Valg af marked og partnere

#יםמהשבוי Gal Shmukler #Opslag 4

Så jeg flyttede tilbage til Austin Texas, hvor jeg bor.
Austin er en fantastisk by, og den hurtigst voksende inden for fast ejendom i de seneste år, virkelig en sjov by at bo i.
Så hvorfor ikke lave fast ejendom i Austin??
Det er et spørgsmål, jeg er blevet stillet meget. Især venner fra landet, der hører om, hvordan Austin udvikler sig, og at det er den næste Silicon Valley.
Dette er virkelig sandt.
Problemet med historien er, at jeg leder efter noget andet. Jeg leder efter Cash Flow.
Austin er forbløffende for værdistigningen, men afkastet der er i 4 procent-området (loft højre - efter udgifter), hvis det lykkes mig at lave en fuld refinansiering, som jeg talte om i det forrige indlæg, vil jeg nå en situation med negativt flow.
Og det er ikke den forretningsmodel, jeg sigter efter.
Så hvad er min plan egentlig???
Jeg ønsker at købe ejendomme med et højt afkast.
Mange gange er et højt afkast korreleret med risiko. hvilket er sandt.
Så hvordan definerer du risikoen??
Vi arbejder i klasse C-området.
Vores måde at forsikre lejemål og ejendomme på er at lave et strengt baggrundstjek, tage den første måned, den sidste måned og også et depositum.
Derudover forsøger vi at få 50 procent af lejen til at komme fra staten fra programmer som Sexin 8 og veteraner.
Nogle gange er der problemer, og lejerne er sværere, men når vi først forstår, at de er mennesker, ligesom os og behandler dem med respekt, vil vi som regel få gode lejere, som bliver i lang tid.
Faktisk har vi kun en ledig stilling på 5 procent. Hvilket betyder, at lejerne ikke går, og de giver også ekstra fra sig selv, fordi vi giver dem i samme valuta.
Så hvordan fik jeg disse egenskaber??
Så jeg indså, at Austin ikke var noget for mig, og jeg begyndte at lede efter det bedste marked for min forretningsplan.
Det var sådan jeg kom til Houston.
Jeg kendte ikke nogen i Houston, der var i fast ejendom, og jeg kendte ikke nogen, der gjorde, så jeg kiggede bare på Facebook.
Ja, der er mange problematiske ting på denne platform, men jeg bruger den primært til informationsforbrug.
Og det er præcis, hvad jeg gør i denne gruppe.
Det var sådan, jeg blev min partner i Houston Sahar.
En fantastisk fyr, der har været involveret i fast ejendom i mange år i Houston, og jeg så, at han skrev i "Ugens iværksætter" i denne gruppe. Så jeg vendte mig bare mod ham. Vi mødtes og havde straks kemi.
Vi begyndte at arbejde.
Vi så på en masse ejendomme til fælles investering, og markedet var for hårdt og konkurrencedygtigt. Så jeg sagde lige til Sahar, lad os lave engrossalg.
Vi studerede feltet, og efter 3 uger lavede vi allerede vores første aftale og tjente 20 tusind dollars på det.
Det var fantastisk, og frem for alt gav det os proof of concept (vi forstod, at det virker).
Vi begyndte at løbe
Først ringede vi selv, og nu har vi allerede telefoner, der ringer til sælgerne og lukker handler.
Men jeg... Jeg ville samle så mange aktiver som muligt.
Så vi fortsatte med engrossalg i Houston.
Efter et par måneder tog jeg et fly til Jacksonville igen, hvor mine barndomsvenner, jeg og Shay, har handlet med fast ejendom i 3 år.
Og i modsætning til min første flyvning dertil, havde jeg allerede en klar idé om, hvad jeg ville gøre.
Jeg åbnede for dem engrosområdet, det fantastiske ved det, at man faktisk sidder i førersædet.
Du kan sælge kontrakten på transaktionen, som det normalt gøres i engroshandel, du kan købe transaktionen og sælge den på markedet (også muligt med et brolån, og så vil du være mindre ude af lommen), du kan købe jord og bygge og du kan simpelthen samle aktiver.
Det vigtigste er at få en god handel.
Det er hårdt og besværligt og kræver meget arbejde og investeringer, men når det først sker, er himlen grænsen.
Så vi begyndte at arbejde og udsende kampagner for at give os mulighed for at købe så mange ejendomme med et højt udbytte som muligt, og dem, som vi kan få en fuld refinansiering for.
Dette er vores forretningsmodel.
Køb ejendomme op til 70 procent af markedsprisen, tag hårde penge, der giver os mulighed for at købe ejendommene, når 80-90 procent er finansieret af en privat långiver (til en ret høj rente) og efter 3-4 måneder gå til samme långiver og refinansiere til en lav rente. (og dagens rente er historisk lav i USA).
Når du tænker over det, hvis du tager finansiering på 4 procent, og inflationen er 4 procent, får du som udgangspunkt gratis penge.
Når du derudover tager finansiering i USA og bruger den fornuftigt, kan du nå en situation, hvor du ikke betaler skat.
Det er virkelig latterligt, men på et kapitalistisk marked som USA skal du forstå, hvordan penge fungerer, og hvordan de kan bruges på den bedste måde.
Warren Buffett siger altid, at hans sekretær og lærling betaler flere skat, end han gør.
Jeg gravede lidt i emner, der ophidser mig, men vi vender tilbage til engrossalg.
Hvad jeg faktisk gør i Houston og Jacksonville er simpelthen at komme først til sælgerne, der virkelig ønsker at sælge ejendommen, og jeg giver dem tid og bekvemmelighed.
Så hvis ejendommen opfylder mine kriterier køber jeg den, og hvis ikke sælger jeg den. Det vigtigste er, at jeg har mange udveje, og som sagt sidder jeg faktisk i førersædet.
Så der er bedre og mindre gode tilbud. Der er mange hovedpine i at håndtere telefoner, der fungerer for dig, med software, der forårsager problemer, med sælgere, med købere, med titelselskaber, med en masse uventede faldgruber.
Men i sidste ende tror jeg ikke, der er noget så rentabelt som dette.
Derudover er det vigtigt at bemærke, at valget af partnere er afgørende og er nøglen til enhver virksomhed.
Jeg har erfarne partnere, som jeg stoler på.
Jeg lærer af dem, og de lærer af mig. Alle kommer med deres del på bordet, og det er det vigtigste.
For dem, der er blevet brændt af meget problematiske partnere på andre områder, er det afgørende at vælge en partner.
I det næste indlæg vil jeg give eksempler på to transaktioner, jeg lavede, en bedre og en mindre god, og hvad jeg lærte af det.
På billedet, Jacksonville, lysets by?
Håber du nyder det og ses i indlæg 5 :)
Kærlighed
bølge