Die Immobilienpreise müssten so stark fallen, damit die Käufer eine Pause bekommen

Seit die Hauspreise in die Stratosphäre gestiegen sind, haben viele Erstkäufer gebetet, dass sie sinken würden, damit sie es sich leisten könnten, Hausbesitzer zu werden. Ihre Wünsche scheinen erfüllt worden zu sein – und doch sind sie in einem Paradoxon gefangen: Selbst als die Preise zu fallen begannen, stiegen die Kosten für den Kauf eines Eigenheims. Viel.
Der Grund für die Diskrepanz: Die Hypothekarzinsen steigen.
Die meisten Menschen konzentrieren sich immer noch auf den Preis einer Immobilie. Tatsächlich ist diese Art von Listenpreisbesessenheit tief in der amerikanischen Psyche verankert. Aber natürlich unterscheidet sich der Kauf eines Hauses stark vom Kauf von Produkten in einem stationären Geschäft oder dem Online-Shopping. Wenn Hauskäufer nicht alles in bar kaufen, nehmen sie einen langfristigen Kredit auf, um ihren Kauf zu finanzieren. Und die Aufnahme dieses Geldes ist mit hohen Kosten verbunden – die steigen, wenn die Hypothekenzinsen steigen.
Auf nationaler Ebene liegt die durchschnittliche Hypothekenzahlung derzeit um etwa 77 %* höher als vor einem Jahr. Der größte Teil dieses Anstiegs ist auf die höheren Zinsen zurückzuführen, die von der niedrigen Spanne von 3 % auf rund 7 % für 30-jährige Festzinsdarlehen gestiegen sind. Und das verbesserte die Wahrscheinlichkeitsgleichung vollständig.
„Der Zinssatz ist absolut wichtig“, sagt Realtor.com® Senior Economist George Ratio. "Der Hypothekenzins kann die Fähigkeit eines Menschen, ein Haus zu kaufen, fast unabhängig vom Preis beeinträchtigen oder beeinträchtigen."
Damit diese Zahlungen wieder auf den Stand von vor einem Jahr zurückkehren, müssten die Eigenheimpreise um 45 % fallen (vorausgesetzt, die Zinsen bleiben dort, wo sie sind). Lassen Sie das einen Moment auf sich wirken. Wenn die Hypothekenzinsen auf 8 % steigen, müssten die Preise um etwa 50 % fallen, um zu den Zahlungsspannen des letzten Jahres zurückzukehren.
Hypothekenzinsen machen so viel Unterschied.
„Die Preise müssen deutlich sinken, damit Wohnungskäufer das Gefühl haben, wirklich ein Schnäppchen gemacht zu haben“, sagt Ratio. „Wenn wir bei einem Zinssatz von etwa 3 % geblieben wären, hätte der Preisverfall den Menschen die Möglichkeit gegeben, ein Schnäppchen oder etwas zu machen, das tatsächlich rentabler ist. Aber mit den Zinsen … wird nicht erwartet, dass sie in absehbarer Zeit wieder auf diese 3 %-Niveau zurückkehren, selbst ein Preisrückgang von 10 % wird kein Schnäppchen sein.“
Mit sinkenden Wohnungspreisen ist nicht zu rechnen
Die Chance, dass die Wohnungspreise um 45 % sinken, ist äußerst gering. Die Preise sind im Frühjahr und Sommer leicht von ihren Höchstständen gefallen, steigen aber jedes Jahr weiter. Die meisten Immobilienexperten erwarten auf nationaler Ebene nur einen Rückgang von etwa 10 %, obwohl der genaue Betrag voraussichtlich landesweit stark variieren wird.
„Es ist ziemlich selten, dass die Immobilienpreise wirklich sinken. Das kommt nicht oft vor“, sagt Padraic Garvey. Er ist Leiter der regionalen Forschung für Amerika beim multinationalen Bank- und Finanzdienstleistungsunternehmen ING.
Während der Großen Rezession fielen die Immobilienpreise gegenüber ihrem Höchststand in den 30er Jahren nach dem Platzen der Immobilienblase nur um etwa 2000 %. Dies war hauptsächlich auf Subprime-Kredite, rücksichtslose Kredite, eine Welle von Zwangsvollstreckungen, die den Markt mit bezahlbarem Wohnraum überschwemmte, und mehr zum Verkauf stehende Häuser als Käufer zurückzuführen.
