مجموعة نادلان - منتدى المستثمرين العقاريين

العقارات في الولايات المتحدة - الاستثمارات العقارية في الولايات المتحدة

الاستثمارات العقارية في الولايات المتحدة الأمريكية - دليل شامل للمستثمرين العقاريين في الولايات المتحدة عام 2024

في السنوات الأخيرة، أعرب المستثمرون الإسرائيليون بشكل متزايد عن اهتمامهم بالاستثمارات العقارية في الولايات المتحدة. أحد الأسباب الرئيسية لذلك هو محاولة العثور على معاملات عقارية مربحة خارج حدود إسرائيل يمكن تنفيذها بأسهم أقل مما هو مطلوب هنا في إسرائيل ومع إمكانية تحقيق عائد أعلى، مع الاستفادة من الأزمة الاقتصادية التي اندلعت في عام 2008 مما أدى إلى انخفاض أسعار العقارات في الولايات المتحدة وخلق فرص استثمارية مشتركة لا يزال معظمها متاحًا حتى اليوم.

بالنسبة للمستثمر الأجنبي، فإن الاستثمارات في الخارج بشكل عام، وفي الولايات المتحدة بشكل خاص، تتطلب بحثًا متعمقًا ومعرفة مسبقة تمنعه ​​من وضع أمواله في صندوق الغزلان والمخاطرة بخسارة ثروته.

وفي السطور التالية سنقدم لكم مراجعة شاملة تتطرق إلى أهم 9 مسائل يجب أن يعرفها كل مستثمر عقاري في الولايات المتحدة قبل عقد الصفقة. المعلومات ذات صلة بالمستثمرين المبتدئين والمتقدمين. دعونا نغوص…

أخبار من عالم العقارات

هناك دائمًا شيء جديد يمكننا التعرف عليه عن أي شيء. هذا هو الحال في الكون اللامتناهي

خصائص سوق العقارات في الولايات المتحدة الأمريكية – لماذا الولايات المتحدة؟

يقدم سوق العقارات في أمريكا الشمالية مجموعة واسعة من الاستثمارات بفضل الاختلافات في خصائص السكان والثقافة والاستهلاك في مناطقها المختلفة. لفهم حجم السوق - يوجد حاليًا 329 مليون شخص يعيشون في الولايات المتحدة.

هناك عدد غير قليل من العوامل التي قد تؤثر على جدوى الاستثمار وخصائصه، بما في ذلك مستوى الجريمة في منطقة العقار، الوضع الاجتماعي والاقتصادي للسكان الذين يعيشون في المنطقة، وجود مؤشرات إيجابية أو الهجرة السلبية في المنطقة، والطلب على المساكن المستأجرة وأكثر من ذلك.

بدأت هذا الاسبوع
هناك ثلاثة اختلافات أساسية بين سوق العقارات في إسرائيل والسوق الأمريكية:
  1. اسعار العقارات - تكلفة الشقق والمنازل في الولايات المتحدة الأمريكية أرخص بكثير من أسعار الشقق والمنازل في إسرائيل. ولتوضيح ذلك يمكن العثور على منزل أرضي واسع في الولايات المتحدة الأمريكية بمبلغ يعادل سعر شقة من 3 غرف في إحدى المدن الطرفية في إسرائيل.
  2. قيمة الأرض - سعر الأراضي في الولايات المتحدة ليس له وزن كبير كما هو الحال في إسرائيل، وتكاليف البناء أرخص هناك. نظرًا لعدد الزلازل والعواصف التي ضربت الولايات المتحدة الأمريكية، غالبًا ما يكون من الضروري توفير حلول سكنية سريعة، لذلك جرت العادة على بناء المنازل في البناء الجاهز أو البناء بطرق البناء الخشبية. ونتيجة لذلك فإن تكلفة المباني أرخص، لكن تكاليف الصيانة قد تكون في بعض الأحيان أعلى في الملخص الإجمالي، وهذا يقلل بشكل كبير من أسعار العقارات في الدولة مقارنة بإسرائيل.
  3. شفافية - في الولايات المتحدة الأمريكية، هناك شفافية إدارية كاملة، وعملية شراء العقارات بأكملها منظمة قانونيا وقانونيا، مما يجعل العملية أسهل وأبسط بكثير، مقارنة بالعملية في إسرائيل.
ريادة الأعمال العقارية
كيف أثرت الأزمة الاقتصادية عام 2008 على سوق العقارات الأمريكية؟

وأدت أزمة الرهن العقاري التي اندلعت في عام 2007 بعد عام إلى أزمة اقتصادية عالمية. وُلِد اسم الأزمة من سبب اندلاعها، وهو قروض الرهن العقاري ذات الفوائد المرتفعة لشراء العقارات، والتي تُمنح للأشخاص الذين لا يستطيعون سداد الأقساط بسبب الدخل غير المستقر على سبيل المثال، وأدت إلى حبس الرهن والبيع. من العديد من الخصائص.

