדרוג הדירות.
7. השבחה
אסטרטגיית ההשבחה כוללת שדרוג של לפחות 33% מהדירות, כמו גם שדרוג השטחים המשותפים ואזור הבריכה, מועדון התושבים, מגרשי משחקים, שילוט ומגרשים. התחשיב שלנו מציג הנחות בעליית השכירות בממוצע של כ-xxx$ לדירה שעברה שדרוג וסך כולל של xxx,xxx$ ל- NOI (הכנסה נטו) כתוצאה מפעולות ההשבחה.
8. עמידות במשברים
א. נכס למגורים
בתקופות משבר ראינו יתרון משמעותי לנכסים למגורים, כי בעוד שלמשרדים ולנדל”ן מסחרי יש אלטרנטיבות, כגון עבודה מהבית או הזמנת מוצרים אונליין, האוכלוסיה תמיד צריכה מקום לגור בעלויות סבירות, ונכסי מולטי פמלי מאפשרים זאת.
ב. מולטי פמלי
בתקופות משבר הנכסים שהראו את היציבות הגבוהה ביותר היו נכסי מולטי פמלי, וזאת מכיוון שבמידה ונניח אחד מבני הזוג איבד את עבודתו, המשפחה תצטמצם מבית שעולה 3000 דולר לחודש לדירה שעולה 850 דולר לחודש וניתן לראות שהשכירויות של מתחמי מולטי פמלי דווקא עלו בזמן משבר וכך גם אחוזי התפוסה.
ניתן לצפות בהרצאתי על נכסי מולטי פמלי והיתרונות שלהם בזמן משבר כאן.
9. רווח ברכישה ותזרים מהיום הראשון
בעסקאות נדל”ן יש כלל – את הרווח מבצעים ברכישה.
האסטרטגיה: קניה במחיר הזדמנות ← השבחה ורווחים משכירות נוכחית ← אחזקה ורווחים משכירויות ← מכירת הפרויקט (אקזיט)
הפרויקט המדובר נרכש במחיר המגלם הנחה משמעותית ממחיר השוק ולמעשה מייצר רווח כבר במעמד הרכישה.
בעיתות משבר הדבר החשוב ביותר הוא תזרים – ועם תפוסה של 96 אחוזים, הפרוייקט מניב תזרים כבר מהיום הראשון לכניסה לעסקה.
10. רמת האוכלוסיה באיזור
הנכס נמצא באיזור ברמה B+, כלומר מעמד ביניים של צווארון כחול ורמת פשיעה נמוכה.
11. פוטנציאל עליית ערך ו Value Add, ופוטנציאל העלאת השכירויות
היזם הצליח לסגור את העסקה, במחיר נמוך ממחיר השוק. כמו כן, הבעלים הקודם הצליח להשיג שכירות גבוהה יותר בטווחים של 150-225 דולר עבור הדירות המשודרגות; היזם מתכנן להמשיך בתוכנית ההשבחה מכיוון שרוב הדירות נותרו ללא שיפוץ.
האסטרטגיה של הצוות המנהל כוללת שיפוץ של החללים הפנימיים, וכן שיפורים בשטחים משותפים.
ניתוח ה Proforma מניח עלייה משמעותית בשכירות ליחידות המשודרגות לפי עליית השכירות שראינו ביחידות שכבר שופצו. השיפוץ ימצב את הנכס כאחד מהנכסים הטובים ביותר בשוק משנה זה, דבר שיגרום לעליית ערך משמעותית לקראת המכירה.
