Styrker for aftalen
1. Indianapolis
* Metropolens befolkning er 2.1 millioner indbyggere.
* Befolkningen i selve byen tæller omkring 890 tusinde indbyggere og registrerer en samlet stigning på omkring 10% i løbet af de sidste 10 år
* Medianprisen i storbyen er 290 USD - en stigning på 18.3 % fra året før.
* 10 hovedkvarterer fra Fortune 1,000-listen og meget forskelligartede arbejdspladser.
* Udvalgt i 2020 som den tredjebedste by at arbejde i.
Med et metroområde på næsten to millioner mennesker er Indianapolis den næststørste by i Midtvesten og den 14. største i USA. Byen hældte milliarder af dollars ind i regenerering og er nu rangeret blandt de bedste byer ifølge Forbes.
Som en by med omkring 850,000 mennesker har Indy længe været kendt som et center for produktion af klimaanlæg, biler, bildele og meget mere. Som de fleste byer i USA er Indys fremstillingsindustri imidlertid faldet kraftigt, men de har ikke givet op. Faktisk gjorde de lige det modsatte. I det sidste årti er byen støt og roligt blevet et nationalt center for ny teknologi.
I dag er Indianapolis hjemsted for mere end 150 teknologivirksomheder, herunder Salesforce, Angie's List, MOBI og en organisation kaldet TechPoint, der har til formål at fremme og fremskynde væksten i Indiana -teknologisamfundet.
Nogle af de faktorer, der gør Indy attraktiv for teknologivirksomheder, omfatter lave leveomkostninger, begrænset regeringsregulering og en konstant strøm af kvalificerede ansøgere fra flere lokale (og prestigefyldte) universiteter. Faktisk tilbyder Indy teknologiarbejdere et meget mere givende liv sammenlignet med øst- og vestkysten. For eksempel skal en tekniker, der tjener 100,000 USD om året i Indianapolis, tjene 272,891 USD for at have samme levestandard i San Francisco.[bestplaces.net].
Med en voksende metrobefolkning på over to millioner indbyggere er Indianapolis utvivlsomt en lysende stjerne i Midtvesten, der har sikret sig sin plads i toppen af flere nationale ranglister. Metroen er hjemsted for forskelligartede og voksende virksomheder, en uddannet arbejdsstyrke, sportsbegivenheder i verdensklasse, prestigefyldte kulturelle attraktioner samt en stadigt voksende liste af underholdning, shopping, restauranter og underholdningsmuligheder. Beboerne nyder en højere livskvalitet end gennemsnittet som følge af en balance mellem arbejde og liv, dette tal afspejles i konsekvent høje nationale placeringer og en konstant strøm af nye udviklinger og arbejdsforpligtelser. Byen Indianapolis er det største beskæftigelsescenter i Indiana. Indianapolis, ofte omtalt som "Indy", forankrer et af de største økonomiske områder i USA. Downtown-området har oplevet en blomstrende økonomi i løbet af de sidste par år med mere end 10 regionale, nationale og internationale Fortune 500- og Fortune 1,000-selskaber, der har et stort hovedkvarter eller tilstedeværelse i metroområdet. Den økonomiske præstation i downtown Indianapolis er bedst kendt for sit center for handel, turisme, regering, finans, farmaci og højteknologiske studier. Væksten i teknologisektoren har været ekstraordinær med en tilstrømning af teknologigiganter som Salesforce.com Inc. Og andre startups fortsætter med at flytte til byen.
2. Vækst i befolkning og tjenestesteder
I løbet af de sidste 10 år er Indianapolis' befolkning vokset med mere end 8%, og forstadsdistrikter i Indianapolis som Hamilton, Boone og Hendricks har oplevet en stigning på mere end 20% i løbet af det seneste årti. Det er 36 % hurtigere vækst end landsgennemsnittet på 5 %.
Dette viser os, at Indianapolis -befolkningen vokser hurtigere end mange andre markeder i USA i dag. En ting at bemærke er, at denne hurtige vækst ikke er ny for Indianapolis. Faktisk er indie -befolkningen vokset med mere end 36% siden 1989.
I det sidste år voksede antallet af job i Indianapolis med mere end 2%, hvilket er højere end den nationale vækst på 1.7%. Derudover er Indianapolis faktisk et af de hurtigst voksende centre for teknologi og biologi i landet. Alle disse er fremragende tegn for investorer, der ønsker at investere i et voksende, men mere stabilt ejendomsmarked.
3. Stabilitet og vækst
Markedet i Indianapolis er et af de stabile ejendomsmarkeder i USA, med meget lav volatilitet på ethvert tidspunkt i markedscyklussen. Markedet nyder interesse og stærk vækst, som forventes at fortsætte i det næste årti også. Næsten 80 % af landets befolkning kan nås fra Indianapolis på én dags køretur, hvilket viser sig at være et kritisk træk i lyset af detail- og logistikmarkedernes skiftende ansigt samt den interesse, teknologivirksomheder som Salesforce finder i regionen, vil disse og flere bidrage til en stabil vækst i de kommende år.