ما الذي أدى إلى اندلاع الأزمة؟?

وقبل اندلاع الأزمة، كانت الولايات المتحدة تتمتع بارتفاع تدريجي في سوق العقارات، مما دفع الحكومة إلى منح قروض لتلبية الاحتياجات السكنية بشروط مواتية للغاية، مثل الفائدة المنخفضة ودون الحاجة إلى سلفة أو ضمان إضافي. وسرعان ما أدى هذا النهج إلى زيادة الطلب على العقارات، وخلق وضعا لم يكن فيه استئجار شقة مربحا، لأنه كان من السهل الحصول على قرض عقاري ممول بالكامل من البنك (دون أن يضطر المشتري إلى إحضار أي شيء) عدالة).

وكما ذكرنا فإن زيادة الطلب على العقارات أدت إلى ارتفاع كبير في الأسعار وزيادة الطلب على العقارات غير السكنية. وفي الوقت نفسه، اعتقدت البنوك ومؤسسات الإقراض أن المقترضين سيكونون قادرين على سداد أقساط القروض، وقدمت لهم قروض الرهن العقاري الثانوي دون سيطرة كافية، مع تمويل الرهن العقاري من خلال إصدار سندات ذات فائدة عالية.

القرار (النقدي) في ذلك الوقت برفع سعر الفائدة جعل من الصعب على المقترضين سداد أقساط القرض، ونشأ موقف حيث اضطر العديد من المقترضين إلى تسليم منازلهم للمقرضين، الذين لم يتمكنوا من بيع العقارات بسبب اعتدل سوق العقارات وانخفض الطلب بشكل حاد. ونتيجة لذلك انهارت أيضاً الأسهم العقارية المتداولة، وأعطت الأزمة إشاراتها في الولايات المتحدة وانتشرت في العالم أجمع.

القشة الأخيرة كانت انخفاض قيمة الشقق في الولايات المتحدة، مما أدى إلى الوضع الذي أصبحت فيه مبالغ الرهن العقاري التي أخذوها أعلى من قيم الشقق التي يملكونها (تحت الماء) وتسبب في قيام المزيد من المقترضين بالتبرع مما أدى إلى تفاقم آثار الأزمة.

وفي النهاية، بقي لدى البنوك ومؤسسات الإقراض كمية هائلة من الأصول غير المطالب بها، والتي كان عليها التخلص منها بسرعة لتغطية ديونها، وبالتالي وصلت أسعار العقارات في البلاد إلى مستوى غير مسبوق من الانخفاض.

"الفرصة" - الأسعار المنخفضة والمعروض الضخم من الاستثمارات العقارية في الولايات المتحدة الأمريكية

وفي أعقاب الأزمة، أدرك المستثمرون ذوو النظرة الثاقبة بسرعة الفرصة المتاحة أمامهم وبدأوا في التعبير عن اهتمامهم بالعقارات في الولايات المتحدة. ومع تشديد شروط الحصول على الرهن العقاري التي حددتها البنوك ومؤسسات الإقراض، وجد الأميركيون صعوبة في استغلال الفرصة، الأمر الذي ترك السوق مفتوحا أمام المستثمرين الخارجيين وزاد الطلب على المساكن المستأجرة.

وعلى الرغم من مرور سنوات قليلة منذ ذلك الحين وانتعاش أسعار العقارات وبدأت في الارتفاع تدريجياً، إلا أنها لا تزال منخفضة مقارنة بالعديد من الأماكن في العالم، وخاصة بالمقارنة مع إسرائيل.

هل تهدد أزمة كورونا السوق العقاري؟"ن بارا"ב?

نمر هذه الأيام بأزمة عالمية تؤثر على الأنظمة الصحية والاقتصاد بطرق لم نعرفها بعد، لكن على عكس التوقعات ارتفعت مبيعات المنازل في الولايات المتحدة بنسبة 43% خلال الربع الأخير مقارنة بالفترة المقابلة من العام الماضي سنة. وارتفع مؤشر أسعار المنازل بنسبة 4.29% مقارنة بـ 3.25 في العام الماضي، كما ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 2.17%.

وفيما يلي اتجاه السعر المسجل في العشرين أكبر المدن في البلاد اعتبارًا من عام 2022:

وتظهر فينيكس أعلى زيادة، حيث تبلغ 32.41%، تليها سان دييغو (27.79%)، سياتل (25.5%)، تامبا (24.41%)، دالاس (23.66%)، لاس فيغاس (22.45%)، ميامي (22.23%). ) سان فرانسيسكو (21.98%)، دنفر (21.31%)، شارلوت (20.89%)، بورتلاند (19.54%)، لوس أنجلوس (19.12%)، بوسطن (18.73%)، أتلانتا (18.48%)، نيويورك (17.86%) %)، كليفلاند (16.23%)، ديترويت (16.12%)، واشنطن (15.84%)، مينيابوليس (14.56%)، شيكاغو (13.32%).

