#יזםהשבוע אלחנן מגידוביץ' פוסט 5-כשאתה אוכל תביט בצלחת שלך-זה אחד המשפטים ש...  

  RSS

חבר אנונימי בפורום
(@admin)
חבר אנונימי בפורום Admin
הצטרף/ה: לפני שנה 1
שרשורים: 7534
05/12/2019 6:34 am  
wpf-cross-image
#יזםהשבוע אלחנן מגידוביץ' פוסט 5-
כשאתה אוכל תביט בצלחת שלך-
זה אחד המשפטים שזכורים לי מאמא שלי ז"ל, והוא מאוד רלוונטי לעולם ההשקעות בנדל"ן, בעיקר למשקיעים מתחילים.
בכדי להמחיש את הכוונה שלי, אעשה זאת דרך דוגמא על עיסקה פשוטה שהתרחשה בישראל, אך הסיפור כנראה תקף בכל מקום בו אנו עושים/מציעים/רוקמים עסקאות עם משקיעים ישראלים.
באחד הימים בהם הסתובבתי באחד מאזורי ההשקעה שלי, ופגשתי באחד המתווכים דרכו אני מקבל עסקאות מדי פעם. תוך כדי שיחת חולין קלילה הוא פתאום זרק לעברי: "שמע, יש לי עיסקה שיכולה לעניין אותך".
הקשבתי לדבריו, היה מדובר בעיסקה שעל פניו נשמעה לי מעולה, עיסקה במחיר של 200,000 ש"ח מתחת למחיר השוק שלה.
מחיר השוק לאזור היה: 670,000-680,000 ש"ח
הוא הציע את הנכס ב: 480,000 ש"ח
וביקש דמי תיווך של 40,000 ש"ח פרט חשוב שנחזור אליו בהמשך.
באותה נקודת זמן היו לי כמה משקיעים שייעצתי להם וליוויתי אותם, וחשבתי שהנכס הזה יהיה מעולה עבורם, בעיקר כשאין להם מס רכישה ולא מס שבח במכירה.
בתוך הדירה:
כמצופה מדירה שכזו, היא לא היתה מאוכלסת מספר שנים, הדירה היתה מוזנחת, ריהוט בלוי וישן וערמות של אבק על הרצפה, השנים שהיא עמדה ריקה הראו את אותותיהן. לקח לי דקה וחצי לומר למתווך 'קניתי'.
תגובת המשקיעים:
כעת התחלתי להעביר את האינפורמציה למשקיעים בשביל לעזור להם לקדם את העיסקה.
עוד באותו יום הבאתי 2 משקיעים, הם נחרדו מהמראה של הדירה, וזה היה מובן, הם לא היו מספיק מיומנים בכדי לראות את הפוטנציאל שבקירות. לאחר שהרגעתי אותם והראתי להם נתונים מרשות המיסים על עסקאות דומות (בבנין עצמו נמכרה דירה זהה ב- 685,000 ש"ח כמה חודשים לפני כן) באזור הם נרגעו בהיבט הזה.
אולם הם סרבו לקחת את העיסקה, הסרוב הגיע לאחר שציינתי בפניהם שהמתווך מבקש כאן שכ"ט תיווך בגובה של 40,000 ש"ח שהם 8.8% ממחיר הסגירה שקבלתי.
הם עשו פרצוף עקום, והחלו להגיב ברוגז, אחד מהם אף גידף את המתווך על דרישתו.
בארץ מקובל לקחת עמלה של 2%+ מע"מ, מכאן שהציפיה שלהם היתה לשלם עמלת מינימום שהיא 10,000 ש"ח+ מע"מ.
הסברתי להם את ההיגיון שלמתווך אין כל אינטרס לקחת כאן עמלת מינימום על עיסקת **בוננזה **שכזו, ושאני ממליץ להם לשלם למתווך ברוחב לב, כי זה רק ידרבן אותו להביא להם עסקאות נוספות בעתיד.
משקיע נוסף שהבאתי למחרת, שיחזר את הריטואל וגם סירב.
רכישה ספונטנית של הדירה:
לאחר 3 משקיעים הבנתי שהם לא רק לא בשלים לרכוש את הנכס, אלא שכל ראיית העולם העסקית שלהם מעוותת ולא נכונה. למרות שלא תכננתי, החלטתי בספונטניות שאני ארכוש את הנכס.
