Som vi alle ved, er ejendomsinvestorernes magiske ord PLACERING

# Ugens Iværksætter Amnon Bar
# Indlæg 4

På bundlinjen vil vi gerne investere i et sted, hvor der både vil være efterspørgsel på huse og på leje af huse, altså i en by, der har konstant positiv indvandring. Phoenix i Arizona er et tydeligt eksempel, antallet af virksomheder, der flytter dertil og skaber job, er konstant stigende, men i disse dage har prisen på huse nået en meget høj pris, at det ikke længere er rentabelt at købe en ejendom der på grund af udlejningen priser, der er langt bagud i forhold til husets pris. Det er derfor, jeg solgte et af mine huse der, som jeg nævnte i et tidligere indlæg.
Der er 50 lande i USA, nogle er mere egnede til investeringer og nogle mindre, dette spørgsmål skal forstås. Da der er en tendens til, at en ældre befolkning flytter til varmere lande, så er de sydlige lande et godt rejsemål, men der er flere andre vigtige kriterier, hvoraf nogle jeg nævnte tidligere. Der er hjemmesider på internettet, som sammenligner lande med hensyn til investering i fast ejendom til leje i henhold til disse flere kriterier, som jeg kort vil uddybe her, gennemsigtigheden af ​​oplysningerne, som jeg nævnte før, hjælper meget her.
Hver by har gode og dårlige områder. Mange israelske investorer i USA investerer i områder, der anses for mindre gode (f.eks. en relativt høj kriminalitetsrate), fordi huspriserne er billigere der, og ejendomme kan købes under markedsprisen, hvilket forbedrer det månedlige afkast, som jeg allerede nævnte i tidligere indlæg. Jeg investerer faktisk i bedre områder, som min afdøde far lærte mig, der rådede mig til at tænke på salget ved køb, altså at købe sådan en ejendom, der vil sælge godt selv i mindre gode tider.
Hvordan køber man et hus?
Måden at købe en ejendom på i USA er anderledes end i Israel. I modsætning til Israel er der ingen grund til at huske ting, og der er ikke engang behov for en advokat til at repræsentere køberen eller sælgeren. Transaktionen udføres af et objektivt tillidsselskab kaldet TITLE-selskabet, som omfatter neutrale advokater, som ikke repræsenterer hverken køber eller sælger.
Køberen og sælgeren bruger tjenester fra agenter såsom mæglere i Israel, hver agent skal være kvalificeret og have et regeringscertifikat for at deltage i mægling. Sælgers agent annoncerer en ejendom til salg med en masse detaljer om huset, herunder ejerens erklæring om alle de fejl, som sælger kender til. Dette er en lovklausul, der kræver, at sælger rapporterer sandheden, ellers vil han blive sagsøgt. Sådan noget har vi ikke i Israel. Køber betaler slet ikke kurtage, sælger betaler kurtage til både sælgers agent og købers agent.
Køber afgiver et købstilbud ved hjælp af et standarddokument, hvis sælger accepterer købers tilbud så underskriver han tilbuddet og det betragtes som en kontrakt. Kontrakten overdrages til trustselskabet, der som nævnt omfatter en række advokater, der kontrollerer ejendommens retstilstand, for eksempel at der ikke er tvangsauktioner på den. På den anden side overfører køber købesummen til trustselskabet. Hvis alt er i orden, så registrerer trustselskabet på dagen for ejendomsoverdragelsen (kaldet Closing) ejendommen i registret, giver køber et forsikringsbevis på, at ejendommen er fri for panterettigheder og overfører samtidig midlerne til sælgeren. Det var afslutningen på ceremonien.
Udlejning af huset
Fra da af går huset til et administrationsselskab, der repræsenterer køberen og tager sig af alt, hvad der er nødvendigt. At finde et pålideligt trustfirma svarer til at finde en agent, normalt anbefalinger fra venner eller søgning efter anbefalinger på internettet.
Et administrationsselskab opkræver et gebyr for at finde lejere og for at administrere ejendommen. Efter at huset er indflyttet, varetager administrationsselskabet alt vedrørende vedligeholdelse, lejernes ønsker eller kommunens krav (eksempelvis beskæring af trægrene, der trænger ind i det offentlige rum). Administrationsselskabet overfører ShCD til ejerens konto hver måned ved bankoverførsel. Nogle investorer foretrækker at spare administrationsselskabets omkostninger og fjernadministrere ejendommen selv. Jeg læser i ejendomsfora på Facebook spørgsmål fra investorer såsom hvad man skal gøre når en lejer ikke betaler osv., jeg foretrækker at sove i fred mod at betale 8%-10% kommission.
Betaler en lejer ikke, sender administrationsselskabet meddelelser og hjælper det ikke, så er det berettiget til at smide lejeren ud af huset gennem retten. I modsætning til hvad der sker i Israel, tager evakueringsprocessen op til omkring halvanden måned. Sådanne tilfælde er sket for mig to gange på 20 år, så det er yderst sjældent. I Israel kan man kun drømme om sådan en ordning. Vi ses i morgen.