4. Naturlig vækst
Indianapolis-markedet oplever en stor bølge af befolknings- og jobvækst i 2010-2021. Befolkningstilvækst er en af de mest kritiske efterspørgselsdrivere i multifamiliesektoren. Indianapolis oplevede en årlig vækst på 5.98% i de centrale områder af byen og næsten 1% i hovedstadsområdet. Alt dette sætter hovedstadsområdet i Indianapolis i en fantastisk position til fortsat at holde høje huslejer og belægning.
5. Stærke "exit"-betingelser
Efterspørgslen efter billige boliger af høj kvalitet i Midt-vesten og især Indianapolis er på et rekordhøjt niveau. Denne efterspørgsel forventes at vokse yderligere i takt med, at flere og flere arbejdsgivere flytter til området, byggeomkostningerne fortsætter med at stige, og udbuddet af ejendomme er ekstremt begrænset. En ejendom af denne type er meget eftertragtet af institutionelle købere, og den forbedringsplan, der er tiltænkt projektet, vil helt sikkert gøre den endnu mere attraktiv på salgsstadiet.
6. Lav husleje i forhold til markedet
Vores analyse viser et hul på op til $xxx tilskrevet den høje huslejevækst i området i de sidste 12 måneder. Strategien er at indhente dette hul ved at forbedre udlejningsprocessen og naturligvis opgradere lejlighederne.
7. Forbedring
Forbedringsstrategien omfatter opgradering af mindst 33 % af lejlighederne, samt opgradering af fællesarealer og poolområdet, beboerklubben, legepladser, skiltning og baner. Vores beregning viser rabatter på stigningen i huslejen i gennemsnit på ca. $xxx pr. opgraderet lejlighed og i alt $xxx,xxx for NOI (nettoindkomst) som følge af forbedringsoperationerne.
8. Modstand mod kriser
EN. Beboelsesejendom
I krisetider har vi set en betydelig fordel i boligejendomme, for mens kontorer og erhvervsejendomme har alternativer, såsom at arbejde hjemmefra eller bestille produkter online, har befolkningen altid brug for et sted at bo til rimelige omkostninger, og multi-familie egenskaber tillader dette.
B. Multi familie
I krisetider var de ejendomme, der viste den højeste stabilitet, flerfamilieejendomme, for hvis en af ægtefællerne mistede sit job, vil familien skrumpe fra et hus, der koster 3000 $ om måneden, til en lejlighed, der koster 850 $ om måneden og det kan ses, at huslejen af flerfamilieskomplekser øgede belægningen.
Du kan se mit foredrag om flerfamilieejendomme og deres fordele i krisetider her.
9. Fortjeneste ved køb og flow fra første dag
I ejendomshandler er der en regel - fortjenesten opnås ved købet.
Strategi: Køb til Mulighedspris ®Forbedring og fortjeneste fra nuværende leasing ® Vedligeholdelse og fortjeneste fra leasingaftaler ® Projektsalg (exit)
Det pågældende projekt er købt til en pris, der rummer en betydelig rabat i forhold til markedsprisen, og som faktisk giver et overskud allerede på købstidspunktet.
I krisetider er det vigtigste cash flow – og med en udlejningsgrad på 96 procent genererer projektet cash flow fra første dag for indgåelse af handlen.
10. Befolkningsniveauet i området
Ejendommen ligger i et B+-niveau, hvilket betyder blå krave middelklasse og en lav kriminalitetsrate.
11. Potentiale for værdistigning og værditilvækst, og potentialet for lejestigninger
Iværksætteren formåede at lukke handlen til en pris lavere end markedsprisen. Den tidligere ejer var også i stand til at opnå højere huslejer i intervallet $150-225 for de opgraderede lejligheder; Bygherren planlægger at fortsætte forbedringsprogrammet, fordi de fleste af lejlighederne forbliver urenoverede.
Ledelsesgruppens strategi omfatter renovering af de indvendige rum, samt forbedringer af fællesarealer.
Proforma-analysen forudsætter en markant stigning i huslejen for de opgraderede enheder i henhold til den huslejestigning, vi så i de enheder, der allerede er blevet renoveret. Renoveringen vil positionere ejendommen som en af de bedste ejendomme på dette delmarked, hvilket vil resultere i en markant værdistigning før salget.