ارتفع متوسط ​​سعر العقار الجديد في الولايات المتحدة بنسبة 20.1% في العام الماضي ويبلغ حاليًا حوالي 390,000 ألف دولار.

متوسط ​​سعر العقارات الموجودة (المستعملة) هو حوالي 356,000 دولار.

يستمر الطلب على شراء المنازل في الارتفاع، ولكن عدد عمليات البناء والعرض المنخفض نسبياً غير قادر على تلبية الطلب المرتفع. ويعتقد البعض أن هذا الخلل من المتوقع أن يفيد المستثمرين بشكل أكبر.

كما يعد معدل البطالة الذي انخفض إلى 5.2% في نهاية عام 2021 رقمًا مشجعًا أيضًا.

بودكاست
وفي ضوء هذه البيانات، ما هي سبل الاستثمار الرائدة في الولايات المتحدة اليوم؟

✔️ شراء منزل خاص - أسرة واحدة

إن شراء منزل خاص منفصل في الولايات المتحدة يمنح صاحبه ملكية حصرية للعقار والأرض التي يقع عليها، إلى جانب حقوقه والتزاماته. على الرغم من أن سعر المنزل المنفصل أعلى، إلا أنه من الأسهل الحصول على رهن عقاري له ويمكن التنبؤ بالدخل والنفقات المتوقعة بدقة. أيضًا، على الرغم من أن هذه المنازل عادة ما تكون بعيدة عن مراكز المدينة، وقد يكون العثور على مستأجرين أمرًا صعبًا بعض الشيء، إلا أن البيانات تظهر أن معظم الأمريكيين يفضلون العيش في منازل منفصلة.

 

✔️ شراء شقة في مبنى أو مجمع

شراء شقة في مبنى أو مجمع يمنح المالك ملكية الشقة فقط، وعلى عكس إسرائيل، يمكن أن تحتوي المباني السكنية في الولايات المتحدة، والمعروفة باسم الوحدات السكنية، على مئات الشقق المملوكة لأصحاب مختلفين. يلتزم جميع أصحاب الشقق بدفع رسوم الشقة ("رسوم المنزل") بغرض إدارة المبنى وصيانته.

تعتبر هذه الشقق رخيصة نسبياً، وتحتوي معظم هذه المباني على إضافات مثل صالة الألعاب الرياضية وحمام السباحة، ولكن من المهم الأخذ في الاعتبار أن هناك مئات إلى آلاف المستأجرين الإضافيين، وأنظمة البناء والهيئة التي تدير المبنى، و أن دفعات مجلس المنزل قد تكون مرتفعة نسبياً، خاصة إذا تم ترقية المبنى بإضافات تعمل على تحسين نوعية حياة المستأجرين. وبصرف النظر عن ذلك، فإن الزيادة في قيمة هذه الشقق تكون أبطأ، ومن الصعب الحصول على رهن عقاري للاستثمار فيها.

 

✔️ الاستثمار الجماعي في العائلات المتعددة (عائلة متعددة)

يتم الاستثمار كجزء من مجموعة من الأشخاص من خلال شركة إدارة أو وكالة وساطة، حيث يمكنك بشكل مشترك شراء مجمع سكني أو مبنى كامل في الولايات المتحدة الأمريكية. يتطلب هذا النوع من الاستثمار رأس مال أقل، لكن المخاطرة أعلى، لأن الاستثمار يشبه شراء سهم وحصة متناسبة وفقًا لمبلغ الاستثمار.

على الرغم من أن الاستثمار الجماعي في نموذج العائلات المتعددة مناسب أيضًا لأولئك الذين لديهم مبلغ استثمار أقل، إلا أنه يتطلب التنسيق والاتفاق بين جميع المستثمرين، وهو ما يعتمد إلى حد كبير على الجهة التي تدير الاستثمار. المستثمر في هذا الطريق لا يشارك في إدارة العقار ولا يكاد يتعامل معه، لكن لهذا السبب يطلب منه دفع المزيد مقابل تكاليف الإدارة. وفي الحالات التي لا يتم فيها استئجار العقارات، يمكن أن تكون هذه النفقات مرتفعة بشكل خاص.

 

✔️ الاستثمار في العقارات"تجاري في الولايات المتحدة الأمريكية"ב

يشمل الاستثمار في العقارات التجارية شراء المكاتب والمخازن والمباني الصناعية والمراكز اللوجستية والفنادق والمباني العامة وما إلى ذلك، والتي ليست مخصصة للسكن ولكن للإيجار للشركات أو الكيانات العامة.

في معظم الحالات، يمكن استئجار العقارات التجارية بسعر أعلى من العقارات السكنية، إلا أن النفقات التي تتطلبها من مالكها أعلى. ومع ذلك، فإن إحدى مزايا العقارات التجارية هي أن المستأجر يمكن أن يكون هيئة حكومية أو عامة، وفي هذه الحالة تكون مخاطر المشاكل الناشئة عن الإيجار أقل بكثير. أبعد من ذلك، لا توجد فروق كثيرة بين العقارات التجارية والعقارات السكنية، ويجب إجراء نفس الاختبارات في كلا النوعين.