הצלחתי לעשות עוד קווצ' קטן במחיר והגעתי להסכמה עם המוכרים (שפגשתי רק במעמד החוזה) דרך המתווך למחיר של 450,000 ש"ח, עם המתווך הגעתי להסדר שאני אשלם לו 28,000 ש"ח במעמד הרכישה, והבטחתי לו שכאשר אסובב את הנכס הוא יהיה שלו בבלעדיות ושם יקבל את היתרה- הוא הסכים
למה למכור ב 200,000 מתחת למחיר השוק
תמיד יש את הסקפטים שאומרים לי, למה שאנשים ימכרו לך בזול, מה הם פראיירים?!
תמיד כשיש מכירה מתחת למחיר שוק, יש איזה סיפור מאחורי העיסקה, לפעמים אלו מאבקי ירושה, או תסבוכות ירושה (כמו בפוסט 3), גירושין ועוד. הפעם זה לא היה הסיפור.
במקרה זה הסיפור היה שזו היתה דירה של הסבא של המוכרים שהם בכלל שוויצרים. האמא שלהם רכשה לפני 20 שנים את הדירה עבור אביה (הסב) כדי שיהיה לו היכן להתגורר. האמא בנתיים נפטרה וכמה שנים אחריה נפטר הסב. מאחר והאם היתה נשואה לשוויצרי הוא לא יכל לרשת את הנכס מהסיבה שהיה איסור העברה לזרים, ולכן הדירה עברה ע"ש ילדיו שהם גם יורשיה החוקיים של האם ומעצם היותם יהודים עפ"י ההלכה וחוק השבות, הם כן יכלו לרשת את הדירה.
המפגש עם היורשים בעת החתימה-
כאשר נפגשתי עם היורשים במעמד חתימת הסכם המכר, אמר לי נציג המוכרים (אחד האחים שהגיע משוויץ) כי הוא יודע שהוא מוכר את הדירה הרבה מתחת למחיר השוק ואיחל לי הצלחה.
הפותעתי, שאלתי אותו אם כך מדוע הוא מוכר לי את הנכס במחיר הזה. תשובתו היתה כנה ופשוטה:
"אני לא משקיע נדל"ן, אמי רכשה את הבית הזה לסבי בזמנו ב 450,000 ש"ח, וכל מטרתנו היא להחזיר את הכסף הביתה, אין כאן מטרה להרוויח". האמת התרשמתי מהכנות.
המימוש-
את הנכס הזה ממשתי ממש לאחר כחצי שנה במחיר של 640,000 ש"ח מבלי שעשיתי בו כל מהלך. רק זרקתי את הריהוט וטאטתי את הרצפה. למען האמת אילו הייתי משפץ את הנכס ב- 100,000 ש"ח הוא היה ממומש ב- 850,000 ש"ח, דבר שהיה לי קל להוכיח מפרסומים מקבילים שהיו באזור ומעצם ניסיוני, וזה הקל עבורי את המכירה למשקיע הבא בתור, למעשה מכרתי פוטנציאל רווח למי שירצה לעשות פליפ קטן או תשואה למי שירצה להחזיק.
במבט לאחור עשיתי טעות-
מאוחר יותר כשחשבתי על העיסקה הזו, אני חושב שעשיתי טעות ולא הייתי צריך למממש, אלא לשפץ בעצמי ולהשכיר את הנכס, שכירות שהיתה מביאה אותי לתשואה של 7.3% על כל העיסקה (כולל מס רכישה, שיפוץ ועו"ד) ותזרים של 2000 ש"ח וקצת לחודש, שהיה מתווסף לכלל התזרים שלי משאר הנכסים. הסיבה שמכרתי היא כי רכשתיאת הנכס בספונטניות עם כסף שייעדתי להשקעה אחרת ולכן הזדרזתי לחלץ אותו מהעיסקה.
לא נורא, לומדים וממשיכים הלאה
הטעות של המשקיעים-
זוכרים את המשפט לעיל של אמי ז"ל?!
