الدروس التي تعلمناها من أول 50 دولة فلبينية

#יםמהשבוי Eyal Pasternak and Yaron Pasternak #Post2
أنت تعرف العبارة العسكرية "تعليمات السلامة مكتوبة بالدم" تنطبق هنا أيضًا.
إذا انقلبت أو فكرت يومًا في القيام بالتقلبات ، فإن هذا المنشور سيوفر لك الوقت والمال والأهم من ذلك الضغط غير الضروري.
بعد كل قلب نكمله ، نجري "تحقيقًا في الحادث" كما هو الحال في الجيش.
على الرغم من عدم وجود أي شخص هنا إلى السجن نتيجة التحقيق ، إلا أن الاستنتاجات التي خرجت من التحقيق يمكن أن تساعد وتحدث فرقًا بين النجاح والفشل.
حتى مع الخبرة التي اكتسبناها وبعد عشرات الكتب والبودكاست حول هذا الموضوع ، ما زلنا نتعلم شيئًا جديدًا مع كل عقار نقوم بتجديده.
تعال ، دعنا نشمر عن سواعدنا ، وننزل إلى الميدان ونكتشف ما يتطلبه الأمر حقًا لتكون قادرًا على أداء قلب ناجح:
لقد أعددنا قائمة بالدروس المستفادة على مر السنين والتي ساعدتنا على تحسين نظامنا ومعايرته.
فيما يلي 10 استنتاجات لقلب ناجح ، نوصيك بأخذها في الاعتبار قبل مشروعك التالي:
1. التعامل مع المقاولين
قد لا يكون الجزء الأكثر روعة وجاذبية من أعمالك العقارية ، ولكنه أحد أهم الأجزاء ، ومن دون شك الجزء الأكثر صعوبة وتحديًا في كل فليب.
قد تجد الكثير ، في حي رائع وشروط تمويل مذهلة ، ولكن إذا قمت بتعيين مقاولين غير محترفين ، أو إذا لم تدير مقاولينك بشكل صحيح ، فسوف تعاني ، وعلى الأرجح ستخسر قدرًا كبيرًا من المال.
لذلك ، لا تفكر في "العثور على مقاول" كمهمة سريعة وسهلة. استثمر الوقت فيه.
كلما زاد العمل الذي تقوم به مقدمًا في العثور على مقاولين وإجراء عملية العناية الواجبة الأكثر شمولاً ، كلما كانت أرباحك في الصفقة أفضل. وبناءً على التجربة ، سيبقى ضغط دمك طبيعيًا (بقدر الإمكان في نقلة واحدة).
2. الحماية الشخصية - إنها ليست مجرد نوع من الحماية!
أحد أسباب فشل العديد من المستثمرين في Flips هو فشلهم في إدارة مقاوليهم بشكل صحيح.
إذا لم يكن المقاول تحت سيطرتك المطلقة ، فيمكن حتى للمقاول الأكثر احترافًا أن يتسبب في مضاعفة ميزانية المشروع وزيادة مدة المشروع.
يجب عليك إدارة المقاولين الذين وظفتهم بشكل صحيح وإبقائهم على اتصال بالمهام والأوقات التي اتفقت عليها.
ابحث عن متعاقدين محترفين في مجموعات FB التي أنت عضو فيها ، واسأل في Meet Ups التي تذهب إليها ، حتى إذا لم يكن لديك مشروع في الوقت الحالي ، فمن الجيد دائمًا أن يكون لديك مقاول جيد في متناول اليد.
العمل مع أشخاص متخصصين في الجودة. نعم ، حتى لو كلفوا أكثر! من التجربة ، ما هو رخيص ينتهي به المطاف باهظ الثمن!
لا تأخذ البستاني الخاص بك لوظيفة الرسم ، لأنه قال إنه يستطيع طلاء منزلك بثلث السعر ... صدقنا ، هكذا سيبدو!
(فكر في وجهك بعد تحديث النفقات في Excel ... إنه شعور سيئ).
3. لقد انتهيت ، لقد حصلت عليها
بمجرد أن تبدأ العمل مع المقاولين ، ستترك المقاول دائمًا "جائعًا" ويريد المزيد من المال. لا تدفع له كل شيء مقدمًا ، بغض النظر عن مقدار بكائه وما هي قصص الجدة التي يرويها لك (وسيحكيها). صرف الأموال للمقاول فقط بعد تحقيق الأهداف التي حددتها له. هذا يضمن أن العمل يتم بسرعة وكفاءة.
4. التواجد في الميدان - إظهار الوجه
تأكد من زيارة العقار شخصيًا أو اطلب من شخص ما زيارته نيابة عنك بشكل منتظم. انظروا الى الوجود!
يجب أن يعرفوا أنك موجود للتحقق من جودة العمل كل يوم ، ومعدل تقدم العمل وفقًا للجداول الزمنية المحددة مسبقًا.
5. الجيران الجيران ...
حسنًا ، هذه ليست إشارة إلى المسلسل الأسترالي ولكن يمكن أن يكون لها تأثير كبير على نجاح مشروعك. يمكن أن يكون الجيران أعظم مساعدة لك أو أعظم كابوس لك.
عندما نشتري منزلًا ، فإننا نقدم أنفسنا دائمًا لجميع الجيران ونعطيهم معلومات الاتصال الخاصة بنا. نوضح لهم أننا نعلم أن تجديد العقار يسبب الكثير من الضوضاء والأوساخ وأنه من المهم بالنسبة لنا تقليل التأثير على نوعية حياتهم إلى الحد الأدنى ، وإذا كان هناك أي شيء يزعجهم ، فاتصل بنا على الفور حتى نتمكن من حل الموقف.