موسوعة العقارات
ما الفرق بين الاستثمار قصير الأجل وتحقيق الربح من "التقليب" مقارنة بالاستثمار طويل الأجل؟

جزء كبير من المنازل المعروضة للبيع في الولايات المتحدة هي عقارات تم حجز رهنها بعد فشل أصحابها في دفع الرهن العقاري. في كثير من الأحيان، تحتاج هذه العقارات إلى تجديد كبير، وليس من المستغرب أن تجد أنها ظلت فارغة لفترة طويلة أو تعرضت للاقتحام أو الاستيلاء من قبل السكان المشردين.

وهذا أيضًا هو المكان الذي تستمد فيه الفرصة للمستثمرين: لدى المستثمر خيار شراء عقارات من هذا النوع، وتجديدها وتحسينها، ثم بيعها بسعر أعلى مع تحقيق الربح. وفي الواقع فإن بعض الشركات العقارية تحقق أرباحها باستخدام هذه الطريقة.

يختار البعض تحسين العقار الذي اشتروه من أجل تحصيل إيجار أعلى له وضمان عقار تم تجديده وتجديده، والذي لن يتطلب الكثير من الصيانة، على الأقل لعدة سنوات قادمة. كما يمكن تحسين العقارات من خلال توسيعها بإضافة طابق أو غرفة إضافية، الخ.

من هي الصفقات المناسبة؟ "قلب"(التقليب) - يتم إجراء هذا النوع من الاستثمار على المدى القصير وهو مناسب بشكل خاص للمستثمرين الذين يرغبون في تحقيق الربح خلال بضعة أشهر إلى سنة. وهي مناسبة للأشخاص الذين لا يرغبون في التعامل مع الإيجارات، وكذلك لأولئك الذين يفهمون أعمال التجديد والبناء. يوفر هذا النوع من الاستثمار في الواقع أرباحًا أعلى إلى جانب مخاطر أعلى، لأنه يتطلب المزيد من الاستثمار المالي والتشغيلي.

صفقات عقارية ساخنة: البيع بالجملة وخارج السوق
اختبارات مهمة يجب القيام بها قبل القيام بالاستثمار العقاري في أمريكا

* موقع العقار - عادة ما تكون الاختلافات والفجوات بين المناطق المختلفة في جميع أنحاء الولايات المتحدة كبيرة وتحدد إلى حد كبير ربحية الصفقة، وبالتالي فإن اختيار الموقع الذي سيتم فيه الاستثمار يجب أن يأخذ في الاعتبار المعايير التالية:

* الطلب على الإيجار في المنطقة - العقار الذي لا يتم تأجيره سيتطلب من مالكه دفع ضريبة الأملاك ومجلس المنزل والضرائب والمصاريف الأخرى، مما قد يؤدي إلى الخسارة. وعلى الرغم من عدم وجود مؤشر يشير بدقة إلى الطلب على الإيجار في منطقة معينة، إلا أنه من الممكن فحص مستوى إشغال العقارات في المنطقة. كما أن وجود المؤسسات التعليمية ومراكز التوظيف مثل المستشفيات والجامعات سيجذب نوعية سكانية عالية إلى المنطقة السكنية. كقاعدة عامة، من الأفضل دائمًا تحديد مكان تجري فيه عمليات التطوير ويكون قريبًا من الطرق الرئيسية أو مراكز النقل الرئيسية أو مراكز التسوق.

* طبيعة السكان الذين يعيشون في الحي - سيؤثر الوضع الاجتماعي والاقتصادي على كل من جذب الناس إلى المنطقة والقدرة على استئجار العقار فعليًا. من المهم التحقق من متوسط ​​دخل الأسرة ومستوى البطالة في المنطقة، مما سيساعد أيضًا في تحديد المبلغ الواقعي للإيجار وفرصة الوقوع في مشاكل مع المستأجرين الذين لا يدفعون. يُنصح بالتحقق بعمق من مستوى الجريمة في المكان وجودة المؤسسات التعليمية ومستوى السكان. في كثير من الأحيان، قد يشير العقار الذي يكون سعره منخفضًا جدًا إلى منطقة ذات معدل جريمة مرتفع أو ارتفاع معدلات البطالة.

* أسعار العقارات"ومتوسط ​​الإيجارات - التحقق من أسعار السوق سيحدد إلى حد كبير منطقة الاستثمار. سيساعد التحقق من متوسط ​​الإيجار في حساب العائد.

*التعداد السكاني - الهجرة السلبية قد تشير إلى وجود مشاكل في المنطقة، وعادة ما تشير إلى صعوبة تأجير أو بيع العقار، بينما الهجرة الإيجابية تشير إلى زيادة قيمة العقارات في المنطقة. يوصى بالتحقق من عدد السكان في المنطقة على مر السنين.