זו בדיוק הסיבה מדוע הם לא השקיעו. העיסקה היתה להם מעולה, אך הטעות הקריטית שהם עשו זה להביט בצלחת של המתווך. אותם לא עניין הרווח מהעיסקה, שהיה מגיע לסביבות 140,000 ש"ח (לאחר הוצאות) ואם היו עושים מהלך מהיר או מגיע לאזור ה- 240,000 ש"ח (לאחר הוצאות) אם היו משפצים. אותם הטריד יותר כמה המתווך מרוויח מהעיסקה. הם הביטו על הכיס של המתווך ולא על הכיסים שלהם וכאן בדיוק הם כשלו
מוסר השכל-
אי אפשר להרוויח כסף לבד, אם אתם רוצים להרוויח כסף, אם אתם רוצים להרוויח הרבה כסף- תדאגו שכל מי שעובד איתכם ומסביבכם גם ירוויח כסף
יש גם צד שני לסיפור-
כשפרסמתי את הנכס למכירה, לאחר שרכשתי אותו, רצה הגורל והבעלים של הדירה שנרכשה כמה חודשים לפני ב 685,000 ש"ח, בא להתעניין.
האמת שפרגנתי לו ועודדתי אותו לרכוש את הנכס כי ככל שיש לך יותר דירות בבנין יש לך יותר כח ודריסת רגל בבנין.
הוא נורא רצה והתלבט לרכוש את הדירה, עד ש......
הוא עשה בירור ברשות המיסים וראה בכמה רכשתי אותה, מנקודה בה המו"מ היה על אזור ה- 640-650,000 ש"ח, הוא הוריד לאזור ה- 580,000 ש"ח.
כששאלתי אותו מה קרה הוא אמר לי (בנימוס) שהוא לא פראייר, ושאם רכשתי ב 450,000 אני לא אעשה עליו סיבוב.
העיסקה לא יצאה לפועל, הוא פספס ובגדול, גם מהסיבה שהוא הסתכל לכיס שלי ולא לכיס שלו.
בתמונות-
1.לחיצת הידיים לאחר חתימת ההסכם (לא כל השווצרים בלונדינים), במעמד עורכי הדין.
  1. טבלת דיווחי רשות המיסים: באדום עיסקה דומה שנרכשה כמה חודשים לפני ב 685,000 ש"ח, בצהוב- הרכישה שלי ב 450,000 ש"ח (150,000 ש"ח לכל יורש/אח), בירוק המימוש שלי לאחר כמה חודשים ב 640,000 ש"ח.
  2. הודעת SMS מהבחור שהפיל את העיסקה בגלל שראה שרכשתי ב 450,000 ש"ח.





קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

חבר אנונימי בפורום נדל"ן והשקעות ארצות הברית


הגבצטט
Share:



The Real Estate Investor Forum, LLC is an educational company and is not acting as a real estate broker. Always seek the services of licensed third party appraisers and inspectors to verify the value and condition of any property you intend to purchase. Never send funds directly to a seller but instead, use the services of professional title and escrow companies.

 

 

Check in with The Real Estate Investor Forum before purchasing property to verify that affiliates and markets have not changed in quality or performance. The Real Estate Investor Forum does not provide legal, tax, accounting, or other professional advice. Nothing on this website email is intended to form a contract or binding legal commitment.

©2020 ForumNadlanUSA.com - All rights reserved

צור קשר

אנחנו לא בסביבה כרגע. אבל אתה יכול לשלוח לנו דוא"ל ואנו נחזור אליך, בהקדם האפשרי.

Sending

כניסה לאתר עם שם משתמש או מדיה חברתית

או    

Forgot your details?

יצירת חשבון

X
X
X
  
פועל

כניסה או רישום בבקשה