El Medio Oeste está atrayendo capital récord. He aquí por qué sucede

Jeff Lamott de Northmark sobre las fortalezas de la región y qué esperar.
El mercado multifamiliar de EE. UU. ha experimentado un crecimiento récord de alquileres en lo que va del año, respaldado por una demanda correspondientemente alta. El actual estado fluctuante de la economía, con una inflación en aumento y tasas de interés en aumento, probablemente comenzará pronto a afectar la rápida expansión del sector.
Pero el mercado multifamiliar del Medio Oeste presenta algunas ventajas claras en comparación con otras regiones de los EE. UU. La falta de exceso de oferta ha mantenido estables las tasas de vacantes en todas las principales ciudades del Medio Oeste, según un informe reciente de Northmark. Y a pesar del comienzo lento en 2022, los expertos esperan una aceleración de los inicios de construcción en la segunda mitad del año.
Jeff Lamott, director ejecutivo de Northmark, explica qué está impulsando el desempeño del mercado multifamiliar del Medio Oeste y comparte sus predicciones para el resto del año.
¿Cómo le fue al mercado multifamiliar del Medio Oeste en la primera mitad de 2022?
Lamott: Los nuevos envíos tuvieron un comienzo lento en la primera mitad del año en el Medio Oeste debido a los persistentes desafíos de la cadena de suministro y la escasez de oficios calificados para completar proyectos. El crecimiento de los alquileres año tras año alcanzó alrededor del 12 % en el Medio Oeste, con un crecimiento promedio del 2.5 % en el primer trimestre.
Los precios de venta por unidad han alcanzado máximos históricos ya que las tasas de interés siguen siendo bajas, impulsadas por el alto capital que compite por las inversiones en el Medio Oeste. La fuerte competencia de los sindicatos nacionales y de capital privado que buscaban desplegar capital en el Medio Oeste estaba caliente debido a los precios de los mercados extraterritoriales y de entrada.
¿Cuáles son los mercados más atractivos para el desarrollo multifamiliar en la región hoy y por qué?
Lamott: El Medio Oeste no ha estado sujeto a un exceso de construcción en los últimos años, lo que ha mantenido estables las tasas de vacantes. Si bien a principios de 2022 tuvo un comienzo lento, Kansas City, Missouri; Indianápolis; San Luis; Cincinnati, Ohio y Chicago son algunos de los principales mercados para nuevos envíos.
A muchos desarrolladores todavía les resulta más fácil adquirir terrenos en el Medio Oeste que en los mercados de entrada, donde el proceso de obtención de permisos para la construcción vertical está más avanzado.

¿Cómo han cambiado las tasas de vacancia hasta 2022? ¿Cuál de las áreas metropolitanas de la región tenía las vacantes más altas y más bajas a mediados de 2022?
Lamott: Las tasas promedio de vacantes han bajado alrededor de 70 puntos básicos año tras año, rondando el 4.8 por ciento en toda la región del Medio Oeste a mediados de 2022.
En los últimos trimestres, la renovación de contrataciones condujo a la liberación de la demanda acumulada que condujo a un empeoramiento de las condiciones de vacancia y aumentos rápidos en las tarifas de alquiler. Se observó un retorno a un rendimiento de activos más normalizado en todos los mercados medios en 2022.
Las vacantes en Chicago y Kansas City promediaron alrededor del 5 por ciento, con un aumento en algunos desarrollos urbanos que agregaron más unidades para absorber. milwaukee; Omaha, Nebraska; Cincinnati; Indianápolis y St. Louis estaban dentro del 4 por ciento de las vacantes, con menos oferta nueva en línea a principios de 2022.
¿Cómo se está desempeñando el Medio Oeste en términos de crecimiento de alquileres?
Lamott: Los alquileres en el Medio Oeste han aumentado en los últimos trimestres. El crecimiento de las rentas en el primer trimestre promedió un 2.5 %, aunque un puñado de mercados registró aumentos que oscilaron entre el 3 % y casi el 4.5 %. Año tras año, el crecimiento de la renta promedió 12.9 por ciento en el Medio Oeste.
¿Dónde están las áreas más atractivas para la inversión multifamiliar en el Medio Oeste?
Lamott: La actividad de inversión multifamiliar se ha mezclado en toda la región del Medio Oeste hasta este punto en 2022. Varios mercados han registrado caídas desde los niveles casi récord alcanzados a fines del año pasado. Aún así, la actividad de transacciones a principios de 2022 está por delante del ritmo registrado en cada uno de los últimos años en toda la región.
La mayoría de los mercados del Medio Oeste vieron aumentos significativos en los precios unitarios en 2021, con un promedio de $139,000. Kansas City vio cómo los precios subían a principios de año con un aumento de las ventas medianas a $250,000 por unidad, frente a los $107,000 por unidad en 2021. Indianápolis, Chicago y St. Louis registraron aumentos de precios de alrededor del 10 por ciento.
¿Es ahora el momento adecuado para que los inversores compren en la zona?
Lamott: Con la señal de la Reserva Federal de aumentos continuos de las tasas de interés, sigue siendo un buen momento para asegurar la financiación a largo plazo sobre una base cómoda en el Medio Oeste.
Si bien es posible que no veamos la apreciación acelerada continua del récord en comparación con un año impulsado por un crecimiento insostenible de alquileres de dos dígitos, los mercados del Medio Oeste ofrecen a los inversores una apreciación constante, un costo de vida cómodo para los inquilinos y un crecimiento constante del empleo.
¿Dónde están las tasas de capitalización en el Medio Oeste en comparación con años anteriores y qué cambios prevé en los próximos meses?
Lamott: Las tasas de capitalización se redujeron en toda la región a principios de 2022, y casi todos los principales mercados del Medio Oeste registraron promedios cercanos al 4.5%. Hace apenas unos años, las tasas arancelarias en estos mercados estaban más cerca del 5% y el 6%.
Si bien las tasas de interés han aumentado recientemente, las tasas arancelarias aún se mantienen en un rango estrecho. Dado que se espera que aumenten las tasas de interés, muchos inversionistas ahora están recurriendo a préstamos de agencias de bajo apalancamiento para asegurar el financiamiento a largo plazo. Los inversores están abiertos a recibir rendimientos iniciales más bajos en el primer año, mientras esperan capturar sus rendimientos más adelante en el ciclo de tenencia o en la disposición.
¿Cuáles son sus predicciones para el mercado en el futuro este año?
Lamott: A nivel nacional, todavía tenemos escasez de inventario nuevo, en comparación con los 12 a 14 meses anteriores a la Gran Recesión. Las bajas vacantes y la demanda continua están permitiendo mayores aumentos de alquiler en un desarrollo muy necesario en los mercados del Medio Oeste con escasez de oferta.
Se espera que la demanda de propiedades de apartamentos por parte de los inquilinos se mantenga saludable durante el resto del año, pero probablemente rezagará los niveles de 2021. Este pronóstico asume que el mercado laboral permanecerá ajustado y las empresas reducirán la tasa de adiciones y no reducirán significativamente la cantidad de empleados. .
El mercado multifamiliar del Medio Oeste continúa superando a la economía y se espera un retorno a un desempeño inmobiliario más normalizado durante el resto de 2022. Si bien hay muchas partes móviles que afectan los mercados multifamiliares en todo el país, la suposición general es que las condiciones son muy sólidas y deberían permanecer. saludable hasta la segunda mitad de 2022 .