* متوسط ​​العائد - هذا الرقم مهم ليس فقط لدراسة جدوى الاستثمار، بل سيشير إلى بيانات إضافية. بشكل عام، كلما زادت المخاطر في منطقة ما، كلما كان العائد أعلى، لتبرير الاستثمار في تلك المنطقة.

* القوانين والضرائب - في كل ولاية في الولايات المتحدة هناك قوانين وضرائب مختلفة تتعلق بالعقارات. من المهم التحقق، على سبيل المثال، مما ينص عليه القانون فيما يتعلق بالمستأجر الذي لا يدفع، وما هي الضرائب البلدية الموجودة وما إذا كانت هناك قوانين خاصة فيما يتعلق بالعقارات، مثل حظر شراء العقارات بخلاف العقارات المحلية شركة، الخ.

* حالة العقار - كما ذكرنا سابقًا، في أعقاب أزمة 2008، هناك مخزون كبير من الشقق في الولايات المتحدة المزودة بجهاز استقبال. يمكن في كثير من الحالات شراء هذه الشقق بسعر منخفض والاستفادة من ارتفاع قيمتها. أولئك الذين يفضلون الشقق التي لا تحتاج إلى تجديد يمكنهم الاختيار منذ البداية للاستثمار في عقار بحالة أفضل ومناسب للعيش.

* المستأجرين للعقار - من أهم الأمور هو اختيار المستأجرين بشكل صحيح، سواء كانوا يعيشون بالفعل في العقار و"يصلون به" أو ما إذا كنت أنت من سمحت لهم بالدخول. يطمح كل مالك إلى تأجيره للمستأجرين الذين يدفعون في الوقت المحدد ويحاولون الحفاظ على العقار. لهذا السبب، من المهم فحص قدرة المستأجرين على الكسب ومدى استقرارها، بالإضافة إلى ماضيهم فيما يتعلق بالديون وانتهاكات القانون. بصرف النظر عن ذلك، إذا كانوا أيضًا لطيفين ولطيفين فهذه مكافأة.

 

الشركات العقارية الموصى بها في الولايات المتحدة من دليل الشركات العقارية

BNH

أخذت شركة BNH على عاتقها مساعدة رواد الأعمال والمستثمرين في بداية رحلتهم ، لإدارة ...

خطوات عملية شراء عقار في الولايات المتحدة الأمريكية

يتم شراء المنازل في الولايات المتحدة الأمريكية من خلال شركة Title Company، وهي كيان قانوني مستقل محايد، يضم وكلاء التأمين والمحامين، المصرح لهم بالمشاركة في تسجيل ملكية المنازل في الولايات المتحدة الأمريكية.

وتقوم الشركة بحكم دورها بفحص العقار ووضعه القانوني والتأكد من عدم وجود ديون أو أعباء سابقة وما إلى ذلك. ويستغرق هذا الاختبار عدة أيام. وهنا محل الإشارة، إلى أن الدين، إن وجد، لا يسجل على المالك السابق للعقار، بل على العقار نفسه، ومن يشتري عقارا لم يسدد كاملا عليه أن يدفع الدين بنفسه.

كما أن شركة الملكية هي المسؤولة عن عملية بيع العقار بأكملها، بما في ذلك تحويل الأموال بين المشتري والبائع وتسجيل العقار في الطابو. وفي نهاية عملية البيع تقوم الشركة بنقل الملكية وتوفير التأمين، بحيث تتحمل المصاريف إذا كان في المستقبل دين لم يتم تسويته للعقار.

يتعين على المستثمر، أو مجموعة المستثمرين، الذين يرغبون في شراء عقار في الولايات المتحدة، التسجيل كشركاء في شركة ذات مسؤولية محدودة، وهي طريقة تسجيل شركة مستخدمة في الولايات المتحدة، ويتم من خلالها ممارسة النشاط التجاري للاستثمارات العقارية في يتم تنفيذ الولايات المتحدة. يتم التسجيل في أي بلد يسمح بذلك في الولايات المتحدة، واعتمادًا على البلد الذي تم تسجيل الشركة فيه، تنطبق قواعد مختلفة عليها.

إن تأسيس شركة محدودة هو إجراء بسيط إلى حد ما ويستغرق بضعة أيام ولا يتطلب الحصول على البطاقة الخضراء أو الجنسية الأمريكية. تكمن أسباب شراء الأصول من خلال شركة ذات مسؤولية محدودة في حقيقة أنه بهذه الطريقة تتم حماية الأصول ورأس المال الخاص للمستثمر، ولا يمكن إلا للشركة استيعاب المطالبات.

بالإضافة إلى ذلك، فإن الضرائب على الشركات ذات المسؤولية المحدودة أقل من الضرائب على الاستثمار الخاص عندما يتعلق الأمر بالضريبة على الربح من بيع العقار في المستقبل، وكذلك الأمر بالنسبة للضريبة على الدخل من العقار (المزيد عن العقارات) نظام الضرائب في الولايات المتحدة أدناه).

