Избор на пазар и партньори

# Предприемач на седмицата Гал Шмуклер # Пост 4

Затова се върнах в Остин, Тексас, където живея.
Остин е невероятен град и най -бързо развиващия се имот през последните години, наистина забавен град за живеене.
Така че защо да не правите недвижими имоти в Остин ??
Това е въпрос, който ми се задава много. Особено приятели от страната, които чуват за развитието на Остин и че това е следващата Силиконова долина.
Това е наистина вярно.
Проблемът с историята е, че търся нещо друго. Търся Cash Flow.
Остин е невероятен за увеличение на стойността, но възвръщаемостта е в диапазона от 4 процента (лимит - след разходи), ако успея да направя пълно рефинансиране, както говорих в предишния пост, ще достигна състояние на отрицателен паричен поток .
И това не е бизнес моделът, към който се стремя.
И така, какъв точно е планът ми ???
Искам да купя имоти с висока доходност.
Много пъти високата възвръщаемост идва в корелация с риска. Което е вярно.
И така, как определяте риска ??
Работим в зоната на клас C.
Нашият начин да застраховаме наемите и имотите е да направим строга проверка на миналото, да вземем първия, последния месец, а също и депозит.
Освен това се стремим 50 % от наемите да идват от държавата по програми като Saksin 8 и Veterans.
Понякога има проблеми и наемателите са по -трудни, но след като разберем, че те са човешки същества, също като нас и се отнасяме с уважение към тях, обикновено ще получим добри наематели, които ще останат за дълго време.
Всъщност имаме само 5 процента свободни работни места. Което означава, че наемателите не напускат и те дават допълнително от себе си, защото ние им даваме същата валута.
И така, как попаднах в тези имоти ??
Затова разбрах, че Остин не е за мен и започнах да търся кой пазар е най -подходящ за моя бизнес план.
Така стигнах до Хюстън.
Не познавах никой в ​​Хюстън, който се занимава с недвижими имоти, и не познавах никой, който знае, затова просто потърсих във Facebook.
Да, има много проблемни неща в тази платформа, но я използвам главно за консумация на информация.
И точно това правя в тази група.
Така стигнах до партньора си в Хюстънския полумесец.
Един невероятен човек, който от много години е в бизнеса с недвижими имоти в Хюстън и видях, че е писал в „Предприемач на седмицата“ в тази група. Затова просто се обърнах към него. Срещнахме се и честно казано имахме химия.
Започнахме работа.
Разгледахме много съвместни инвестиционни имоти и пазарът беше твърде труден и конкурентен. Така че току -що казах полумесец, нека да направим холдинг.
Проучихме полето и след 3 седмици вече сключихме първата си сделка и спечелихме 20 XNUMX долара за нея.
Беше невероятно и най -вече ни даде доказателство за концепцията (осъзнахме, че работи).
Започнахме да бягаме
Отначало сами се обаждахме, а сега вече имаме телефони, които се обаждат на продавачите, които сключват сделки.
Но аз ... исках да натрупам възможно най -много активи.
Така че продължихме да ходим в Хюстън.
След няколко месеца отново взех полет за Джаксънвил, където моите приятели от детството, Итаи и Шай се занимават с недвижими имоти от 3 години.
И за разлика от първия ми полет там, вече имах ясна представа какво искам да правя.
Отворих им областта на търговия на едро, където това, което е невероятно в това, че всъщност сте на шофьорското място.
Можете да продадете договора по сделката, както обикновено се прави на едро, можете да купите сделката и да я продадете на пазара (възможно е и с преходен заем и след това жени от джоба си по -малко), можете да купувате земя и да строите и можете просто да натрупате активи.
Основното нещо е да постигнете добра сделка.
Това е трудно и досадно и изисква много работа и инвестиции, но щом това се случи, небето е границата.
Затова започнахме работа и пускане на кампании, за да можем да закупим възможно най-много високодоходни имоти и такива, за които можем да получим пълно рефинансиране.
Това е нашият бизнес модел.
Купете имоти до 70 процента от пазарната цена, вземете твърди пари, които ще ни позволят да закупим имотите, когато 80-90 процента се финансират от частен заемодател (при доста висок лихвен процент) и след 3-4 месеца отидете на същата земя и рефинансиране с ниска лихва. (А лихвите днес са исторически ниски в САЩ).
Когато се замислите, ако вземете финансиране на 4 процента и инфлация на 4 процента, вие по принцип получавате пари безплатно.
Освен това, когато вземете финансиране в САЩ и го използвате разумно, можете да стигнете до ситуация, в която не плащате данъци.
Това наистина е заблуждаващо, но на капиталистически пазар като САЩ, човек трябва да разбере как работят парите и как може да ги използва най -добре.
Уорън Бъфет винаги казва, че неговият секретар и чирак плащат повече данъци от него.
Разрових се малко по теми, които ме вълнуват, но ще се върнем на едро.
Това, което всъщност правя в Хюстън и Джаксънвил, е просто да стигна първо до продавачите, които наистина искат да продадат имота и им позволявам време и удобство.
Така че, ако имотът отговаря на моите критерии, аз го купувам и ако не го продавам. Най -важното е, че имам много начини за излизане и както казах по принцип съм на шофьорската седалка.
Така че има по -добри сделки и по -малко добри. Има много главоболия при работа с телефони, които работят за вас, със софтуер, който създава проблеми, с продавачи, с купувачи, със заглавни компании, с пълни неочаквани скоби.
Но в крайна сметка, в крайна сметка не мисля, че има нещо доходоносно като това.
Освен това е важно да се отбележи, че изборът на партньори е от решаващо значение и е ключът към всеки бизнес.
Имам опитни партньори, на които имам доверие.
Аз се уча от тях и те се учат от мен. Всеки носи своята част на масата и това е най -важното.
За тези, които са изгорили много проблемни партньори в други области, изборът на партньор е от решаващо значение.
В следващия пост ще дам примери за две сделки, които направих, една по -добра и една по -малко добра и какво научих от това.
На снимката Джаксънвил Градът на светлините?
Надявам се да ви хареса и да се видим в пост 5 :)
Любов
вълна