Ποια είναι η πρόβλεψη για την αγορά κατοικίας;

βασικά σημεία
Οι πωλήσεις κατοικιών σημείωσαν πτώση για ένατο συνεχόμενο μήνα, με μείωση 28.4% στις συναλλαγές σε σύγκριση με αυτήν την περίοδο πέρυσι.
Οι μέσες τιμές υποχώρησαν επίσης, φτάνοντας τα 379,100 δολάρια σε σύγκριση με 413,800 δολάρια τον Ιούνιο.
Έρχεται καθώς τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων συνεχίζουν να αυξάνονται ραγδαία, κυμαίνοντας γύρω στο 7% από κάτω από 3% στο τέλος του 2021.
Για τους αγοραστές για πρώτη φορά, αυτό σημαίνει ότι μπορούν να έχουν μια πιο μακροπρόθεσμη άποψη για τα σχέδια αγοράς κατοικίας τους, με μια επενδυτική επιλογή που πρέπει να εξετάσουν για την αύξηση της προκαταβολής τους.
Οι πωλήσεις κατοικιών συνεχίζουν να μειώνονται με τον Οκτώβριο να είναι ο ένατος στη σειρά μήνας που έχουμε δει τους αριθμούς να μειώνονται. Έβλεπε πτώση 5.9% στις πωλήσεις σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα, με ετήσια ποσοστά πτώση 28.4%.
Αυτή είναι η μεγαλύτερη πτωτική τάση από το 1999 και οι αναλυτές αναρωτιούνται τι σημαίνει αυτό για την αγορά κατοικίας.
Επειδή ακριβώς όπως πολλά από τα οικονομικά δεδομένα που βλέπουμε αυτή τη στιγμή, δεν είναι όλα άσχημα. Αν και ο αριθμός των πωλήσεων κατοικιών παρουσιάζει μια πολύ σαφή πτωτική τάση, οι μέσες τιμές μέχρι στιγμής διατηρούνται αρκετά καλά.
Η διάμεση τιμή κατοικίας στις ΗΠΑ έφτασε τα 379,100 δολάρια τον Οκτώβριο, αντιπροσωπεύοντας αύξηση 6.6% σε σύγκριση με τους προηγούμενους 12 μήνες. Δεν είναι όλα καλά, ωστόσο, με αυτό το νούμερο κάτω από το υψηλό του Ιουνίου των 413,800 $.
Τι βλέπουμε λοιπόν εδώ; Καθώς οι αριθμοί των πωλήσεων κατοικιών συνεχίζουν να μειώνονται και η διάμεση τιμή πέφτει από την κορύφωσή της, είναι αυτή η αρχή μιας ύφεσης στην αγορά κατοικίας; Ή μήπως το ακίνητο παίρνει μια ανάσα πριν επαναφορτιστεί;
Γιατί ψύχεται η αγορά κατοικίας;
Προφανώς, η ζέστη αρχίζει να βγαίνει από την αγορά κατοικίας. Αυτό ακολουθεί δύο χρόνια απίστευτα ισχυρής ανάπτυξης, παρά την αναταραχή που προκλήθηκε από την πανδημία Covid-19.
Η ικανότητα εξ αποστάσεως εργασίας (και η φαινομενική υπαρξιακή κρίση που βιώνουν πολλοί!) οδήγησε σε έναν πολύ ενεργό τομέα ακινήτων που είδε τον δείκτη τιμών κατοικιών στις ΗΠΑ να αυξάνεται κατά 37.22% μεταξύ του πρώτου τριμήνου του 2020 και του πρώτου τριμήνου του 2022 .
Τώρα η παλίρροια φαίνεται να αλλάζει, αλλά γιατί;
Λοιπόν, μπορούμε να κατηγορήσουμε τη Fed. Το φταίξιμο είναι μάλλον λίγο σκληρό, αλλά η πραγματικότητα είναι ότι η αγορά κατοικίας επηρεάζεται άμεσα από την αύξηση των επιτοκίων. Επί του παρόντος, η Fed καταπολεμά σκληρά τον πληθωρισμό, οδηγώντας σε τέσσερις διαδοχικές αυξήσεις επιτοκίων κατά 0.75 ποσοστιαίες μονάδες.
Θα ήταν μεγάλη συμβουλή αν συνέβαινε μόνο μία φορά. Το να συμβεί τέσσερις φορές στη σειρά είναι μια σοβαρή κίνηση.
Το βασικό επιτόκιο συνδέεται άμεσα με το επιτόκιο που πληρώνουν οι καταναλωτές για στεγαστικά δάνεια. Η ιδέα πίσω από αυτό είναι ότι αυξάνοντας το ενδιαφέρον για στεγαστικά δάνεια, πιστωτικές κάρτες, προσωπικά δάνεια και οποιαδήποτε άλλη μορφή πίστωσης, οι καταναλωτές έχουν λιγότερα χρήματα στις πίσω τσέπες τους για να ξοδέψουν σε άλλα πράγματα.
