Lej til ejer - En investeringsstrategi
Lej til ejer - En investeringsstrategi
I denne strategi køber vi en ejendom, hvor vores mål er at maksimere fortjenesten fra salget ved at sælge til lejere, som vil forpligte sig til at købe ejendommen inden for X år.
Hvad er fordelene ved en sådan aftale for lejere?
Mange familier er i en situation med lav kreditscore på grund af et bestemt problem, der er sket med dem tidligere, uanset om det er et økonomisk problem eller lave lønninger, som banken ikke vil tillade dem at få et realkreditlån på.
Vi vil tillade dem at betale leje lavere end markedet på den ene side og på den anden side i 3 år for at genopbygge deres kredit, så det længe ventede øjeblik kommer, hvor de faktisk kan få et realkreditlån og købe huset af os. Fra nu af låser lejer den pris, han vil købe huset til af os, han bor i huset fra nu af til nedsat pris og en vis procentdel af den månedlige husleje akkumuleres til hans fordel som en kredit fra købesummen. Som udgangspunkt laver vi en leje- og salgskontrakt sammen, og lejer betaler et vist forskud for ejendommen.
Lad os tage et rigtigt eksempel, som vi udførte. Vi købte en ejendom til renovering for $85,000 i et kvarter, hvor ejendommene er omkring $120,000-$140,000 værd. Ejendommen trænger til en renovering på $20,000. Samlet investering $105,000, gennemsnitlig leje i området omkring $1,250.
Forretningsplanen er opbygget som følger:
En 3-årig lejeaftale til en fast pris på 1,100 kr. uden stigning i lejeprisen (en reduktion på 150 kr. fra den gennemsnitlige lejepris), når lejer har mulighed for at købe huset i disse 3 år for 149,000. Lejeren betaler en udbetaling på $8,000 for købet af huset og modtager en kredit på 20% hver måned på den endelige betalingskonto. Det skal bemærkes, at hvis lejeren er forsinket med den månedlige betaling, modtager han ikke kreditten for den måned.
Du må spørge dig selv, hvorfor lejerne ville indvillige i at betale dig $149,000 for huset, hvis dets værdi er omkring $120,000. Vi hjælper dem faktisk med at ordne deres kredit på den ene side, på den anden side bor de i et godt kvarter, hvor de gerne ville bo med en lavere månedlig ydelse. Vi giver dem kredit til en pris på næsten 8,000 $, hvis de opfylder lejebetalingerne til tiden og giver dem mulighed for selv at eje en ejendom om cirka 3 år.
Så hvad får vi ud af det?
1. Reparationerne i hele perioden er for lejers regning, vi står kun for anlæggene den første måned.
2. Lejerne behandler dette hus, som om det var deres og passer på det, i modsætning til lejere, der er ligeglade med huset. Hvis de ender med ikke at købe det, står vi tilbage med et ordentligt renoveret og vedligeholdt hus.
3. Der er ingen betaling til et administrationsselskab og lejer overfører den månedlige betaling direkte til os hver måned.
4. Der er ingen mæglerkommission på salget.
5. De eneste betalinger, vi er ansvarlige for, er ejendomsskat og ejendomsforsikring.
I løbet af 3 år modtager vi omkring $800 om måneden netto (efter reduktion af ejendomsskat og forsikring), hvilket beløber sig til $9,600 om året og repræsenterer et nettoafkast på -9% årligt. Overskud i 3 år: $28,800
Salg inden for tre år for $149,000 minus en udbetaling på $8,000, minus den kredit, som lejerne akkumulerede $7,920, efterlader os med en saldo på $133,080, hvilket udgør en ekstra fortjeneste på $28,080 i salget.
Så hvor meget tjente vi?
