Auswahl des Marktes und der Partner

#Herr Gal Shmukler #Beitrag 4

Also zog ich zurück nach Austin, Texas, wo ich lebe.
Austin ist eine erstaunliche Stadt und die am schnellsten wachsende Stadt im Immobilienbereich in den letzten Jahren, wirklich eine Stadt, in der es Spaß macht, zu leben.
Warum also nicht Immobilien in Austin machen?
Das ist eine Frage, die mir schon oft gestellt wurde. Vor allem Freunde aus dem Land, die hören, wie sich Austin entwickelt und dass es das nächste Silicon Valley ist.
Das ist wirklich wahr.
Das Problem an der Geschichte ist, dass ich nach etwas anderem suche. Ich suche nach Cashflow.
Austin ist hinsichtlich der Wertsteigerung erstaunlich, aber die Renditen dort liegen im 4-Prozent-Bereich (Obergrenze rechts – nach Kosten). Wenn ich es schaffe, eine vollständige Refinanzierung durchzuführen, wie ich im vorherigen Beitrag erwähnt habe, werde ich eine Situation von erreichen negativer Fluss.
Und das ist nicht das Geschäftsmodell, das ich anstrebe.
Was genau ist mein Plan???
Ich möchte Immobilien mit hoher Rendite kaufen.
Oftmals ist eine hohe Rendite mit einem Risiko verbunden. was wahr ist.
Wie definieren Sie also das Risiko?
Wir arbeiten im Bereich der Klasse C.
Unsere Art, die Mietobjekte und Immobilien zu versichern, besteht darin, eine strenge Hintergrundprüfung durchzuführen, den ersten Monat, den letzten Monat und auch eine Anzahlung zu nehmen.
Darüber hinaus versuchen wir, dass 50 Prozent der Mieten vom Staat aus Programmen wie Sexin 8 und Veteranen stammen.
Manchmal gibt es Probleme und die Mieter haben es schwieriger, aber wenn wir verstehen, dass sie Menschen sind, genau wie wir, und sie mit Respekt behandeln, werden wir in der Regel gute Mieter bekommen, die lange bleiben.
Tatsächlich haben wir nur eine Leerstandsquote von 5 Prozent. Das bedeutet, dass die Mieter nicht wegziehen und auch etwas von sich selbst spenden, weil wir ihnen die gleiche Währung geben.
Wie habe ich diese Eigenschaften erhalten?
Also wurde mir klar, dass Austin nicht das Richtige für mich war und ich begann, nach dem besten Markt für meinen Geschäftsplan zu suchen.
So bin ich nach Houston gekommen.
Ich kannte niemanden in Houston, der in der Immobilienbranche tätig war, und ich kannte niemanden, der sich mit Immobilien beschäftigte, also habe ich einfach auf Facebook nachgeschaut.
Ja, es gibt viele problematische Dinge auf dieser Plattform, aber ich nutze sie hauptsächlich zum Informationskonsum.
Und genau das mache ich in dieser Gruppe.
So wurde ich mein Partner in Houston Sahar.
Ein toller Typ, der sich seit vielen Jahren mit Immobilien in Houston beschäftigt, und ich habe gesehen, dass er in dieser Gruppe zum „Unternehmer der Woche“ geschrieben hat. Also habe ich mich einfach an ihn gewandt. Wir haben uns kennengelernt und die Chemie stimmte sofort.
Wir begannen zu arbeiten.
Wir haben uns viele Immobilien für eine gemeinsame Investition angesehen und der Markt war zu hart und wettbewerbsintensiv. Also habe ich gerade zu Sahar gesagt, lass uns den Großhandel betreiben.
Wir studierten das Fachgebiet und nach drei Wochen machten wir bereits unseren ersten Deal und verdienten damit 3 Dollar.
Es war erstaunlich und vor allem hat es uns einen Proof of Concept geliefert (wir haben verstanden, dass es funktioniert).
Wir begannen zu laufen
Zuerst haben wir selbst telefoniert, mittlerweile verfügen wir bereits über Telefone, mit denen wir die Verkäufer anrufen und Geschäfte abschließen können.
Aber ich... ich wollte so viel Vermögen wie möglich anhäufen.
Also fuhren wir mit dem Großhandel in Houston fort.