Χαμηλότερες δαπάνες σημαίνει χαμηλότερα έσοδα για τις επιχειρήσεις, γεγονός που βοηθά στην επιβράδυνση της οικονομικής ανάπτυξης και τελικά στη μείωση του πληθωρισμού.
Και έχει μεγάλο αντίκτυπο στην αγορά στεγαστικών δανείων.
Την περασμένη εβδομάδα, το μέσο 30ετές σταθερό επιτόκιο στεγαστικών δανείων στις ΗΠΑ διαμορφώθηκε στο 6.61%, το οποίο μειώθηκε ελαφρά από 7.08% την προηγούμενη εβδομάδα. Πρόκειται για μια τεράστια αύξηση από το τέλος του 2021, όταν το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων ήταν κάτω από το 3%.
Αυτό το μεμονωμένο ζήτημα προκαλεί σημαντικό πρόβλημα στην αγορά ακινήτων.
Αν σκεφτείτε ένα ζευγάρι που αναζητά το πρώτο του σπίτι, έχει γίνει πολύ πιο ακριβό τους τελευταίους μήνες. Θα μπορούσαν να εξοικονομήσουν δυναμικά για την προκαταβολή τους, ενώ προβλέπουν ό,τι μπορούν να αντέξουν οικονομικά για τη μηνιαία πληρωμή του στεγαστικού τους δανείου.
Μάλλον παρακολούθησαν προσεκτικά την αγορά και ίσως διάλεξαν μερικά σπίτια που ταιριάζουν στις ανάγκες τους.
Τώρα, το ίδιο ζευγάρι μπορεί να ανακαλύψει ότι το σπίτι των ονείρων του ξαφνικά είναι εκτός οικονομικής εμβέλειας. Για μια υποθήκη 400,000 $ με επιτόκιο 3%, αυτό το ζευγάρι θα αναζητούσε μηνιαία αποπληρωμή 1,686 $ το μήνα για σταθερή περίοδο 30 ετών.
Τώρα, με επιτόκια περίπου 7%, αυτή η ίδια υποθήκη θα τους κόστιζε 2,661 δολάρια το μήνα.
Ίδιο σπίτι, ίδια τιμή, ίδια προκαταβολή, αλλά μια υποθήκη που κόστιζε σχεδόν 1,000 δολάρια το μήνα. Για πολλούς αγοραστές, αυτό θα καταστήσει την αγορά της πρώτης τους κατοικίας μη οικονομικά προσιτή.
Αυτό δεν είναι απλώς ένα πρόβλημα αγοραστή για πρώτη φορά
Το ίδιο πρόβλημα προκύπτει για τους υπάρχοντες ιδιοκτήτες σπιτιού που θέλουν να μετεγκατασταθούν. Μερικές φορές είναι δυνατό να μεταφερθεί μια υπάρχουσα υποθήκη σε ένα νέο ακίνητο, αλλά γενικά οι άνθρωποι θέλουν να μετακινηθούν για να αναβαθμίσουν, όχι να μειώσουν το μέγεθος.
Σε αυτή την περίπτωση, πολλοί μετακομιστές σπιτιού θα χρειαστεί να προσθέσουν κάποια επιπλέον κεφάλαια στην υποθήκη τους, για να διευκολύνουν τη μετακόμιση σε ένα μεγαλύτερο ή πιο πολυτελές ακίνητο. Και πάλι, είναι πολύ πιο δύσκολο τώρα για τους ανθρώπους σε αυτή την κατάσταση από ό,τι ήταν πριν από έξι ή δώδεκα μήνες.
Αυτό προκαλεί επιβράδυνση σε ολόκληρη την αλυσίδα. Λιγότεροι μετακινούμενοι σημαίνουν λιγότερα ακίνητα στην αγορά προς πώληση και λιγότεροι αγοραστές που αναζητούν ένα νέο μέρος. Μια χαμηλότερη προσφορά θα οδηγούσε κανονικά σε υψηλότερη ζήτηση, αλλά σε αυτήν την κατάσταση η ζήτηση και η προσφορά μειώνονται ταυτόχρονα.
Η πρόβλεψη για την αγορά κατοικίας
Προφανώς δεν έχουμε κρυστάλλινη μπάλα, αλλά η τρέχουσα τάση είναι πιθανό να συνεχιστεί για κάποιο χρονικό διάστημα. Μπορούμε να είμαστε σίγουροι για αυτό επειδή ο πρόεδρος της Fed Jerome Powell έχει καταστήσει πολύ σαφείς τις προθέσεις του σχετικά με τα επιτόκια το επόμενο έτος.