3-årig lejekontrakt: 28,800 kr
Udbetaling på ejendommen: $8,000
Fortjeneste fra salget: $28,080
-----------------
Samlet fortjeneste i transaktionen: $64,880
61 % afkast i tre år eller 20 % årligt afkast
Der er selvfølgelig også lukkeomkostninger ved køb og salg og tag også hensyn til en god advokat, der beskæftiger sig med Rent To Own kontrakter til at ledsage dig i handlen.
Link til det originale indlæg i United States Real Estate Forum på Facebook - Virker på en stationær computer (For at se indlægget skal der være venner, der er blevet godkendt til forummet):
https://www.facebook.com/1885945295012997/posts/2233744006899789
De originale svar på opslaget kan læses i bunden af den aktuelle indlægsside på webstedet eller på linket til opslaget på Facebook, og du er selvfølgelig velkommen til at deltage i diskussionen
- Wow... uden tvivl en fantastisk verden
Helt anderledes end landet. - Fantastisk idé
- Meget interessant
- Du malede en rigtig ideel situation, hvor alle spillerne spiller pænt, og markedet også samarbejder.
Det har lejere med kreditproblemer ofte en grund til. Hvad sker der, når de holder op med at betale husleje? Hvad sker der, hvis ting i huset bliver ødelagt, og de beslutter, at det ikke er deres ansvar? Hvad sker der med, at ejendomsværdien i området falder, og de beslutter, at handlen virkelig ikke er det værd for dem? - Hvad sker der, hvis ejendommen efter 3 år ikke øger sin værdi og når 149k og vurderingsmanden vil vurdere
på mindre? - I hvilken by ligger ejendommen?
- Hvordan beslutter du, hvornår du skal gå ind i denne strategi? Planlægger du på forhånd?
- En interessant mulighed.
Kan 3 år være nok til at rette kreditten (jeg spørger ikke om virkelig lav kredit)? - Yakov Shem Tov
- Interessant strategi.
Tak Yariv for at dele. - Fremragende strategi.
Jeg har det i brug i en række udvalgte områder. Prøv det.
Du vil blive overrasket over at opdage, at det bliver en meget attraktiv aftale!!
Tak Yariv Golan - Jeg er stødt på flere situationer, hvor bankens eftersyn efter 3 år kommer og afgiver en rapport fyldt med rettelser og ikke godkender et realkreditlån. Disse lejere ved i øvrigt ikke, hvordan de skal beholde huset.
- Meget flot indlæg Rival. Jeg vil bare sige, at der er andre lignende og forskellige strategier til salg, men ligesom dig kan jeg godt lide Helis Opshin afhængigt af området. Det er virkelig en win win, uanset hvordan man ser på det for alle parter og i enhver mulighed, hvis aftalen er struktureret korrekt.
- Virkelig interessant tak for deling
- Tak for et fremragende indlæg
- interessant !
- Ehud Sharon
- bombe
- I det her givne eksempel er købsprisen ved lejeperiodens udløb væsentligt højere end gennemsnitsprisen i området.
Hvordan fastsættes købsprisen ved periodens udløb? , dette er bestemt ikke et tal, der bare bliver kastet i luften - Hen Lang
- Yariv, hvordan kommer du væk fra at vedligeholde huset, mens lejeren lejer? Udskifter du mekanik og apparater under renoveringer eller får du boliggaranti?
- Meget interessant,
Hvorfor ikke betale mægleren? - Champion?
- Interessen for dette stiger endda, når du begynder at kombinere denne strategi med andre strategier - for eksempel køb med ejerfinansiering og/eller salg med ejerfinansiering til køber, hvis han er en god lejer, der betaler til tiden i lang tid, men ikke har kunnet få et lån hos en finansiel instans - giv ham lånet til en rente og vilkår, der passer dig og dermed øge afkastet i virkeligheden endnu mere, det er det også helt muligt.
- Yariv, du bemærkede, at der ikke er nogen betaling til et administrationsselskab.
Hvem opkræver lejeren?
Hvem tager en reparatør med?
Hvem tager sig af regningerne?