12. הנכס
מולטי-פמלי המונה 470 דירות, בסגנון גן הכוללת 39 בניינים וממקום בצד המערבי של אינדיאנפוליס ליד Eagle Creek Park, כביש I-65 ו-I-465, מרחק 10 דקות ממרכז העיר. הפרויקט נבנה בשנת 1977 ושודרג חלקית בשנת 2020, ומציע שפע של הזדמנויות. הבעלים הנוכחי השקיע יותר מ-4 מיליון דולר בשדרוגים במהלך השנתיים האחרונות, כולל 500,000 דולר על גגות, 250,000 דולר על מרזבים וחניונים, 250,000 דולר על מועדון ומרכז כושר, וכ-100,000 דולר על שדרוגי הבריכה ואזור הפיקניק. בנוסף, המועדון והמתקנים שודרגו לאחרונה בחבילת יוקרה מהטובה מסוגה. מכיוון שרק 172 מתוך סך 470 הדירות שודרגו, המשך שדרוג יתר הדירות מהווה הזדמנות יוצאת דופן ובוודאי לאור הוכחות הכדאיות של הדירות שכבר שודרגו. בממוצע, הדירות המשודרגות מושכרות בכ-$XXX יותר מהיחידות הרגילות, כאשר דירות של 2 חדרים וסלון ו-1.5 שירותים ומקלחת זוכות לתוספת שכירות מרשימה של כ-$XXX+. ככזה, התוכנית העסקית העתידית ברורה: להמשיך בשדרוג הדירות, ולהגדיל באופן משמעותי את ההכנסה.
13. יתרון לגודל
בנדל”ן, ככל שהפרוייקט גדול יותר כך היציבות שלו רבה יותר ומעורבים בו גופים חזקים יותר.
הפרוייקט המדובר הינו בעלות כוללת של כ XX מליון דולר, והפרוייקט קיבל מימון בגיבוי ממשלתי (פרדי מק – פני מאי) של X אחוז מסכום הפרוייקט בריבית פנומנלית של X אחוז בלבד.
פרוייקט הכולל מימון מעלה את הבטחון הכולל של הפרוייקט מכיוון שגוף חיצוני – האנליסטים של הבנק המלווה, בדקו את העסקה והחליטו שהיא בטוחה מספיק בשביל לממן בעסקה זו XX מליון דולר.
14. הצוות
הפרויקט מבוצע יחד עם שותף מקומי עתיר ניסיון – July Residential.
חברת הניהול שתנהל את הפרויקט הינה Element National, חברת ענק בתחום ניהול הנכסים המנהלת כ-15,000 נכסים בארה״ב (https://elementmgt.com), דבר שמוסיף בטחון לעסקה עקב הנסיון של חברה זו, וכמו כן דבר שמבטיח יעילות בניהול והורדת הוצאות.
אחד מבעלי חברת הניהול והמנכ״ל שלה בפועל (רוברטו לוואלי) הינו שותף בחברת July Residential, החברה עתירת הנסיון שמבצעת את הפרוייקט בפועל – הדבר כמובן מביא לזהות אינטרסים ברורה ויהווה חלק חשוב בהצלחת העסקה.
את ההשקעה תלווה בישראל פירמת GBK – פירמת עו״ד בינלאומית ובין הפירמות המובילות בישראל בתחום ההסכמים המסחריים. הליווי יכלול את כלל המשקיעים ואת החברה.
לייעוץ בנושא מיסוי אמריקאי ניתן לפנות לרואה החשבון שלנו (נא לחזור אלינו במייל חוזר לתיאום שיחה).
15. אסטרטגיית יציאה חזקה
הנכס צפוי להיות מוחזק בין 3 ל 5 שנים ובעת המכירה לייצר רווח משמעותי נוסף למשקיעים, מעבר לתזרים השוטף.
הביקוש לדיור בר השגה באיכות גבוהה באיזור הוא בשיא של כל הזמנים. הביקוש הזה צפוי לגדול, ככל שיותר ויותר מעסיקים עוברים לאזור, עלויות הפיתוח עולות כאשר צינור האספקה לתת-שוק נשאר מוגבל. מתחמי מולטי פמלי כדוגמת מתחם זה מבוקשים על ידי רוכשים מוסדיים והספונסר יכול להציע לרוכש מכלול נכסים שיכול להביא לפרמייה משמעותית במחיר המכירה.
16. זהות אינטרסים ורישום מלא של המשקיע בעסקה
המשקיעים יירשמו בהסכם ההתאגדות של החברה כחלק מבעלי הנכס באופן רשמי.
ישנה קדימות למשקיעים על פני היזם בחלוקת הרווחים. אנחנו והשותף המקומי שלנו נשקיע באופן אישי (כמחצית מיתרת ההון העצמי הנדרש) לצד המשקיעים ובאותם תנאים.
Responses