Neubau, was ein guter Businessplan ist und wie man eine Investition prüft

#יםמהשבוי# Dor Goldstein # Beitrag 5 #
Der erste Beitrag, der sich mit Makros befasste, beschrieb eine Situation, die in den meisten Teilen der USA besteht, wo Häuser immer noch nahe dem Baupreis verkauft werden.
Es ist möglich, durch konzentriertes Bauen in großen Mengen Kosten zu senken und eine Art Rentabilität zu erreichen. Ich persönlich verbinde mehr mit Qualität als mit Quantität, vor allem, weil Sie dann schöne Dinge erstellen und in die kleinen Details investieren können, im Vergleich zu Arbeit nach Gewicht wo Sie Ich muss jedes Detail einschränken, weil alles in Vielfachen ist.
In der Praxis können 10 Wohnungen in einer teuren Gegend so viel kosten wie 100 Häuser in einer billigen Gegend.
Zur Veranschaulichung: In guten Stadtteilen von Brooklyn werden Wohnungen für über 1,500 Dollar pro Fuß verkauft. Nach israelischen Maßstäben kostet eine 100-Meter-Wohnung eineinhalb Millionen plus oder minus Dollar.
In der Metropole New York sind die Preise hoch, der Schwierigkeitsgrad dementsprechend. Es gibt unzählige Faktoren, die den Preis erhöhen, ein Projekt verzögern, aufhalten und erschweren können. Unerfahrene Unternehmer werden auf Probleme stoßen und vom Plan abweichen.
Aus der Notwendigkeit dieser Schwierigkeiten ergibt sich die Möglichkeit, Vermietungen und andere Unternehmungen zu kippen, die relativ wenig Kapital und Wissen erfordern, daher gibt es einen hohen Wettbewerb.
Im Neubau ist die Konkurrenz deutlich geringer.
Die Gewinnbeteiligung beträgt in der Regel etwa 100 % des Eigenkapitals.
Das Schönste an der ganzen Geschichte ist, dass Sie eine bestimmte Straße oder Nachbarschaft beeinflussen und dort ein Gebäude errichten können, das für immer bleiben wird, wie eine Statue oder ein anderes Kunstwerk.
Als Investor rentieren Projekte dieser Art am meisten mit einem Abschlag und die Ausführung ist gut, in den beiden aktuellen Projekten, die ich derzeit durchführe, erreicht ein konservativer Plan eine jährliche Rendite von fast 20 %.
Die Volatilität ist hoch und Projekte können sich verzögern,
Als Beispiel für einen gesunden Geschäftsplan im Vergleich zu einem übermäßig optimistischen und ehrgeizigen Plan werde ich zwei echte Beispiele verwenden.
In der Vergangenheit, bevor ich in das Feld einstieg, investierte mein Vater mit einem Fonds, der für unsere Geschichte als Registrierungsfonds bezeichnet wird (wie zu beeindrucken), in ein Projekt, das der Fonds für, bitte beachten Sie, den Fonds aufbrachte erhoben, es ist nicht der Unternehmer, er verdient so oder so, und in der Regelung, die der Fonds früher getroffen hat, würde der Unternehmer auch so oder so verdienen
In der Praxis würden für jeden Dollar, der aus der Tasche des Investors kommen würde, nur 80 Cent im Projekt landen, der Rest würde alle Arten von Gebühren, Management, Rekrutierung usw. usw. bezahlen.
Das heißt, das Projekt startet mit minus 20 %.
Der erste Fehler ist das Modell des Fonds, wenn sein Gewinn in Form von "irgendeiner Art falscher Gebühr" besteht, wird sein Interesse, so viel Volumen wie möglich zu machen, und nicht unbedingt Projekte mit hohen Erfolgsaussichten. Der Ausdruck Moral Hazard beschreibt eine Situation, in der das Geldnehmen nicht mit der Verantwortung für das Geld einhergeht. In diesem Beispiel ist es neben der Tatsache, dass es keine Verantwortung gibt, auch den Fonds wert, einfach so viel Geld zu sammeln wie möglich. ..
Zweiter Fehlschlag, der Plan war, ein 8-Apartment-Gebäude in ein Luxushaus zu verwandeln und es für 21 Millionen Dollar zu verkaufen ... Sie müssen nichts von Immobilien verstehen, um zu wissen, dass es für 1 Million viel mehr potenzielle Käufer gibt im Vergleich zu 20 m.
Schneller Vorlauf, das Prockit ist gescheitert, die Investoren haben alles verloren, der Registrierungsfonds und der Entwickler haben ihre Provision verdient.
Bei meinem vor einem halben Jahr gestarteten Projekt hingegen habe ich das Kapital selbst aufgebracht, einen 7-stelligen Betrag in Schekel hineingesteckt, also ist von Anfang an klar, dass ich als Unternehmer etwas zu verlieren habe, und das habe ich auch klar, dass ich an das Projekt und den Plan glaube.
Das Programm, Sie haben 6 Wohnungen zu Preisen von durchschnittlich 1.7 Mio. gebaut, was für die Gegend normal ist, springt nicht über den Durchschnitt und braucht keinen Milliardär, um mein Produkt zu kaufen, es gibt normale Leute, die ständig solche Wohnungen kaufen .
Ein geringer Leverage, etwa 60 % der Gesamtkosten, bedeutet, dass das fertige Gebäude weniger als 40 % des geschuldeten Wertes ausmacht, was viel Flexibilität lässt, wenn es zu Verzögerungen kommt. Das Risiko, Eigenkapital bei Immobilien zu verlieren, ist in erster Linie eine Hebelwirkung.
Eine hohe Hebelwirkung zusammen mit ungeplanten Ausgaben und Verzögerungen kann dazu führen, dass die Schulden den Wert der Sicherheit (des mit Eigenkapital gekauften Vermögenswerts) übersteigen.
Eine kurze Zusammenfassung und ein denkwürdiger Satz: „Man sollte den Menschen nicht vertrauen, man vertraut besser der Situation“
Ein Unternehmer, der respektables Eigenkapital einbringt, der die Aufgabe kennt, der vernünftige Hebel einsetzt und dessen Businessplan keine „Gefälligkeiten von irgendjemandem“ benötigt, bedeutet, dass er nicht auf eine Ausnahmegenehmigung der Gemeinde oder eines Ausnahmekäufers oder dergleichen angewiesen ist außergewöhnliches Ereignis für den Erfolg des Plans.
Dies ist eine Situation, die die Investition in die richtigen Hände legt, denn der Unternehmer muss dafür sorgen, dass es funktioniert, die Zahlen sprechen wie immer.
Das bedeutet nicht, dass Fehler nicht passieren können, aber es bedeutet, dass die Entscheidung auf der Grundlage richtiger realistischer Faktoren getroffen wurde und nicht auf Gefühlen oder Vertrauen in Menschen, die leider dazu neigen, zu enttäuschen.
Das bedeutet auch nicht, dass es keine guten Leute auf diesem Gebiet gibt, ich kenne persönlich mehrere Unternehmer, die Investoren mehr zurückgegeben haben, als sie schuldeten, weil sie sich enttäuscht fühlten oder weil ein Investor am Ende des Projekts früh Geld brauchte usw .
Aber auch hier spielt die Situation eine Rolle, wenn der Plan gut ist und der Hebel stimmt, dann hat der Unternehmer die Möglichkeit „groß“ zu sein.
Fotos von zwei im Bau befindlichen Gebäuden in Brooklyn
Jeweils 6 Wohnungen