- Yariv Golan, kan du forklare spørgsmålet om kredit? Er det faktisk 220 dollars, som lejeren får hver måned af husets pris, og hvorfor trækkes udbetalingen fra den endelige salgspris? Det er jo en del af udsalgsprisen..
- enig. Hvem vil uden et administrationsselskab passe på ejendommen og den lejer, der vil opfylde sine forpligtelser? Det kan pludselig forårsage skade eller forsvinde, og du er en million kilometer væk... ideen er ikke dårlig, men kompleks og udførelsen med fjernbetjening rejser for mange spørgsmål om implementeringen senere.
enig. Hvem vil uden et administrationsselskab passe på ejendommen og den lejer, der vil opfylde sine forpligtelser? Det kan pludselig forårsage skade eller forsvinde, og du er en million kilometer væk... ideen er ikke dårlig, men kompleks og udførelsen med fjernbetjening rejser for mange spørgsmål om implementeringen senere.
Fantastisk
Fantastisk
Yariv Golan, kan du forklare kreditsagen? Er det faktisk $220, der går ned til lejeren hver måned fra husets pris?
Og hvorfor trak du udbetalingen fra den endelige salgspris? Det er jo en del af udsalgsprisen..
Yariv Golan, kan du forklare kreditsagen? Er det faktisk $220, der går ned til lejeren hver måned fra husets pris?
Og hvorfor trak du udbetalingen fra den endelige salgspris? Det er jo en del af udsalgsprisen..
Yariv, du bemærkede, at der ikke er nogen betaling til et administrationsselskab.
Hvem opkræver lejeren?
Hvem tager en reparatør med?
Hvem tager sig af regningerne?
Yariv, du bemærkede, at der ikke er nogen betaling til et administrationsselskab.
Hvem opkræver lejeren?
Hvem tager en reparatør med?
Hvem tager sig af regningerne?
Interessen for dette stiger endda, når man begynder at kombinere denne strategi med andre strategier – fx køb med ejerfinansiering og/eller salg med ejerfinansiering til køber, hvis han er en god lejer, der betaler til tiden i lang tid, men ikke har været i stand til at få et lån hos en finansiel instans - du giver ham lånet til en rente og vilkår, der passer dig Og så vil du øge afkastet endnu mere.
Jeg gør det også, det er fuldstændig muligt og virkeligt
Interessen for dette stiger endda, når man begynder at kombinere denne strategi med andre strategier – fx køb med ejerfinansiering og/eller salg med ejerfinansiering til køber, hvis han er en god lejer, der betaler til tiden i lang tid, men ikke har været i stand til at få et lån hos en finansiel instans - du giver ham lånet til en rente og vilkår, der passer dig Og så vil du øge afkastet endnu mere.
Jeg gør det også, det er fuldstændig muligt og virkeligt
Champion?
Champion?
Meget interessant,
Hvorfor ikke betale mægleren?
Meget interessant,
Hvorfor ikke betale mægleren?
Yariv, hvordan kommer du væk fra at vedligeholde huset, mens lejeren lejer? Udskifter du mekanik og apparater under renoveringer eller får du boliggaranti?
Yariv, hvordan kommer du væk fra at vedligeholde huset, mens lejeren lejer? Udskifter du mekanik og apparater under renoveringer eller får du boliggaranti?
Hen Lang
Hen Lang
I det her givne eksempel er købsprisen ved lejeperiodens udløb væsentligt højere end gennemsnitsprisen i området.
Hvordan fastsættes købsprisen ved periodens udløb? , dette er bestemt ikke et tal, der bare bliver kastet i luften
I det her givne eksempel er købsprisen ved lejeperiodens udløb væsentligt højere end gennemsnitsprisen i området.
Hvordan fastsættes købsprisen ved periodens udløb? , dette er bestemt ikke et tal, der bare bliver kastet i luften
bombe
bombe
Ehud Sharon
Ehud Sharon
interessant !
interessant !