في المرحلة الأولى من العملية يلتقي المستثمر بممثلي الشركات العقارية العاملة في جميع أنحاء الولايات المتحدة. الغرض من الاجتماع هو التعرف على الاحتياجات المختلفة للعميل من أجل العثور له على العقار الذي يوفر الاستجابة الأمثل لأهدافه الاستثمارية ويلبي متطلباته واحتياجاته بالطريقة المثلى. ولتحقيق هذه الغاية، سيسعى الممثلون جاهدين لفهم الميزانية التي يرغب المستثمر في الاستثمار فيها، وفي أي موقع يرغب في تحديد موقع عقار للاستثمار فيه، ونوع العقار الذي يرغب في شرائه، وما إلى ذلك. وبعد التعرف على احتياجات ومتطلبات العميل يتم منحه عروض للعقارات المختلفة.

يمكن للعميل أيضًا تحديد موقع العقارات بشكل مستقل. وستساعده الشركات العقارية في ذلك، بل وترافقه في عملية التقديم لشراء العقار.

 

كيف تتم عملية شراء العقار؟

1. بالنسبة للشراء الفعلي للعقار، يتعين على المستثمر تقديم مستند يعرف باسم POF (إثبات الصندوق). تعتبر الوثيقة، التي يتم إعدادها وإصدارها من قبل البنك الذي يمتلك فيه المستثمر حسابًا، دليلاً على أن المستثمر لديه الموارد المالية لشراء العقار. عندما يكون لدى المستثمر المبلغ الكامل لإجراء عملية الشراء (والتجديد، إذا كان ذلك مطلوبا)، يجب تقديم نسخة أو نسخة من كشف الحساب. إذا أخذ المستثمر رهناً بغرض الاستثمار، فيجب عليه تقديم مستند من المُقرض مع مبلغ الرهن الذي أخذه.

2. في الخطوة الثانية، يجب تقديم العرض إلى بائع العقار مع الوثيقة التي تؤكد القدرة المالية للمستثمر على شراء العقار. في هذه المرحلة قد يطلب من المستثمر دفع مبلغ مقدما. ويلتزم البائع بالرد عليه خلال فترة زمنية محدودة، وهو ما يتم تفصيله في العرض.

3. في نفس المرحلة الثانية، يجب التحقق من سلامة العقار وتقديم تقرير العيوب، المعروف باسم POS، مع تفصيل الإصلاحات التي يجب إجراؤها من أجل الموافقة على إقامته. ويتم التفتيش من قبل مفتش من البلدية المحلية.

4. يجوز للمستثمر في هذه المرحلة إحالة المقاولين إلى العقار بغرض تلقي عروض الأسعار لتصحيح العيوب الموجودة فيه، والتقييم بناءً على هذه العروض ما إذا كان الاستثمار مجديًا ومربحًا بالنسبة له.

5. في الخطوة التالية يتم الاتفاق مع البائع على سعر الشراء، ويقوم البائع بالتوقيع على العرض المقدم من المشتري. من هذه اللحظة فصاعدًا، يكون لدى الأطراف ثلاثة أيام تحت تصرفهم يمكنهم خلالها الطعن في العقد، عادةً من خلال محامٍ. بعد توقيع العقد، يتم فحص العقار من قبل شركة العنوان.

6. في نهاية عملية الشراء، ومن أجل إتمام الصفقة، يتعين على المستثمر الاهتمام بجميع المستندات والأموال المتعلقة بعملية الشراء. في هذه المرحلة، يقوم جميع الأطراف بالتوقيع على جميع النماذج المطلوبة، وتذهب أموال العقار إلى حساب الضمان الخاص بشركة الملكية، التي تقوم بتحويلها إلى البائع، ومن ثم يتم نقل ملكية العقار.

7. قرب مرحلة الإغلاق، يتم إجراء فحص نهائي للعقار للتأكد من عدم تغير حالته منذ توقيع عقد الشراء. بالإضافة إلى ذلك، ووفقاً للقانون في الولايات المتحدة الأمريكية، يجب الاهتمام بشراء بوليصة تأمين على المنزل وتسوية مسألة الرهن العقاري إذا تم أخذها. بعد ذلك يمكنك البدء بعملية التجديد (إذا لزم الأمر).

نظرًا للمسافة الكبيرة بين إسرائيل والولايات المتحدة الأمريكية، فمن الشائع أنه بعد الشراء، يتم الاستعانة بشركة إدارة تتولى العناية المستمرة بالعقار. ويتمثل دور الشركة في مراقبة العقار وصيانته والاهتمام بكل ما يتعلق بتأجيره، بداية من البحث عن المستأجرين وحتى التعامل مع المشاكل التي قد تنشأ. يتم دفع الرسوم الإدارية للشركة من الإيجار.

ما الذي يثير اهتمامك؟

تعمل شركة العقارات و Laino بالتعاون مع الشركات الرائدة في المجال والتي تقدم خدمات فريدة للمجتمع بأسعار ممتازة.
تتم مراقبة جميع الخدمات من قبل موظفي الموقع ويتم التحقق من موثوقيتها في جميع الأوقات.