Nach ein paar Monaten flog ich erneut nach Jacksonville, wo meine Freunde aus Kindertagen, ich und Shay, seit drei Jahren im Immobilienhandel tätig sind.
Und anders als bei meinem ersten Flug dorthin hatte ich jetzt schon eine klare Vorstellung davon, was ich tun wollte.
Ich habe ihnen den Bereich des Großhandels eröffnet, und das Erstaunliche daran ist, dass man tatsächlich auf dem Fahrersitz sitzt.
Sie können den Vertrag über die Transaktion verkaufen, wie es normalerweise im Großhandel geschieht, Sie können die Transaktion kaufen und auf dem Markt verkaufen (auch möglich mit einem Überbrückungskredit, dann haben Sie weniger Eigenmittel), Sie können Grundstücke kaufen und bauen und Sie können einfach Vermögen anhäufen.
Die Hauptsache ist, ein gutes Geschäft zu machen.
Es ist hart und mühsam und erfordert viel Arbeit und Investitionen, aber wenn es einmal passiert, sind keine Grenzen mehr gesetzt.
Deshalb haben wir mit der Arbeit und Durchführung von Kampagnen begonnen, um möglichst viele Objekte mit hoher Rendite und einer vollständigen Refinanzierung erwerben zu können.
Das ist unser Geschäftsmodell.
Kaufen Sie Immobilien bis zu 70 Prozent des Marktpreises, nehmen Sie hartes Geld, das uns den Kauf der Immobilien ermöglicht, wenn 80-90 Prozent von einem privaten Kreditgeber finanziert werden (zu einem ziemlich hohen Zinssatz) und gehen Sie nach 3-4 Monaten zum gleichen Kreditgeber und Refinanzierung zu einem niedrigen Zinssatz. (und der heutige Zinssatz ist in den USA historisch niedrig).
Wenn Sie darüber nachdenken, wenn Sie eine Finanzierung zu 4 Prozent annehmen und die Inflation 4 Prozent beträgt, erhalten Sie im Grunde kostenloses Geld.
Wenn Sie in den USA eine Finanzierung aufnehmen und diese sinnvoll einsetzen, können Sie außerdem in eine Situation geraten, in der Sie keine Steuern zahlen.
Es ist wirklich lächerlich, aber in einem kapitalistischen Markt wie den USA muss man verstehen, wie Geld funktioniert und wie es am besten eingesetzt werden kann.
Warren Buffett sagt immer, dass seine Sekretärin und sein Lehrling mehr Steuern zahlen als er.
Ich habe mich ein wenig mit den Themen beschäftigt, die mich begeistern, aber wir kehren zum Großhandel zurück.
Was ich in Houston und Jacksonville tatsächlich mache, ist einfach, zuerst die Verkäufer zu kontaktieren, die die Immobilie wirklich verkaufen möchten, und ihnen Zeit und Bequemlichkeit zu geben.
Wenn die Immobilie also meinen Kriterien entspricht, kaufe ich sie, andernfalls verkaufe ich sie. Das Wichtigste ist, dass ich viele Auswege habe und wie gesagt tatsächlich auf dem Fahrersitz sitze.
Es gibt also bessere und weniger gute Angebote. Der Umgang mit Telefonen, die für Sie funktionieren, mit Software, die Probleme verursacht, mit Verkäufern, mit Käufern, mit Titelfirmen und vielen unerwarteten Fallstricken bereitet viele Kopfschmerzen.
Aber letzten Endes glaube ich nicht, dass es etwas so Profitables wie dieses gibt.
Darüber hinaus ist es wichtig zu beachten, dass die Wahl der Partner von entscheidender Bedeutung und der Schlüssel für jedes Unternehmen ist.
Ich habe erfahrene Partner, denen ich vertraue.
Ich lerne von ihnen und sie lernen von mir. Jeder bringt seinen Teil ein und das ist das Wichtigste.
Für diejenigen, die in anderen Bereichen von sehr problematischen Partnern verbrannt wurden, ist die Partnerwahl von entscheidender Bedeutung.
Im nächsten Beitrag werde ich Beispiele für zwei von mir durchgeführte Transaktionen nennen, eine bessere und eine weniger gute, und was ich daraus gelernt habe.
Auf dem Bild Jacksonville, die Stadt der Lichter?
Ich hoffe, es gefällt euch und wir sehen uns in Beitrag 5 :)
Liebe
Gal