Ενώ τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων φαίνονται υψηλά τώρα, αναμένεται να αυξηθούν πολύ υψηλότερα. Οι πραγματικοί αριθμοί μένουν να φανούν, αλλά η Fed έχει δηλώσει ότι βλέπει κορυφαία βασικά επιτόκια κοντά στο 5% μέχρι το τέλος του τρέχοντος κύκλου.
Πρόκειται για αύξηση περίπου 0.75 ποσοστιαίων μονάδων από το τρέχον επίπεδο, που θα μπορούσε να σημαίνει επιτόκια στεγαστικών δανείων άνω του 8%. Αυτό δεν είναι ανοδικό για την αγορά κατοικίας.
Αυτή τη στιγμή οι αγοραστές αποθαρρύνονται από το πολύ υψηλότερο κόστος στεγαστικών δανείων. Καθώς οι τιμές των κατοικιών αρχίζουν να πέφτουν περαιτέρω, οι πωλητές θα είναι εξίσου απρόθυμοι να πουλήσουν και θα είναι πιο πιθανό να αντέξουν μέχρι να επιτύχουν μια αξία πώλησης πιο κοντά σε αυτήν που ήταν το 2021.
Αυτό είναι ένα συνηθισμένο σενάριο στην αγορά κατοικίας. Χωρίς μια ξεκάθαρη κατάρρευση όπως είδαμε το 2008, ο τομέας έχει ουσιαστικά τεθεί σε χειμερία νάρκη καθώς οι πεισματικοί αγοραστές αντέχουν και οι επίμονοι πωλητές αγκυρώνουν τις αξίες των ακινήτων τους στα προηγούμενα υψηλά.
Πώς μπορούν να προετοιμαστούν οι αγοραστές για πρώτη φορά
Δεν πρόκειται να αποκαλύψουμε την αλήθεια, η αγορά του πρώτου σας σπιτιού πιθανότατα θα γίνει πολύ πιο δύσκολη πριν γίνει ευκολότερη. Αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι δεν μπορείτε να κάνετε τίποτα για να βελτιώσετε τις πιθανότητές σας.
Ένας από τους καλύτερους τρόπους για να βοηθήσετε να ανεβείτε στη σκάλα του ακινήτου είναι να βεβαιωθείτε ότι η προκαταβολή σας είναι όσο το δυνατόν μεγαλύτερη. Προφανώς αυτό σημαίνει εξοικονόμηση όσο περισσότερο μπορείτε, αλλά είναι επίσης σημαντικό να κάνετε τα χρήματα να λειτουργούν και για εσάς.
Εάν αναμένετε να αγοράσετε ακίνητο το επόμενο ή δύο χρόνια, η καλύτερη επιλογή θα είναι πιθανώς η επιμονή σε επιλογές που βασίζονται σε μετρητά, όπως τα CD. Το θετικό της αύξησης των επιτοκίων είναι ότι θα πληρώσουν λίγο περισσότερους τόκους από ό,τι πλήρωναν στο παρελθόν, αλλά και πάλι δεν πρόκειται να είναι κάτι τρελό.
Εάν έχετε τρία ή περισσότερα χρόνια μέχρι να περιμένετε να είστε στην αγορά για ένα σπίτι, έχετε περισσότερες επιλογές. Τότε είναι που μπορείτε να αρχίσετε να αναζητάτε επενδύσεις για να ενισχύσετε την αρχική σας κατάθεση.
Πιθανότατα εξακολουθείτε να μην θέλετε να πάτε πολύ υψηλού κινδύνου, επομένως θέλετε μια επένδυση με μεγάλο εύρος διαφοροποίησης. Η σουίτα Active Indexer επενδύει σε ολόκληρη την αγορά των ΗΠΑ και χρησιμοποιεί τη δύναμη της τεχνητής νοημοσύνης για να προβλέψει και να εξισορροπήσει ξανά το χαρτοφυλάκιο εβδομαδιαία.
Επιπλέον, μπορούμε επίσης να προσθέσουμε την προστασία χαρτοφυλακίου με τεχνητή νοημοσύνη. Χρησιμοποιεί τεχνητή νοημοσύνη για να αναλύσει το χαρτοφυλάκιό σας και στη συνέχεια αξιολογεί την έκθεσή του σε διάφορες μορφές κινδύνου, συμπεριλαμβανομένου του κινδύνου επιτοκίου, του κινδύνου πετρελαίου και του συνολικού κινδύνου αγοράς.
Στη συνέχεια, εφαρμόζει αυτόματα εξελιγμένες στρατηγικές αντιστάθμισης κινδύνου για να τις αντισταθμίσει, με βάση την ευαισθησία του συνολικού χαρτοφυλακίου.
Είναι σαν να έχεις το δικό σου προσωπικό hedge fund στην τσέπη σου.