يقوم موقع الصفقات الخاص بنا بتحميل الصفقات مباشرة من البائعين على أساس يومي. أيضًا ، لديك تحت تصرفك قاعدة بيانات للشركات التي تسوق العقارات في الولايات المتحدة الأمريكية.

مجموعة متنوعة من الدورات التدريبية في مجال العقارات تتيح لك اكتساب المعرفة المهنية للاستثمارات الخاصة أو الانخراط في هذا المجال.

احصل على عرض جذاب لتمويل استثمارك. كبار المستشارين الماليين للاستثمارات التي تزيد عن 100،XNUMX دولار تحت تصرفك.

برنامج للدراسة والتوجيه عبر الإنترنت ، يتم توجيهه شخصيًا من قبل موجهين محترفين وذوي خبرة ، والذين سيعطونك المعرفة لشراء عقار بنجاح.

لا تستثمر قبل تلقي تقرير شامل! قبل الاستثمار مباشرة ، دعنا نحصل على تقرير تحليلي يوفر بيانات دقيقة عن العقار.

البريد ، والبودكاست ، ومؤتمرات المنتدى والمزيد. تتمتع الشركات بمجموعة واسعة من الباقات الإعلانية الفريدة للجمهور المستثمر.

الضرائب العقارية في الولايات المتحدة - ما مقدار الضريبة التي من المتوقع أن تدفعها؟

* دفع ضريبة الأملاك - في الولايات المتحدة، يدفع مالك الشقة ضريبة الأملاك، ويلزم بدفعها حتى لو كان العقار شاغرا. يتم دفع ضريبة الأملاك إلى البلدية مرة كل 3 أشهر، ويعتمد مبلغها على قيمة العقار وطريقة الضرائب الإقليمية.

* تكلفة التأمين على الممتلكات - تدفع مرة واحدة في السنة أو على أقساط شهرية. تعتمد التكلفة على نطاق البوليصة وقيمة العقار وما إلى ذلك، وقد تتراوح في المتوسط ​​بين 30 دولارًا و100 دولار شهريًا.

* لجنة البيت - عند شراء شقة في مبنى أو مجمع سكني، يتعين عليك دفع مصاريف صيانة المنزل والإصلاحات وما إلى ذلك.

* الرسوم الادارية - تدفع لشركة الإدارة من الإيجارات التي تحصلها من المستأجرين. عادة تتراوح التكلفة من 8% إلى 10% من الإيجار.

* ضريبة الدخل من الإيجارات والضريبة على أرباح رأس المال - الإسرائيليون الذين يمتلكون عقارات في الولايات المتحدة يخضعون للضرائب في كل من الولايات المتحدة وإسرائيل. يتم تحميل الضريبة على الدخل الحالي من الإيجار، وفي المستقبل عندما يتم بيع العقار من الربح المتوقع من البيع، سيُطلب من المستثمرين دفع ضريبة أرباح رأس المال. إن المعاهدة الضريبية التي تم توقيعها بين إسرائيل والولايات المتحدة والتي تعطي الأولوية للثانية عندما يتعلق الأمر بالمستثمرين الإسرائيليين الذين يمتلكون الأصول، تضمن للمستثمرين تجنب مضاعفة الضرائب.

* ضريبة الميراث - في الولايات المتحدة، توجد ضريبة ميراث على الأصول الموجودة في الولايات المتحدة، حتى لو لم يكن المالك مقيمًا أو مواطنًا أمريكيًا. معنى هذه الضريبة هو أنه في حالة وفاة مالك العقار، سيتعين على ورثته دفع ضريبة على قيمة العقار بحد أقصى 35%. هناك طرق مختلفة للتحايل على هذه الضريبة مثل تأسيس شركة أجنبية سيتم تسجيل العقار باسمها، ولكن عندما يتم بيع العقار، سيتم فرض ضريبة أرباح رأسمالية أعلى على هذه الشركة من العقار المسجل للفرد بمعدل 35% بدلاً من 15% هناك خيار آخر يجب أخذه في الاعتبار، على سبيل المثال إذا كان المستثمر مسنًا أو يعاني من مشاكل صحية، وهو تسجيل العقار مسبقًا باسم الورثة المستقبليين.

يتم الاعتراف بالمصاريف المتكبدة للشقق، مثل التأمين والصيانة الروتينية وما إلى ذلك، في الولايات المتحدة للأغراض الضريبية، وبالتالي يتعين على الشخص الذي أنشأ شركة ذات مسؤولية محدودة باسمه تقديم تقرير ضريبي في الولايات المتحدة كل عام، يوضح جميع ممتلكاته. الأرباح والخسائر. وفي الحالات التي يتم فيها تسجيل عدة أسماء باسم الشركة، يتم دفع الضريبة بنسبة ملكيتهم في الشركة.