Heute sind diese riskanten Hypothekendarlehen weitgehend abgeschafft. Nur die qualifiziertesten Käufer – diejenigen, die am unwahrscheinlichsten in die Zwangsvollstreckung gehen – erhalten Kredite. Und statt einer Fülle von Wohnungen gibt es einen ernsthaften Mangel an Miet- und Verkaufsobjekten mit weitaus mehr Käufern und Mietern als verfügbare Wohnungen. Dies hält eine Untergrenze unter den Preisen und verhindert, dass sie zu weit fallen.
"Diejenigen, die sagen: 'Was steigt, muss fallen', ich schätze, dass sie über die Wirtschaftstheorie hinter den Preisen nachdenken wollen", sagt Lisa Sturtevant, Chefökonomin von Bright MLS, einem Dienst für mehrere Listen, der die mittelatlantische Region abdeckt . „Aber das Angebot muss deutlich steigen, wenn wir mit einem großen Preisverfall rechnen, und wir bauen einfach seit Jahren nicht genug Wohnungen.“
Niedrige Zinsen trugen dazu bei, den historischen Anstieg der Immobilienpreise während der COVID-19-Pandemie anzuheizen. Da die Käufer jeden Monat weniger Hypothekenzinsen ausgaben, hatten sie mehr Geld, das sie in Eigenheime investieren konnten. Dies löste einen Immobilienrausch aus, der zu hektischen Bieterkämpfen, Investoren, die fast alles in Sichtweite kauften, und sechsstelligen Geboten über dem geforderten Preis führte.
Jetzt, da die Zinsen gestiegen sind und sich der Betrag erhöht hat, von dem sich die neuen Hausbesitzer von heute jeden Monat trennen müssen, haben die Käufer nicht mehr so ​​​​viel Geld, das sie für das eigentliche Haus ausgeben können. Ihr Geld geht stattdessen an den Kreditgeber. Die Preise mussten also etwas sinken.
„Ich gehe davon aus, dass die Preise von ihren Höchstständen fallen werden. Aber in den meisten Märkten werden die Preise [immer noch] 10 %, 20 %, 30 % höher sein als 2019 vor der Pandemie“, sagt Sturtevant. "
Die monatlichen Hypothekenzahlungen sind im vergangenen Jahr in die Höhe geschossen
Im vergangenen Oktober betrug die durchschnittliche Hypothekenzahlung landesweit 1,245.48 USD pro Monat. Ein Jahr später gaben die Käufer etwa 1,000 US-Dollar mehr pro Monat aus – für dieselbe Immobilie, ohne Steuern oder Versicherungskosten. Allerdings stiegen die Wohnungspreise im Oktober nur um 13.3 % im Jahresvergleich. Das bedeutet, dass das meiste zusätzliche Geld, das sie ausgaben, aus höheren Zinsen stammte
Über die Laufzeit eines 30-jährigen Darlehens zahlen Käufer 345,247.20 USD mehr, als wenn sie ein Jahr zuvor abgeschlossen hätten. Das setzt natürlich voraus, dass sie ihre Kredite nicht refinanzieren, wenn die Zinsen sinken.
„Das ist eine Menge Geld“, sagt Sturtvant. "Das hat große Auswirkungen auf die Haushaltskassen."
Der Zinssatz für die Hypothek kann weiter steigen
Die Hypothekarzinsen haben gute Chancen, weiter nach oben zu steigen – zum Leidwesen der Wohnungskäufer.
Die US-Notenbank erhöhte ihre Leitzinsen, um die Inflation einzudämmen. Hypothekenzinsen, die separat sind, folgen im Allgemeinen dem Pfad der Fed, steigen, wenn die Zinssätze der Fed steigen, und fallen, wenn die Fed ihre eigenen senkt.
Die Fed senkt die Zinssätze normalerweise nur, um der Wirtschaft bei Bedarf einen Schub zu geben, was während der Pandemie geschah.
„Die einzige Möglichkeit, wie ich sehe, dass die Hypothekenzinsen ihren Aufwärtstrend stoppen, ist, wenn die Wirtschaft in eine schwere Rezession stürzt“, sagt Ratio.
* Diese Berechnung berücksichtigt die mittleren Immobilienpreise von Oktober 2022 und 2021 von Realtor.com und die durchschnittlichen wöchentlichen Hypothekenzinsen für 30-jährige Festzinsdarlehen in der letzten Oktoberwoche unter Verwendung von Daten von Freddie Mac. Steuern und Versicherungskosten sind nicht enthalten.

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