Tak for et fremragende indlæg
Tak for et fremragende indlæg
Virkelig interessant tak for deling
Virkelig interessant tak for deling
Meget flot indlæg Rival. Jeg vil bare sige, at der er andre lignende og forskellige strategier til salg, men ligesom dig kan jeg godt lide Helis Offshin afhængigt af området. Det er virkelig en win win, uanset hvordan man ser på det for alle parter og i enhver mulighed, hvis aftalen er struktureret korrekt.
Meget flot indlæg Rival. Jeg vil bare sige, at der er andre lignende og forskellige strategier til salg, men ligesom dig kan jeg godt lide Helis Offshin afhængigt af området. Det er virkelig en win win, uanset hvordan man ser på det for alle parter og i enhver mulighed, hvis aftalen er struktureret korrekt.
Jeg er stødt på flere situationer, hvor bankens eftersyn efter 3 år kommer og afgiver en rapport fyldt med rettelser og ikke godkender et realkreditlån. Disse lejere ved i øvrigt ikke, hvordan de skal beholde huset.
Jeg er stødt på flere situationer, hvor bankens eftersyn efter 3 år kommer og afgiver en rapport fyldt med rettelser og ikke godkender et realkreditlån. Disse lejere ved i øvrigt ikke, hvordan de skal beholde huset.
Fremragende strategi.
Jeg har den i brug i en række udvalgte områder.
prøve
Du vil blive overrasket over at opdage, at det bliver en meget attraktiv aftale!!
Tak Yariv Golan
Fremragende strategi.
Jeg har den i brug i en række udvalgte områder.
prøve
Du vil blive overrasket over at opdage, at det bliver en meget attraktiv aftale!!
Tak Yariv Golan
Interessant strategi.
Tak Yariv for at dele.
Interessant strategi.
Tak Yariv for at dele.
Yakov Shem Tov
Yakov Shem Tov
En interessant mulighed.
Kan 3 år være nok til at rette kreditten (jeg spørger ikke om virkelig lav kredit)?
En interessant mulighed.
Kan 3 år være nok til at rette kreditten (jeg spørger ikke om virkelig lav kredit)?
Hvordan beslutter du, hvornår du skal gå ind i denne strategi? Planlægger du på forhånd?
Hvordan beslutter du, hvornår du skal gå ind i denne strategi? Planlægger du på forhånd?
I hvilken by ligger ejendommen?
I hvilken by ligger ejendommen?
Hvad sker der, hvis ejendommen efter 3 år ikke øger sin værdi og når 149k og vurderingsmanden vil vurdere
på mindre?
Hvad sker der, hvis ejendommen efter 3 år ikke øger sin værdi og når 149k og vurderingsmanden vil vurdere
på mindre?
Du malede en rigtig ideel situation, hvor alle spillerne spiller pænt, og markedet også samarbejder.
Det har lejere med kreditproblemer ofte en grund til. Hvad sker der, når de holder op med at betale husleje? Hvad sker der, hvis ting i huset bliver ødelagt, og de beslutter, at det ikke er deres ansvar? Hvad sker der med, at ejendomsværdien i området falder, og de beslutter, at handlen virkelig ikke er det værd for dem?
Du malede en rigtig ideel situation, hvor alle spillerne spiller pænt, og markedet også samarbejder.
Det har lejere med kreditproblemer ofte en grund til. Hvad sker der, når de holder op med at betale husleje? Hvad sker der, hvis ting i huset bliver ødelagt, og de beslutter, at det ikke er deres ansvar? Hvad sker der med, at ejendomsværdien i området falder, og de beslutter, at handlen virkelig ikke er det værd for dem?
Meget interessant
Meget interessant
Fantastisk idé
Fantastisk idé
Wow... uden tvivl en fantastisk verden
Helt anderledes end landet.
Wow... uden tvivl en fantastisk verden
Helt anderledes end landet.