يتراوح مبلغ الضريبة المتعارف عليه في الولايات المتحدة الأمريكية من 10% إلى 35% حسب مستويات الضريبة، ولتقديم التقارير سيُطلب من المستثمر دفع عدة مئات من الدولارات.

من نحن؟

توفر مجموعة نادلان مظلة كاملة من الحلول للمستثمرين العقاريين في الولايات المتحدة الأمريكية - سواء كانوا مواطنين محليين أو أجانب. نحن وسطاء إقراض مع مئات المقرضين - ونجري مزادًا بين جميع المقرضين لنحصل على أفضل رهن عقاري في الولايات المتحدة - وتعمل جميع بنوكنا أيضًا مع المواطنين الأجانب. لدينا مدرسة عقارية ونقوم بتدريس الشراء والحجز والإصلاح والقلب والعائلات المتعددة والبيع بالجملة والأراضي. AirBNB وأكثر من ذلك، لدينا مجتمع قوي يضم عشرات الآلاف من الأشخاص، وموقع ويب وتطبيق للتواصل، وندير مؤتمرات ومعارض عقارية كبيرة، ونوفر التسويق لشركات العقارات، كما نقوم ببناء وتشغيل عقارات البناء الجديدة نقابات عائلية متعددة. في شركة التمويل الخاصة بنا، نفتح أيضًا حسابات مصرفية عن بُعد دون الحاجة إلى السفر إلى الولايات المتحدة، ونفتح شركات ذات مسؤولية محدودة، ومع شركة الرهن العقاري لدينا نقدم حلول تمويل للمواطنين الأجانب والأمريكيين الذين يستثمرون في سوق العقارات الأمريكية. نحن نقدم التوجيه الشخصي ومنصة مزادات متقدمة لمساعدة العملاء على تأمين أفضل عروض التمويل من كيانات متعددة. توفر شركتنا أيضًا الدعم المستمر حتى يتم استلام التمويل.

نحن نتبرع بنسبة 10% من جميع إيراداتنا.

انضم شركاؤنا التجاريون الأمريكيون وشركات إدارة العقارات متعددة الأسر لدينا إلى قائمة أسرع 5000 شركة نموًا في أمريكا للعام الثالث على التوالي

شركاتنا:

www.NadlanForum.com – موقعنا الرئيسي – الشبكة الاجتماعية للمستثمرين، مقالات، إرشاد، دورات

www.NadlanCapitalGroup.com - التمويل العقاري للمستثمرين الأجانب والمقيمين في الولايات المتحدة - مزاد الرهن العقاري العكسي لتحصل على أفضل عرض أسعار

www.NadlanMarketing.com – شركتنا التسويقية للشركات ذات الصلة بالعقارات

www.NadlanUniversity.com – برنامج الإرشاد العقاري المباشر

www.NadlanCourse.com – دورة عقارية مسجلة مسبقًا تحتوي على أكثر من 70 محاضرة

www.NadlanNewConstruction.www – تطوير العقارات الجديدة في جميع أنحاء الولايات المتحدة

www.NadlanInvest.com - أنشئ ملفك الاستثماري الشخصي واحصل على عروض الصفقات المحددة

نادلان.إنفستنكست.كوم – بوابتنا الاستثمارية للقروض المشتركة متعددة الأسر وصفقات البناء الجديدة

www.NadlanDeals.com – موقع الصفقات العقارية لدينا

www.NadlanExpo.com – مؤتمرنا السنوي لمعرض نادلان

www.NadlanAnalyst.com - اطلب تقريرًا تحليليًا عقاريًا لعملية الشراء التالية للقيام باستثمار ذكي

هل تريد الحصول على جميع المعلومات قبل أي شخص آخر؟

سجل الان للاخبار

رزنامة الفعاليات والمؤتمرات

أحداثنا ومؤتمراتنا هي فرصتك للالتقاء والدردشة وتلقي المعلومات المهنية مباشرة!
هنا يمكنك البقاء على اطلاع على تقويم الأحداث والتسجيل والوصول. 

المعرفة هي قوتك من أجل استثمار أفضل

قاعدة بيانات العقارات

أكثر من 500 ملف واتفاقية وتقرير

ساحة المعاملات من 50 دولة

معاملات في الوقت الفعلي من أكثر من 1000 موقع حول العالم

الآلات الحاسبة العقارية

لاستثمار أذكى

الدول الموصى بها للاستثمار

معلومات عن جميع الولايات والمدن الأمريكية في مكان واحد

الفوائد والخصومات

يتمتع مشتركو Real Smart بمزايا حصرية

المؤتمرات والاجتماعات

المؤتمرات والثنائيات والاجتماعات العقارية وكل ما هو ساخن في الساحة

المعاملات

المعاملات الأخيرة التي قام بها أعضاء المنتدى

الأخبار

كل دولة وفوائدها - لنتحدث عنها

ساحة تجارة اليد 2

مجموعة متنوعة من الصفقات والتعاون في انتظارك هنا

اتصل بنا - استشارة مجانية!