12. Ejendommen
En flerfamiliehus i havestil med 470 enheder med 39 bygninger og en beliggenhed på den vestlige side af Indianapolis nær Eagle Creek Park, I-65 og I-465, 10 minutter fra centrum. Projektet blev bygget i 1977 og delvist opgraderet i 2020, hvilket giver masser af muligheder. Den nuværende ejer har investeret mere end 4 millioner dollars i opgraderinger over de sidste to år, herunder 500,000 dollars på tage, 250,000 dollars på tagrender og parkeringspladser, 250,000 dollars i et klubhus og fitnesscenter og omkring 100,000 dollars på opgraderinger af pool og picnicområde. Derudover er klubben og faciliteterne for nylig blevet opgraderet med en klassens bedste luksuspakke. Da kun 172 af de i alt 470 lejligheder er blevet opgraderet, er fortsat opgradering af resten af lejlighederne en ekstraordinær mulighed og bestemt i lyset af beviset på levedygtigheden af de lejligheder, der allerede er blevet opgraderet. I gennemsnit udlejes de opgraderede lejligheder for omkring $XXX mere end de almindelige enheder, hvor lejligheder med 2 værelser og en stue og 1.5 badeværelser og bruser får en imponerende lejestigning på omkring $XXX+. Som sådan er den fremtidige forretningsplan klar: at fortsætte med at opgradere lejlighederne og øge indkomsten markant.
13. Størrelsesfordel
Inden for fast ejendom, jo større projektet er, jo større stabilitet og stærkere organer er involveret.
Det pågældende projekt har en samlet omkostning på omkring XX millioner dollars, og projektet modtog finansiering med statsstøtte (Freddie Mac - Penny May) på X procent af projektbeløbet med en fænomenal rente på kun X procent.
Et projekt, der omfatter finansiering, øger projektets overordnede sikkerhed, fordi et eksternt organ - analytikerne fra den långivende bank, kontrollerede handlen og besluttede, at den er sikker nok til at finansiere denne aftale med XX millioner dollars.
14. Personalet
Projektet udføres sammen med en erfaren lokal partner - Juli Bolig.
Administrationsselskabet, der skal styre projektet er Element National, et enormt kapitalforvaltningsselskab, der administrerer omkring 15,000 ejendomme i USA (https://elementmgt.com), Hvilket tilføjer sikkerhed til transaktionen på grund af denne virksomheds erfaring, samt noget der sikrer effektivitet i styring og reduktion af udgifter.
En af ejerne af dets egentlige administrationsselskab og administrerende direktør (Roberto Levali) er partner i July Residential, den erfarne virksomhed, der udfører selve projektet - dette fører naturligvis til en klar identifikation af interesser og vil være en vigtig del af projektet. handlens succes.
Investeringen vil i Israel blive ledsaget af GBK - et internationalt advokatfirma og et af de førende firmaer i Israel inden for kommercielle aftaler. Akkompagnementet vil omfatte alle investorer og virksomheden.
For rådgivning om amerikansk beskatning kan du kontakte vores revisor (vend venligst tilbage til os via e-mail for at aftale et opkald).
15. En stærk exit-strategi
Ejendommen forventes at blive holdt i 3 til 5 år og på salgstidspunktet generere et betydeligt ekstra overskud til investorerne ud over det nuværende cash flow.
Efterspørgslen efter billige boliger af høj kvalitet i området er på et rekordhøjt niveau. Denne efterspørgsel forventes at vokse, efterhånden som flere og flere arbejdsgivere flytter til området, udviklingsomkostningerne stiger, da forsyningsrørledningen til delmarkedet forbliver begrænset. Multifamiliekomplekser som dette kompleks er eftertragtede af institutionelle købere, og sponsoren kan tilbyde køberen et sæt ejendomme, der kan resultere i en betydelig præmie på salgsprisen.
16. Identitet af interesser og fuldstændig registrering af investor i transaktionen
Investorer vil blive officielt registreret i selskabets stiftelsesoverenskomst som en del af ejendomsejerne.
Investorer har fortrinsret over iværksætteren i fordelingen af overskud. Vi og vores lokale partner vil personligt investere (ca. halvdelen af den nødvendige egenkapitalsaldo) sammen med investorerne og på samme betingelser.
%20Redacted_Page_09.jpg?upscale=true&width=1120&upscale=true&name=Nadlan%20Invest%20-%20Astoria%20Park%20(HEB)%20Redacted_Page_09.jpg)
%20Redacted_Page_10.jpg?upscale=true&width=1120&upscale=true&name=Nadlan%20Invest%20-%20Astoria%20Park%20(HEB)%20Redacted_Page_10.jpg)
%20Redacted_Page_11.jpg?upscale=true&width=1120&upscale=true&name=Nadlan%20Invest%20-%20Astoria%20Park%20(HEB)%20Redacted_Page_11.jpg)
%20Redacted_Page_07.jpg?upscale=true&width=520&upscale=true&name=Nadlan%20Invest%20-%20Astoria%20Park%20(HEB)%20Redacted_Page_07.jpg)
%20Redacted_Page_06.jpg?upscale=true&width=520&upscale=true&name=Nadlan%20Invest%20-%20Astoria%20Park%20(HEB)%20Redacted_Page_06.jpg)
%20Redacted_Page_08.jpg?upscale=true&width=520&upscale=true&name=Nadlan%20Invest%20-%20Astoria%20Park%20(HEB)%20Redacted_Page_08.jpg)
%20Redacted_Page_40.jpg?upscale=true&width=520&upscale=true&name=Nadlan%20Invest%20-%20Astoria%20Park%20(HEB)%20Redacted_Page_40.jpg)
Svar