يمكن للجيران الساخطين الاتصال بالبلدية لإحداث مشاكل لا حصر لها ستكلفك الوقت والمال. ستندهش من الموقف الصحيح الذي يمكن أن يساعدك أيضًا. كان لدينا أحد الجيران الذي اكتشف شخصًا عشوائيًا يحاول اقتحام المنزل الجديد الذي اشتريناه واتصل بالشرطة في الساعة 12 منتصف الليل. بفضله ، نجينا من مغامرة طرد المتسلل ، وتوفير الوقت الثمين والمال والضغط غير الضروري.
في حالة أخرى ، قمنا بإصلاح ورسم موقف سيارات الجيران لجعل المنطقة المحيطة بممتلكاتنا تبدو أكثر ودية وأجمل من الممتلكات المنافسة التي كانت معروضة للبيع عبر الشارع. كان الجار سعيدًا جدًا لدرجة أنه أصبح مصدرًا للعقارات الإضافية التي أدت في النهاية إلى شراء عقارات إضافية في الحي.
6. التزم بالخطة
التزم بخطة إعادة التأهيل الأصلية التي أعددتها مع المقاول.
إذا لم تكن تخطط لتجديد الحديقة عندما اشتريت المنزل الذي سيبدو مثل ساحة الملكة إليزابيث (المتأخرة) ، فلا تقرر القيام بذلك في منتصف الطريق ، فقط لأنك حصلت على تجديد من الأفلام و " من العار "عدم القيام بالحديقة. هذا لأن إجراء التغييرات يكلف المزيد من المال ويؤخر المشروع ككل ، ولن تحصل دائمًا على قسط إضافي تعتقد أنك ستحصل عليه ، ومنزل أرخص يتم بيعه بشكل أسرع على أي حال.
7. لا يبدأ الوجه عند شرائه
أول شيء تعلمناه بسرعة عندما بدأنا في عمل Flips هو أن العمل لا يبدأ عند شراء العقار ولكنه يبدأ بالعمل التحضيري المناسب قبل شراء العقار.
ما يفعله معظم المستثمرين (كما أخطأنا في البداية) هو الانتظار حتى اليوم التالي للإغلاق ثم البدء في التخطيط لـ Flip ، لكن هنا تفقد وقتًا ثمينًا.
خلال "فترة الفحص" ، سوف تستخدم الوقت لإغلاق المقاولين ، وإنشاء بيان عمل مفصل للغاية ، واختيار المواد.
8. الحروف الثلاثة التي هي الفرق بين النجاح والفشل - SOW!
هذا هو أهم مستند ستستخدمه أثناء Flip. هذه قائمة مفصلة بكل عنصر يحتاج إلى إصلاح في المنزل.
كلما كان نطاق العمل أكثر تفصيلاً ، كلما كان تشغيل الوجه أكثر سلاسة ومع تقليل التجاوزات من الميزانية (نعم سوف تتجاوز ، السؤال هو كم). אם תכירו את הנכס שלכם מ א' ועד ת', תוכלו לקבל הערכות מדויקות יותר מקבלנים, תוכלו לתזמן בעלי מקצוע בזמנים הנכונים, לצמצם את מספר “Change Order” שזה הלחם והחמאה של הקבלנים (למה אתם חושבים שאתם מקבלים מחיר נמוך? הם בונים על هذا). وتقليل مستوى التوتر لديك إلى حد كبير.
9. تكسب أموالك عن طريق الشراء.
بمجرد أن تشتري منزلًا ، فإن أرباحك محدودة بالفعل عند نقطة معينة ومن هناك لا تزيد. (يستغرق متوسط ​​وقت التجديد لمنزلنا القابل للطي المعتاد من 1 إلى 3 أشهر ، لذلك حتى لو كان السوق حارًا أو باردًا ، فلن يغير السعر بشكل كبير في مثل هذه الفترة القصيرة من الزمن). لذلك ، إذا دفعت الكثير مقابل عقار ، فمن غير المرجح أن تحصل على الربح الذي تتوقعه
لا يمكنك تغيير قيمة ما بعد الإصلاح بشكل كبير بغض النظر عن عدد الإضافات التي تضيفها. (إضافة القيمة قصة مختلفة).
لذلك ، قم دائمًا بحساباتك بعناية عند شراء عقار لشركة Philip. لا تشتري أبدًا بعاطفة بسبب الموقف الذي تعيش فيه ، إنها مجرد لعبة أرقام.
10. ختم؟ (فقط نحن الإسرائيليين نرى؟!؟)
عندما لا يدفع العميل للمقاول ، يمكن للمقاول أن يحجز الرهن على العقار الذي تم تعيينه للعمل فيه ، مما يجعل من الصعب بيع العقار حتى يتم الدفع له. يُعرف هذا بامتياز المقاول أو امتياز الميكانيكي. لذلك ، من المهم ألا تكون في جو ASK في نهاية الورقة ، واطلب دائمًا من المقاول التوقيع على نموذج Lien Waiver. يشير هذا النموذج إلى أن الحساب قد تمت تسويته بالكامل وأن المقاول يتنازل عن حقه في رفع الحجز على المنزل.
في الصورة: مراجعة المقاولين - إظهار الوجه ، هناك أشياء لا تراها إلا في الحقل!
حظًا سعيدًا ، يسعدنا سماع التعليقات والطلبات وأي ملاحظات تود مشاركتها معنا هنا أدناه أو على انفراد ؟؟؟؟