Elegir mercado y socios

# Emprendedora de la semana Gal Schmuckler # Puesto 4

Así que volví a Austin, Texas, donde vivo.
Austin es una ciudad increíble y la que más ha crecido en el campo de los bienes raíces en los últimos años, una ciudad verdaderamente divertida para vivir.
Entonces, ¿por qué no hacer bienes raíces en Austin?
Esta es una pregunta que me han hecho mucho. Especialmente amigos del país que se enteran de cómo se está desarrollando Austin y que es el próximo Silicon Valley.
Eso es verdad.
El problema con la historia es que estoy buscando otra cosa. Estoy buscando flujo de caja.
Austin es sorprendente para un aumento en el valor, pero los rendimientos están en el rango del 4 por ciento (tasa de capitalización - después de los gastos) si logro hacer un refinanciamiento completo, como dije en la publicación anterior, alcanzaré un estado de flujo de efectivo negativo. .
Y ese no es el modelo de negocio que busco.
Entonces, ¿cuál es exactamente mi plan?
Quiero comprar propiedades de alto rendimiento.
Muchas veces, una alta rentabilidad se correlaciona con el riesgo. Cual es verdad.
Entonces, ¿cómo se define el riesgo?
Trabajamos en el área Clase C.
Nuestra forma de asegurar los alquileres y las propiedades es hacer una verificación de antecedentes rigurosa, tomar un primer mes, el último mes y también un depósito.
Además, nos esforzamos por que el 50 por ciento de los alquileres provengan del estado de programas como Saksin 8 y Veterans.
A veces hay problemas y los inquilinos son más difíciles, pero una vez que entendemos que son seres humanos, igual que nosotros y los tratamos con respeto, normalmente conseguiremos buenos inquilinos que se quedarán por mucho tiempo.
De hecho, solo tenemos una tasa de vacantes del 5 por ciento. Lo que significa que los inquilinos no se van y también están dando más de ellos mismos porque les estamos dando la misma moneda.
Entonces, ¿cómo entré en estas propiedades?
Entonces me di cuenta de que Austin no era para mí y comencé a buscar qué mercado es mejor para mí para mi plan de negocios.
Así llegué a Houston.
No conocía a nadie en Houston que se ocupara de bienes raíces y no conocía a nadie que lo supiera, así que busqué en Facebook.
Sí, hay muchas cosas problemáticas en esta plataforma, pero la uso principalmente para el consumo de información.
Y eso es exactamente lo que hago en este grupo.
Así fue como llegué a mi socio en el Houston Crescent.
Un tipo increíble que ha estado en el negocio de bienes raíces durante muchos años en Houston y vi que escribió en "El empresario de la semana" en este grupo. Así que me volví hacia él. Nos conocimos y, sinceramente, tuvimos química.
Empezamos a trabajar.
Examinamos muchas propiedades de inversión conjunta y el mercado era demasiado difícil y competitivo. Así que acabo de decir media luna, vamos a navegar.
Estudiamos el campo y después de 3 semanas ya habíamos hecho nuestro primer trato y ganamos $ 20 con él.
Fue increíble y, sobre todo, nos dio una prueba de concepto (nos dimos cuenta de que funcionaba).
Empezamos a correr
Al principio hicimos las llamadas nosotros mismos, y ahora ya tenemos teléfonos que llaman a los vendedores y cierran tratos.
Pero yo ... quería acumular tantos activos como fuera posible.
Así que continuamos navegando en Houston.
Después de unos meses tomé un vuelo nuevamente a Jacksonville, donde mis amigos de la infancia, Itai y Shai, han estado negociando bienes raíces durante 3 años.
Y a diferencia de mi primer vuelo allí, ya tenía una idea clara de lo que quería hacer.
Les abrí el campo de la venta al por mayor, donde lo sorprendente es que en realidad estás en el asiento del conductor.
Puede vender el contrato en el trato como generalmente se hace al por mayor, puede comprar el trato y venderlo en el mercado (también es posible con un préstamo puente y luego las mujeres desembolsan menos), puede comprar terrenos y construir y puede acumular activos.
Lo principal es traer un buen trato.
Es difícil y tedioso y requiere mucho trabajo e inversión, pero una vez que eso sucede, el cielo es el límite.
Así que comenzamos a trabajar y a realizar campañas para que pudiéramos comprar tantas propiedades de alto rendimiento como fuera posible y aquellas para las que pudiéramos obtener un refinanciamiento completo.
Este es nuestro modelo de negocio.
Compre propiedades hasta el 70 por ciento del precio de mercado, tome dinero fuerte que nos permitirá comprar las propiedades cuando el 80-90 por ciento esté financiado por un prestamista privado (a una tasa de interés bastante alta) y después de 3-4 meses vaya a la mismo terreno y hacer un refinanciamiento a bajo interés. (Y las tasas de interés de hoy son históricamente bajas en los EE. UU.).
Cuando lo piensa, si toma el financiamiento al 4 por ciento y la inflación al 4 por ciento, básicamente está obteniendo dinero gratis.
Además, cuando tomas financiación en Estados Unidos y la utilizas con prudencia, puedes llegar a una situación en la que no pagues impuestos.
Es realmente ilusorio, pero en un mercado capitalista como el de Estados Unidos, uno tiene que entender cómo funciona el dinero y cómo se puede aprovechar al máximo.
Warren Buffett siempre dice que su secretaria y aprendiz pagan más impuestos que él.
Investigué un poco sobre temas que me emocionan, pero volveremos a la venta al por mayor.
Lo que en realidad estoy haciendo en Houston y Jacksonville es llegar primero a los vendedores que realmente quieren vender la propiedad y les doy tiempo y conveniencia.
Entonces, si la propiedad cumple con mis criterios, la compro, y si no, la vendo. Lo más importante es que tengo muchas salidas y, como dije, básicamente estoy en el asiento del conductor.
Entonces hay mejores ofertas y menos buenas. Hay muchos quebraderos de cabeza al tratar con teléfonos que funcionan para usted, con software que crea problemas, con vendedores, compradores, compañías de títulos de propiedad, con frenos llenos de frenos inesperados.
Pero al final, al final no creo que haya nada lucrativo como esto.
Además, es importante tener en cuenta que la elección de socios es fundamental y es la clave para cualquier negocio.
Tengo socios experimentados en los que confío.
Aprendo de ellos y ellos aprenden de mí. Todos aportan su parte a la mesa y eso es lo más importante.
Para aquellos que han agotado a socios muy problemáticos en otras áreas, la elección de un socio es fundamental.
En la próxima publicación daré ejemplos de dos acuerdos que hice, uno mejor y otro menos bueno y lo que aprendí de eso.
¿En la imagen Jacksonville City of Lights?
Espero que lo disfruten y nos vemos en la publicación 5 :)
Amor
Ola